Легкий доход
Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина говорит, что россияне стали чаще покупать квартиру за счет сбережений — ипотека не всем по карману. Но так поступает не каждый. Россияне направят на вклады рекордную сумму 420 млрд рублей вместо покупки недвижимости во втором полугодии, подсчитали экономисты ВТБ. И в этом есть смысл.
Сейчас ставки по вкладам достигли исторического максимума: банки предлагают на полгода доходности под 22−25% годовых. Если, например, вместо покупки однокомнатной квартиры по средней цене 10 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге сейчас положить эти деньги на депозит, то за полгода можно получить доход в размере более 1 млн рублей. А через полгода и ставки начнут снижаться, и ипотека станет доступнее и мечта о собственной недвижимости станет ближе. Прогноз о перетоке 0,42 трлн рублей на вклады вместо покупки недвижимости кажется абсолютно правдивым, считает заместитель директора Департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Вадим Шамин.
Для сравнения, только за сентябрь объем вкладов населения увеличился на 0,73 трлн рублей. По состоянию на начало III квартала, общий объем рублевых и валютных депозитов россиян без учета счетов эскроу) достиг отметки 52,8 трлн рублей. Таким образом, рост за 9 месяцев текущего года составил 7,7 трлн или 15%.
Как полагает Вадим Шамин, этот тренд сохранится — ЦБ может еще раз повысить ставку в декабре и поэтому доходности по вкладам могут еще вырасти.
«Съедят» ли доход выросшие цены
Могут ли цены на квартиры так вырасти к моменту начала снижения ставок, что пропадет весь депозитный доход к моменту решения купить квартиру за счет банковских вкладов?
По мнению руководителя Циан. Аналитики Алексея Попова, такое развитие событий почти невозможно. «Вероятность, что цены на рынке, где снижается спрос на фоне растущего предложения, увеличатся за год на 20−25% (столько сейчас можно получить за год при хранении денег на депозите) — крайне низка», — пояснил он.
При этом сейчас одновременно сложно ожидать существенное снижение ставок по ипотеке в ближайшие полгода. Прогнозы ЦБ исходят из сохранения сегодняшнего диапазона ключевой ставки на протяжении следующего календарного года.
Но следует учесть, уточнил Алексей Попов, что любые подходы к подсчетам средств на депозитах и их сравнении со стоимостным выражением рынка жилья не учитывают сильную неоднородность распределения средств на вкладах. Их большая часть относится к тем россиянам, у которых нет сложных жилищных проблем, которые необходимо решать прямо сейчас.
«Тогда как потенциальные участники рынка, которых сейчас сдерживает
Куда вложить
Сейчас инвестировать сбережения в недвижимость не особенно выгодно, рассказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Инвестиционными сегодня являются около 3−5% сделок на рынке жилья в совокупности по всем сегментам. Но это в основном профессиональные инвесторы, понимающие рынок, уточнил он.
Если говорить о непрофессиональных инвесторах, то таких сделок практически нет. «Вкладываться в жилье на падающем рынке можно разве что с целью сохранить капитал, а не преумножить его. Другие способы инвестирования становятся выгоднее в текущих условиях, — пояснил Олег Репченко. — Например, вклады, ставки по которым выросли вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. Через два-три года сумма прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся — если оправдается последний прогноз ЦБ об уменьшении ключевой ставки до 7,5−8,5% — в 2027-м. И у покупателя сформируется хороший первоначальный взнос на покупку квартиры».
По его словам, тщетность вложений в жилье сегодня понимают и сами потенциальные инвесторы: по результатам традиционного ежегодного онлайн-голосования на www.irn.ru, недвижимость оказалась самой непопулярной для инвестиций впервые за историю соответствующих наблюдений.
Что делать?
Высокая ключевая ставка в российской экономике создала уникальную возможность выгодно разместить деньги с минимальными рисками под высокую доходность, полагает экономист, эксперт по инвестициям, создатель pro.finansy Ольга Гогаладзе.
По ее мнению, ставки по ипотекам находятся на таких уровнях, что купить недвижимость сейчас сможет небольшое число людей, так как переплата может равняться нескольким аналогичным квартирам. Но из-за дороговизны ипотеки спрос на недвижимость снижается, а значит, стоимость квартир не будет сильно увеличиваться. По некоторым категориям недвижимости даже возможно падение цен.
«В этих условиях лучше копить на квартиру или первоначальный взнос, используя текущие возможности в депозитах и облигациях в ожидании, когда Банк России начнет снижать ключевую ставку и ипотеки станут доступнее», — полагает Ольга Гогаладзе.
Текущие заградительные условия ведут к существенному увеличению суммы переплаты и ежемесячных платежей, в результате чего рыночные ипотечные программы становятся фактически недоступными для огромной части потенциальных покупателей, согласен Вадим Шамин. «Уже после отмены льготной программы под 8% наблюдалось снижение спроса на ипотеку, что уж говорить при ставках выше 20%», — отметил он.
Однако, по мнению банкира, это не означает, что доступной ипотеки больше нет. Рынок продолжает адаптироваться, и отдельные программы с государственной поддержкой остаются актуальными: семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека под 2% годовых. Продолжает действовать льготная программа для «айтишников» со ставками до 5%. Спрос на такие льготные программы может возрасти в конце года.
Для тех, кто не подходит под критерии льготных программ, но все же намерен приобрести недвижимость в ближайшее время, одним из вариантов может быть покупка за счет собственных средств, например, в рассрочку, рассказал Вадим Шамин.
Выгодной опцией могут быть акции застройщиков, которые, скорее всего, активизируются в предпраздничный период. Также можно рассмотреть более короткие сроки кредитования: это поможет снизить общую стоимость кредита и переплату, но ежемесячные платежи все равно останутся высокими.
«Для тех, кто не готов к таким условиям, целесообразно ждать более благоприятной ситуации. Смягчение денежно-кредитной политики, прогнозируемое в 2025—2026 годах, должно привести к постепенному снижению ипотечных ставок», — прогнозирует Вадим Шамин.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».