Ипотека по новым условиям
ЦБ РФ по новому закону планирует установить на третий квартал 2025 года значения макропруденциальных лимитов (МПЛ) на выдачу заемщикам кредитов с предельной долговой нагрузкой (ПДН) более 50% (более половины дохода направляется на погашение долга) и с первоначальным взносом менее 20%, следует из сообщения регулятора. Также планируется ограничить выдачу ипотечных кредитов на срок свыше 30 лет.
Чтобы рассчитать минимальный доход для получения кредита по новым условиям, необходимо учитывать несколько факторов: размер кредита, ставку по ипотеке и срок кредита, уточнил представитель Роскачества, которое также наблюдает за рынком финансовых услуг. Например, если ставка по ипотеке составит 20−26%, а срок кредита будет 30 лет, то для кредита в 5 млн рублей при первоначальном взносе менее 20% (1 млн рублей) и с ПДН более 50% минимальный доход семьи должен составлять как минимум 250 тысяч рублей в месяц. «Однако точные цифры зависят от конкретных условий банка и других факторов, таких как дополнительные расходы на жизнь и содержание семьи, чтобы не ухудшать уровень и качество жизни», — отметили в Роскачество.
Эти меры призваны ограничить долю высокорискованных кредитов, а не отмену их вовсе. Поэтому и гражданам с высоким ПДН ипотечный заем может быть доступен, но вероятно процент одобрения будет существенно ниже. «Для повышения шансов на одобрение очевидно потребуется высокий первоначальных взнос и низкая закредитованность (ПДН менее 50%)», — прогнозирует эксперт проекта ПроФиТ Ассоциации развития финансовой грамотности Павел Никитин.
Однако для того, чтобы повысить шансы на одобрения, уже понятно, что ПДН должен быть менее 50% (не более 50% доходов отдавать банкам) и должен быть «на руках» высокий первоначальный взнос. «Учитывая уникальные процентные ставки по сберегательным продуктам на текущий момент рекомендую для накоплении первоначального взноса активно использовать банковские вклады, тем более в рамках новогодних акций», — отметил Павел Никитин.
Плюсы для заемщиков
В текущих экономических условиях для заемщиков, особенно с уже имеющимися кредитами, новые меры ЦБ РФ — не так уже плохо, полагает директор Департамента риск-менеджмента АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Ольга Горюкова. По ее мнению, после введения новых мер заемщики не будут привлекать заемные средства на покупку недвижимости по заградительным ставкам, не будут нести повышенные расходы и переплачивать по ипотеке.
«Например, при сроке ипотеки в 20 лет и текущих процентных ставках, базирующихся на ключевой ставке в 21% годовых, сумма переплаты банку за весь срок может превышать первоначальную стоимость приобретаемой недвижимости — страшно подумать — в 5 раз», — отметила она.
С этой точки зрения, человек точно останется в выигрыше — он сбережет свои средства и не будет на свои «кровные» много лет «содержать» банки. С другой стороны, в связи с формированием отложенных потребностей на покупку недвижимости или дорогостоящего автомобиля будет увеличиваться неудовлетворенность розничных клиентов банков в получении необходимых банковских продуктов и услуг. Поэтому, как уточнила Ольга Горюкова, в такой ситуации как бы возникает палка о двух концах — «хорошо, что не переплачиваю, но живу в шалаше и хожу пешком».
По прогнозу финансистов, ограничения на долговую нагрузку и первоначальный взнос могут сделать ипотеку менее доступной для многих заемщиков, особенно для молодых семей и людей с низким уровнем дохода. Это может привести к снижению общего числа выданных ипотечных кредитов, так как многие потенциальные заемщики могут не соответствовать новым требованиям. С учетом новых условий, ипотеку смогут брать заемщики с более стабильным финансовым положением: с низкой долговой нагрузкой и значительным первоначальным взносом. Это значит, что потенциальные заемщики должны будут либо иметь более высокий доход, либо накопить большую сумму на первоначальный взнос.
Минусы для банков
«Значимого замедления роста в ипотечном кредитовании на банковском рынке после введения данных мер мы не ждем», — рассказал управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
По его мнению, безусловно, получить кредит таким заемщикам будет несколько сложнее, а части заемщиков, вероятно, придется отложить ипотеку и накопить больше средств на первоначальный взнос, снизив тем самым свою потенциальную долговую нагрузку. В долгосрочной перспективе введение МПЛ позволит избежать ипотечных кризисов образца 2008−2009 гг. и максимально смягчить торможение экономики в экономических циклах, полагает он.
Как отмечает Ольга Горюкова, новые требования к заемщикам по ипотеке и автокредитам вместе с уже ранее введенными регулятором требованиями по повышению макропруденциальных надбавок (МПН) для закредитованных граждан замедлят кредитование физических лиц с учетом высоких ставок. Именно этого и добивается ЦБ РФ. По ее мнению, это может привести к изменению банковского рынка.
«Не удивлюсь, если в следующем году мы с вами станем свидетелями беспрецедентного исторического события по реализации этой грандиозной задачи, результатом которой для отдельных банков будет полное сворачивание розничного необеспеченного и залогового кредитования, экстренное изменение банками стратегий развития, чтобы удержать свои позиции и сохранить финансовую устойчивость, замещение недовыданных объемов розничных кредитов финансированием корпоративных заемщиков и субъектов малого и среднего бизнеса, смещение акцентов на развитие комиссионных и транзакционных продуктов», — рассказала Ольга Горюкова.
По ее словам, для банков текущая ситуация с введением прямых ограничений ЦБ выглядит чрезвычайно печально. Банки теряют возможность финансировать платежеспособных клиентов — «ни для кого же не секрет, что даже имеющие повышенный ПДН клиенты могут оставаться и кредито- и платежеспособными», — пояснила Ольга Горюкова.
Банки уже вынуждены искать для себя новые стратегии, продуктовые и клиентские сегменты, максимально быстро отстраивать новые процессы под них. Фактически сегодня банки лишаются возможности работать вдолгую и выдавать долгосрочные залоговые кредиты. «На мой взгляд, очевидных преимуществ для банковского сектора в этих мерах нет. Ипотека и автокредитование являются популярными банковскими продуктами. За счет наличия в структуре сделки оформленного ликвидного залога имущества (недвижимость, транспортные средства) эти кредиты, как правило, относятся к категории займов с пониженным либо умеренным риском», — подчеркнула Ольга Горюкова.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».