Без ограничений
По закону, полная стоимость кредита (ПСК) для заемщика не должна превышать рассчитанное Банком России среднерыночное значение более чем на треть или 292% годовых. Регулятор отменил ПСК для ипотеки до 31 марта 2025 года, но действие ограничений по ипотечным ставкам может не возобновиться. «Чтобы ипотечные кредиторы смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий, Банк России рассматривает возможность отказа от ограничения ПСК в ипотеке на постоянной основе», — следует из комментария ЦБ РФ.
Как отметил регулятор, такое решение позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации, в том числе сложившиеся под влиянием высокой ключевой ставки.
«Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья», — уточнили в пресс-службе ЦБ РФ.
Чтобы будет с ценами
По оценке руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, в итоге ставки по ипотеке могут увеличиться, но на рынке жилья в целом, спросе и цене метра, скорее всего, это никак не отразится. Ставки давно находятся на заградительном для покупателей уровне и давят на спрос. А 20% ставка или 25% — уже не так важно. Она в любом случае недоступна для заемщиков.
«В целом, я думаю, цены на жилье в ближайший год будут смотреть вниз — как раз-таки под давление снижающегося спроса на фоне дорогой ипотеки», — прогнозирует Олег Репченко.
Руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов полагает, что решение ЦБ РФ никак не повлияет на спрос и цены.
«Вернее, не случится еще одного кризиса в отношениях банков и девелоперов, когда кредитные организации переложили бы на застройщиков повышенные затраты на выдачу кредитов в условиях высоких ставок», — уточнил Алексей Попов.
По его мнению, это решение ЦБ лишь купирует риски, которые могли бы возникнуть. Все остальные вводные остаются без существенных изменений. «Ставки по ипотеке заградительно высокие, с выделением лимитов на льготные программы сохраняется неопределенность, снижение спроса не приводит к заметному уменьшению цен», — пояснил Алексей Попов.
Директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков ожидает повышения цен. По его словам, инфляция набирает обороты, что сказывается и на себестоимости строительства — стройматериалы, рабочая сила, все дорожает. В связи с этим стоимость квартиры для конечного потребителя тоже повышается.
«Учитывая эти факторы, можно сказать: строящееся жилье будет дорожать на 1,5−2% в месяц», — отметил Валерий Кочетков. По его мнению, готовое первичное жилье, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остался ассортимент лотов, если же выбор ограничен, то дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх.
«Действующие фактически заградительные ипотечные ставки, безусловно, негативно влияют на спрос. Многие клиенты стали уходить в сегмент аренды», — рассказал эксперт.
Все-таки в приоритете у клиентов комфортный ежемесячный платеж, который сегодня возможен только в совместных программах банков и застройщиков, не считая программы семейной ипотеки, которые ЦБ планировал запретить с 1 января 2025 года.
«Отсрочка этой идеи положительно отразится на спросе и позволит поддержать продажи», — прогнозирует Валерий Кочетков.
Как он уточнил, роста цены за счет спроса в ближайшее время не будет, т.к. он не превышает предложения. «Но рост цены по мере степени готовности проекта и инфляции никто не отменял. В рамках финансовой модели, т.е. по мере готовности дома, цена квартир растет — это правило было всегда и сохраняется сейчас», — подчеркнул Валерий Кочетков.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».