В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости. Обременение на такой объект означает запрет на некоторые действия собственника по каждому из основных прав, то есть на право владения, на право пользования либо на право распоряжения.
Она напомнила, что бременение возникает как в добровольном, так и в принудительном порядке, и означает, что собственник может владеть и пользоваться объектом, но не распоряжаться им.
По словам Екатерины Горновой, обременение может быть следующим:
- Ипотека, когда до полного погашения ипотечного (потребительского) кредита имущество находится в залоге у банка.
- Арест — запрет на регистрационные действия с объектом и причины наложения такого запрета могут быть разными. Арест накладывают судебные приставы, отправляя данные в Росреестр. После информация отображается в выписке из ЕГРН.
- Другой вид обременения — запреты на совершение регистрационных действий с квартирой, наложенные Федеральной службой судебных приставов, то есть, когда у человека есть действующее исполнительное производство. Продажа такой недвижимости невозможна до момента снятия запрета, который снимается лишь после погашения собственником всех задолженностей.
- Рента — при заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к другому человеку, который берет на себя обязательство по обеспечению и уходу за бывшим владельцем. Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.
- Аренда — речь идет о длительных договорах, которые заключаются на срок от года и более. В этом случае регистрируется обременение на объект в Росреестре. В других случаях регистрация не обязательна.
- Доверительное управление объектом — передача недвижимого имущества в доверительное управление также регистрируется в Росреестре, а в выписке из ЕГРН появляется соответствующая отметка.
Екатерина Горнова добавила, что ограничение может быть наложено и на сделки с квартирами, расположенными в аварийных домах или домах, признанных архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить взамен от государства новые квартиры. Кроме того, согласования требуют и сделки с объектами, которые признаны культурным наследием и охраняются законом.
«Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем, если все детали сделки обговорены и учтены. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но, если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени», — предупредила эксперт.
При этом, обременение в виде аренды в принципе не критично для покупателя. Как правило все можно разрешить на стадии переговорного процесса и предусмотреть в договоре купли-продажи.
«О том, имеются ли обременения у конкретного объекта, можно узнать по выписке из ЕГРН, — сказала она. — В этом документе будут указаны сведения о наличии обременения, его вид, срок, на который установлено обременение, а также лицо, в чью пользу оно наложено. Если на объекте обременения нет, появится запись “не зарегистрировано”».
В целом, в случае обнаружения обременения на объект, необходимо проанализировать ситуацию и запросить дополнительные документы.
«Необходимо выявить причину ареста или наложения ограничения/запрета на регистрационные действия с недвижимостью и ни в коем случае не выходить на сделку без устранения проблемы, в противном случае процедура регистрации с таким объектом может быть приостановлена Росреестром», — заключила Екатерина Горнова.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».