Варианты покупки находящейся в ипотеке квартиры
Есть два основных варианта покупки квартиры, которая находится в ипотеке.
Первый предусматривает использование банка-залогодержателя. Этот способ является самым распространенным и надежным, так как всю сделку контролирует кредитная организация. Продавец находит покупателя с уже имеющейся на руках суммой или готового взять ипотечный кредит в том же банке. Стороны согласуют с кредитной организацией схему сделки. Покупатель в момент продажи погашает кредит полностью при наличии достаточной суммы или фактически получает статус заемщика вместо продавца. Последнему выплачивают на руки сумму за вычетом кредита. Покупатель же становится плательщиком по кредиту.
Также на практике редко встречается схема, когда сделка проходит между разными банками. Например, если продавец взял ипотечный кредит в одном банке, а покупатель взял деньги на приобретение квартиры в другом. Данная схема требует оформления большого объема документации и более длительна по времени.
Второй вариант представляет собой схему, когда продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, снимает обременение и затем они выходят на сделку.
Этот способ является не самым надежным для покупателя. После передачи денежных средств продавцу, он получает от него расписку. При этом отсутствует гарантия, что продавец потратит сумму на погашение кредита или не передумает и выйдет на сделку. В таком случае деньги можно будет вернуть только в судебном порядке.
На практике суды встают на сторону истцов. Однако сроки возврата денег и размер суммы зависят от многих факторов. Как правило, взыскание осуществляется в рамках исполнительного листа. Если продавец не имеет на руках достаточной суммы либо имущества, которое можно реализовать в счет задолженности, то деньги будут возвращаться к покупателю частями на протяжении долгого периода времени.
Самым выгодным вариантом в настоящее время является приобретение квартиры, которая находится в залоге у банка, предлагающего опцию по переводу долга продавца на покупателя. В таком случае сохраняются ставка, период и сумма кредита, которые были у продавца на момент реализации квартиры.
Преимущества и недостатки
Как правило, при покупке находящейся в ипотеке квартиры банки-кредиторы в виде дополнительного обеспечения обязывают продавца подписать договор поручительства по кредиту покупателя на период перехода права собственности и снятия предыдущего обременения на квартиру.
Кроме того, на рынке первичного жилья такие сделки нередко проходят через договор переуступки требований по договору долевого участия и к покупателю переходят права на квартиру, а не условия ипотеки.
Основная заинтересованность покупателя в находящейся в ипотеке квартире заключается в относительно низкой ставке, по которой продавец ранее был оформил кредит. Она может составлять 8−11%, что в настоящее время смотрится вполне привлекательно.
Вместе с тем схема нередко работает лишь в отношении квартир, находящихся в собственности или в залоге. При этом процедура замены залогодержателя может отнять больше времени, чем оформление обычного ипотечного кредита.
Преимущество покупки находящейся в ипотеке квартиры также состоит в том, что продавец-дольщик может отказаться от части своего инвестиционного дохода, если его квартира выросла в цене с момента покупки, и предложить более выгодную цену по сравнению с застройщиком.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».