Риски при аренде жилья
Главный риск, из которого вытекает большинство других, заключается в отсутствии или неправильном оформлении договора найма жилого помещения. В данном случае квартиросъемщик теряет многие гарантии.
С юридической точки зрения, возникает опасность внезапного появления других проживающих, других собственников, которые вправе выселить квартиросъемщика, опасность потери суммы аванса, а также несоответствия бытовых условий проживания указанным в объявлении.
На практике наибольший риск столкнуться с проблемами есть среди выставляемых квартир и объектов индивидуального жилищного строительства, стоимость аренды которых намного ниже рыночной (от 20%).
Как избежать рисков
1. Проявить осмотрительность. Поиск жилья для аренды следует вести на проверенных специализированных сайтах, а не в соцсетях.
При выборе объекта нужно убедиться, что его предлагает сам собственник, а не иное лицо. Сделать это можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Важно узнать и количество собственников объекта, а также зарегистрированных в нем несовершеннолетних лиц и находящихся под опекой людей.
2. Заключить правильный договор. Документ, в котором прописаны все нюансы найма жилого помещения, станет основной защитой для квартиросъемщика. Заключать договор следует только с собственником жилья или его представителем на основании доверенности. Если же собственник всячески пытается отказаться от обсуждения и подписания договора, то лучше отказаться от предлагаемого им объекта недвижимости.
Договор должен соответствовать требованиям действующего законодательства. Важно наличие в нем таких данных о сдаваемом в аренду объекте, как кадастровый номер, адрес, жилая и нежилая площади, а также условий по размеру аванса, сумме арендной платы и ее периодичности.
Отсутствие перечисленных выше моментов может означать, что существенные условия договора не были согласованы. Это позволяет оспаривать сам факт его заключения.
Если объект имеет несколько собственников, то подписать договор должен каждый из них, либо один на основании нотариальной доверенности от других. На практике встречаются случаи, когда собственники сдают жилье без ведома и согласия остальных. В такой ситуации другие владельцы имеют законные основания на выселение квартиросъемщика при установлении факта сдачи их объекта в аренду.
Если в объекте зарегистрированы несовершеннолетние, либо лица, которые находятся под опекой, то для заключения договора требуется разрешение органов опеки и попечительства. На практике эти разрешения мало кто получает, так как в основном заключают договор на срок до 12 месяцев и не регистрируют обременение.
Отметим, что договор найма жилого помещения не подлежит регистрации. Она требуется для самого обременения по нему в ЕГРН, кроме случаев, когда договор заключается на срок до 12 месяцев.
3. Урегулировать перечисление аванса и арендных платежей. В договоре должен быть указан размер аванса и порядок его уплаты. Некоторые квартиросъемщики перечисляют аванс без заключения договора, чтобы гарантировать бронирование объекта. При этом с юридической точки зрения они не защищены от отказа собственника предоставить жилье.
Также встречаются нюансы в ценообразовании при аренде ипотечного жилья. Собственники таких объектов при сдаче их в аренду пытаются компенсировать ипотечные платежи и нередко пытаются закрепить в договоре возможность изменения суммы арендной платы в одностороннем порядке.
Исключить риск возникновения такой ситуации позволит указание в договоре фиксированного размера арендной платы на определенный временной период либо на весь срок аренды. Кроме того, следует прописать в договоре, что изменение суммы в одностороннем порядке невозможно.
4. Зафиксировать обстановку квартиры, а также состояние оборудования и мебели. Квартиросъемщику имеет смысл зафиксировать на фото или видео обстановку внутри объекта и прописать ее в условиях договора либо в акте приема-передачи. Это позволит избежать ситуации, когда собственник продемонстрировал полностью обставленную квартиру, но перед заездом арендатора вывез всю мебель и бытовую технику, оставив голые стены.
Также следует исключить риски, касающиеся качества ремонта объекта и состояние находящегося в нем оборудования и бытовой техники. В ходе осмотра, в частности, стоит проверить работу сантехники, газовой плиты или электрической панели, стиральную машинку, состояние мебели.
Затем нужно указать выявленные дефекты в акте приема-передачи и прописать срок их устранения собственником, а также условие о том, что квартиросъемщик вправе сам устранить их за свой счет и затем вычесть затраты из суммы арендной платы.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».