При заключении договора найма жилья арендатор обладает целым рядом законодательно установленных прав, на основании которых может сэкономить на стоимости договора и коммунальных платежах, а также не быть внезапно выселенным на улицу.
Цена и выселение
Цена является одним из основных условий договора найма жилья. Некоторые собственники применяют для ее повышения тактику, при которой намекают, что если квартиросъемщик не станет платить больше, то договор будет расторгнут в одностороннем порядке.
Эксперт по недвижимости Ирина Сафьянова рекомендует арендаторам в процессе переговоров с владельцем жилья попросить его внести пункт, предусматривающий возможность изменения ежемесячной платы по соглашению сторон. Данный пункт позволит застраховаться от неожиданного выселения.
Также отметим, что если собственник жилья внезапно решил продать его или подарить, то это не означает, что новый хозяин вправе выселить арендатора до окончания срока действия договора (ст. 675 Гражданского кодекса РФ). При этом, если собственник в отсутствие квартиросъемщика меняет замки и не пускает его, то такие действия считаются причинением подлежащих возмещению убытков (ст. 15 Гражданского кодекса РФ).
Коммунальные услуги
Важно прописать в договоре точный перечень оплачиваемых коммунальных услуг, так как собственник и арендатор могут понимать его по-своему. На практике квартиросъемщик, как правило, оплачивает электроэнергию, газ, воду и отопление. При этом вопрос оплаты за содержание общедомового имущества и отчислений в фонд капитального ремонта является неоднозначным.
По словам адвоката Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрия Шагина, когда в договоре не прописан точный перечень, подлежащих оплате коммунальных услуг, то суды обычно придерживаются позиции, что арендатор не должен вносить плату за содержание и отчислять взносы на капремонт, так как, даже если бы недвижимость пустовала, ее владелец в любом случае был бы обязан вносить указанные суммы, чего нельзя сказать о плате за потребление ресурсов.
Минфин придерживается аналогичной позиции. По мнению ведомства, собственник не обязан уплачивать НДФЛ с тех средств, за счет которых покрывается стоимость фактически потребленных квартиросъемщиком воды, электроэнергии и прочих услуг, плата за которые начисляется согласно данным контрольно-измерительных приборов (письмо Минфина России от 01.02.2019 N 03−04−05/5889).
Компенсация ущерба
Собственники и арендаторы по-разному подходят к вопросу компенсации вреда, нанесенного жилью или имуществу соседей.
По общему правилу, арендатор обязан сохранять прописанную в договоре обстановку квартиры в том виде, который был при заселении.
Аналогичное правило действует и в отношении имущества соседей. Однако владелец жилья не обязан возмещать моральный вред, который был причинен арендатором каким-либо лицам (постановление Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 8Г-19710/2021 [88−22464/2021]).
Если произошла поломка контрольно-измерительных приборов либо прорыв трубы, то в данном случае, согласно судебной практике, это является ненадлежащим уходом за объектом недвижимости и ответственность лежит на владельце квартиры (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2024 по делу № 8Г-6809/2024[88−7279/2024]).
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».