В Китае по состоянию на первый квартал 2024 года объем продаж новой недвижимости в денежном выражении снизился на 46% по сравнению с пиком 2021 года, объем нового строительства сократился на 60%, а доля инвестиций в недвижимость в ВВП снизилась с 14,0% в 2020 году до 8,4%.
Длительное ограничение цен на продажу жилья и политики по ограничению покупок привели к тому, что цены на вторичное жилье стали выше, чем на первичное, напомнил историк. Это привело к повышению инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, стало причиной затруднения эффективного выполнения давно введенных государственных мер по ограничению перегрева рынка.
Кроме того, в 2021 году общий коэффициент задолженности застройщиков составлял около 70%, а у некоторых компаний — более 100%, при этом средняя ставка по займам достигала около 7%. Тогда китайские власти приняли самые жесткие меры в истории, ограничив кредитование застройщиков.
«Они не смогли получить средства для погашения краткосрочных обязательств, что привело к кризису ликвидности, отказу от исполнения долговых обязательств и массовым банкротствам компаний-застройщиков. Это усугубило потерю доверия к рынку, снизило объемы продаж, что еще больше затруднило строительство и своевременную сдачу объектов», — отметил Чжао Цзелинь.
По словам эксперта, и Россия, и Китай имеют собственную специфику рынка недвижимости. До реформы 1998 года жилье в городах Китая распределялось государством, и средняя жилая площадь на человека составляла менее 10 м². После реформы на рынке недвижимости более 20 лет наблюдался стремительный рост.
В России, отметил он, не было таких же острых жилищных условий, как в Китае в 1990-х годах: средняя жилая площадь на человека была выше, спрос в основном был ориентирован на улучшение жилищных условий. Кроме того, Россия имеет большие территории и сравнительно низкую плотность населения.
Чжао Цзелинь добавил, что в России цены на новое жилье, как правило, выше, чем на вторичное, а спекулятивный спрос невелик.
«С 2019 года Россия запустила программу льготного ипотечного кредитования для нового жилья. Благоприятные условия вызвали рекордный спрос на рынке недвижимости, что привело к значительному росту цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Этот рост является более контролируемым, вмешательство правительства приносит очевидные результаты», — заключил он.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».