С 1 июля завершилась государственная программа массовой льготной ипотеки на новостройки под восемь процентов годовых. В первом полугодии текущего года данная программа в общем объеме выдачи ипотечных кредитов составила 20%.
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина в ходе выступления в Совете Федерации сообщила, что после завершения госпрограммы на рынке вновь возникают сомнительные схемы привлечения покупателей.
«Чего здесь только нет — и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми “завлекаловками” для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И все это для людей непрозрачно, запутанно», — заявила она.
Набиуллина предупредила, что регулятор будет «бороться против разного рода схем в ипотеке». Россиянам же она порекомендовала быть бдительными при выборе ипотечного кредита и тщательно изучать все условия договора.
На практике встречаются схемы, применение которых в дальнейшем может привести к возникновению у покупателя финансовых проблем. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.
Рассрочка
Девелоперы все чаще стали использовать в сделках рассрочку. В настоящее время размер первого взноса по ней составляет от 25% до 50% стоимости квартиры. Затем покупатель получает возможность погасить оставшуюся сумму частями на протяжении от одного года до пяти лет.
Основной риск данной схемы состоит в том, что человек может столкнуться с завышенной ценой на квартиру. Большое значение при таком варианте имеют аппетиты застройщика. Рассрочка может быть как беспроцентной, так и по ставке, сопоставимой с рыночным уровнем в текущих условиях.
В ситуации, когда заемщик переоценил свои силы и не может далее вносить платежи, банк забирает себе находящуюся в залоге недвижимость. При этом он не сможет реализовать ее по установленной ранее цене. Убытки понесут как кредитная организация, так и заемщик.
Траншевая ипотека, аккредитив, переуступка ДДУ
Застройщики используют различные схемы для снижения суммы первоначального взноса. Напомним, что ранее ЦБ установил макропруденциальные надбавки для кредитов с околонулевым первоначальным взносом. В связи с этим банки ввели условие, что первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а по госпрограммам — не менее 20%.
Среди схем, применяемых сейчас для указанной выше цели, наиболее распространены траншевая ипотека, зачисление стоимости недвижимости на аккредитив, а также переуступка договора долевого участия (ДДУ) юрлицом, которое связано с застройщиком.
Первый вид предполагает деление стоимости квартиры на несколько частей (траншей), которые банк постепенно перечисляет на эскроу-счет застройщика. Данная схема приводит к резкому росту платежей по ипотеке в будущем в связи с тем, что стоимость квартиры и кредита по факту не изменяется.
Существенный рост риска возникает при изменении уровня ставки по кредиту, когда приходит время брать следующий транш, выкупать недвижимость; либо завершается период субсидирования застройщиком. В таких случаях соотношение платежа к доходу серьезно увеличивается. При этом условия кредитования ухудшаются и становятся такими, что кредит и вовсе нельзя было выдавать.
Аккредитив при ипотечном кредитовании представляет собой форму расчета, при которой продавец получает платеж только после того, как застройщик сдаст объект в эксплуатацию и завершится оформление квартиры на нового собственника. Аккредитив имеет схожесть с эскроу-счетом, но денежные средства на нем не подпадают под программу страхования. Напомним, что согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ, денежные средства граждан должны находиться на эскроу-счетах и быть полностью защищенными.
При переуступке ДДУ также не задействуется эскроу-счет застройщика. Денежные средства идут на счет продавца, который затем перепродает объект аффилированному с застройщиком юрлицу. Риск данной схемы заключается в том, что в случае банкротства застройщика покупатель может лишиться своих денег.
Субсидирование процентов и аренда
На практике встречаются варианты, когда застройщик соглашается субсидировать покупку, то есть оплатить проценты или предоставить квартиру покупателю в аренду с последующим выкупом с учетом уже внесенных платежей.
В данном случае повышенный риск и субсидии по процентным ставкам нередко скрывают в переплате за приобретаемую квартиру.
Кроме того, используемые в такой схеме объекты часто непопулярны среди других покупателей и расположены в не самых интересных районах. При этом цены могут равняться и быть даже выше, чем в более востребованных объектах и районах.
Первоначальный взнос из завышенного кредита
На рынке стала встречаться схема кредитования, при которой имеет место сговор покупателя и оценщика квартиры. Последний завышает ее цену, что позволяет покупателю взять ипотечный кредит в банке в большем размере.
На полученную таким образом сумму он имеет возможность уплатить в том числе и первоначальный взнос, если кредитная организация использует схему расчетов наличными деньгами через ячейки.
Риск в данном случае заключается в том, что завышение стоимости объекта и, соответственно, размера кредита, впоследствии ложится на плечи покупателя, но позволяет ему быстрее купить квартиру и не тратить время на накопление первоначального взноса.
Участие агентств при покупке «вторички»
Существенное подорожание ипотеки привело к снижению продаж на рынке вторичного жилья. В связи с этим на нем также появляются различные схемы.
Некоторые агентства недвижимости начали указывать в объявлениях о продаже квартир ипотечные ставки в размере от десяти процентов годовых. Данная схема заключается в так называемом приобретении ставки от банка посредством уплаты комиссии в крупном размере. Это приводит к еще более сильному удорожанию квартиры.
При такой схеме возможны два варианта. При первом — покупатель сам производит уплату денег банку. При втором — средства идут агентству недвижимости через «прокладку».
Агентства работают по такой схеме по договоренности с кредитной организацией. Последняя это не афиширует и не готова брать на себя ответственность. При негативном сценарии развития событий ответственность ложится на агентство.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».