Ставки по рынку
Вторичный рынок первым пострадал от повышения ставок еще в сентябре, когда ЦБ РФ повысил ставку с 18% до 19%.
Выдача ипотеки для покупки жилья на вторичном рынке упала в сентябре к августу на 9%, до 32,1 тыс. кредитов, а их сумма снизилась также на 9%, до 100,3 млрд рублей, согласно данным Дом.РФ. При этом выдача ипотеки для покупки жилья в новостройках и ее сумма выросли на 10%, до 29,5 тыс. кредитов и до 179,5 млрд рублей соответственно.
Данных по выдачи ипотеки за октябрь пока нет, но известно, что по итогам октября ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках подорожали с 23,3% до 25,4% годовых, согласно данным Дом.РФ. Подорожали и кредиты для покупки жилья на вторичном рынке с 23,11% до 25,43%. В итоге стоимость кредитов для покупки жилья на вторичном и первичном рынке жилья сравнялась. Увеличилась стоимость и рефинансирования с 23,35% до 25,15%.
Выход есть
Как полагает директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, сегодня особого влияния на вторичный сегмент новое повышение ключевой ставки не оказывает — рыночная ипотека уже слишком дорогая, и скорого ее удешевления ждать не стоит.
«Спрос неактивный, таким он и останется. На вторичном рынке сделки проводят те, кому необходимо решить квартирный вопрос, преимущественно за счет альтернативных сделок. В этом случае человек продает одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую: если необходима доплата, то сумма заемных средств не такая уж большая — около 2−3 млн рублей», — рассказал эксперт.
Удержать цены
Несмотря на стабильно слабый спрос, стоимость вторичного жилья не уменьшается. «С начала 2024 года мы наблюдаем ценовую стагнацию — она обусловлена медленным пополнением предложения и недостатком высоколиквидных объектов», — пояснил Сергей Шлома.
При слабой активности покупателей часть собственников предпочитает вместо снижения цен на свои объекты снять их с продажи и уйти с рынка до лучших времен. Остальные продавцы стараются держать цены в рекламных объявлениях, скидки по итогам торга не увеличиваются, в среднем это 3−5%.
«Важную роль сегодня играет инфляция, и именно она будет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости. В условиях повсеместного подорожания вряд ли найдется товар, который дешевеет. И сегодня все меньше оснований полагать, что высокие ипотечные ставки будут компенсироваться снижением цен на жилье», — подчеркнул Сергей Шлома.
Но, по его мнению, и о подорожании жилья в отсутствие ипотеки и невысокого спроса вряд ли стоит говорить. Стоимость вторичных квартир могла бы пойти вниз в том случае, если подешевеют новостройки. «Но это сегодня тоже маловероятно, поскольку важную роль в ценообразовании на первичном рынке играют высокая себестоимость строительства, инфляция и дорогое проектное финансирование для застройщиков», — полагает эксперт.
По его оценке, до конца года каких-то радикальных изменений во вторичном сегменте ждать не следует. «Поэтому скорее всего, в ближайшей перспективе участники вторичного рынка продолжат решать квартирные вопросы с помощью альтернативных сделок. Тем не менее, какой-то “великой депрессии” на рынке мы не наблюдаем, люди нуждаются в жилье, поэтому покупатели есть и будут», — подчеркнул Сергей Шлома.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».