Причем, инициатива на снижение размера площади все это время принадлежала покупателям. Девелоперы же, реагируя на нее, по сути лишь «догоняли» выявленный тренд в реальных сделках, постепенно снижая площади квартир в продажах.
Объясняется это просто: невозможно взять и быстро переделать планировки в ЖК, который уже в стадии реализации, но можно пересмотреть и уменьшить их в новой очереди проекта или в новом жилом комплексе, который только выходит на рынок. Это планомерный процесс адаптации к спросу, подчеркивают аналитики. По их мнению, чтобы заметить тренд, выявить его устойчивость, внести изменения в проект, пройти все согласования и запустить его в реализацию, требуется не меньше трех-пяти лет. Вот почему только к октябрю 2024 средняя площадь лота в бизнес-классе в предложении и спросе почти сравнялись на уровне 58,3 — 57,3 «квадратов». Те девелоперы, которые предугадали востребованность квартир бизнес-класса с меньшими площадями или быстро на нее отреагировали, обеспечили себе более комфортные условия реализации за счет оптимизации «чека» покупки.
Тенденция на сокращение метражей квартир в бизнес-классе, считают эксперты, сохранится и дальше. Они объясняют это экономическим фактором и ростом цен на недвижимость, что сохраняет спрос на небольшие форматы.
«Но при этом доля самых компактных лотов будет снижаться в связи с запретом на строительство квартир площадью менее 28 кв. м., — прогнозирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании “Метриум”. — Формат таких студий позволял приобрести квартиру, не располагая высоким бюджетом. И все-таки покупка 28 кв. м не слишком выгодна для приобретения, так как по функционалу это остается студией, где спальная объединена с зоной кухни-гостиной. По цене же такой формат не слишком отличается от небольшой однушки. Проектировать такие квартиры тоже не очень выгодно. Мы предполагаем, что застройщики в проектировании будут отдавать предпочтение небольшим однокомнатным квартирам».
Наиболее востребованным же остается диапазон от 30 до 50 кв. м. Его доля за четыре года выросла до 39% (на 3 п. п.). По мнению Рамиля Санатуллова, исполнительного директора ГК «Снегири», средний метраж лота в ЖК бизнес-класса не должен быть меньше 50 кв. м.
«Но самое главное — при любой площади и комнатности следует детально прорабатывать планировки, — подчеркивает эксперт. — Зачастую проблема кроется не столько в метраже, сколько в недочетах квартирографии. Например, отсутствии разделения на приватную и общественную зоны, или санузле в центре квартиры, опасных балконах в детских комнатах, узких темных коридорах, по которым невозможно даже внести мебель, входах в комнаты, расположенных дверь в дверь. Если девелопер хочет сохранить спрос, ему придется пересмотреть такой подход к планировкам».
Примечательно, что самые крупные лоты продолжают пользоваться стабильным интересом покупателей: доля квартир площадью свыше 90 кв. м остается на уровне 11%, как было и в октябре 2020 года.