Скорое завершение ипотечных программ в нынешнем виде подогревает спрос на первичном рынке. На вторичном рынке жилья покупатели ждут нового решения ЦБ по ключевой ставке, что тоже может вылиться в дополнительный спрос в июне.
Доля ипотечных заявок на первичном рынке жилья, на который, в основном, распространяются льготные ипотечные программы, растет. По данным аналитиков платформы Tymy, в марте доля новостроек в общей структуре ипотечных заявок составляла 62%, в апреле — 66%, а в мае она выросла уже до 71%. Весной 2023 года, для сравнения, она держалась на уровне 35−38%.
Основная причина — в перераспределении спроса со вторичного рынка, где ключевая ставка существенно ограничивает спрос, на первичный и загородный рынок, отмечает гендиректор платформы Tymy Алексей Майстренко. Однако всплеск заявок на ипотеку в новостройках провоцируют и новости о закрытии программы с 1 июля.
Количество заявок на ипотеку с господдержкой в мае резко выросло — на 25%, а по сравнению с прошлогодним маем — на 53%, рассказывает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. Спрос на «Семейную ипотеку» тоже растет, но более сдержанно — рост на 1,5% относительно апреля, но на 65% по сравнению с маем прошлого года.
Цены на новостройки, по данным компании, продолжают расти быстрее, чем на вторичку, хотя рост и незначительный. За май в среднем по России квадратный метр в новостройках подорожал на 0,6%. Среди крупнейших городов наибольший рост отмечен в Челябинске (+2%), Новосибирске (+2,1%) и Ростове-на-Дону (+2%). В Москве рост составил всего 0,2%. «Квадрат» вторичного жилья вырос лишь на 0,4%. Самый заметный рост — до 1% — в Уфе, Краснодаре, Казани, Новосибирске и Воронеже. В Москве средняя цена вторички стоит на месте. В ряде городов она подешевела — в Перми (-1,7%), Самаре (-1,3%), Волгограде (-1%), Омске (-0,4%) и Челябинске (-0,2%).
В июне спрос на ипотеку для покупки первичного жилья на фоне риска прекращения ипотеки с господдержкой и ограничений по «Семейной ипотеке» может вырасти еще на 20−25%, прогнозирует Бочарникова. Схожие ситуации уже были ранее при изменениях в льготных программах кредитования.
В столичном регионе ситуация на рынке недвижимости в преддверии окончания ряда льготных ипотечных программ остается стабильной, без какой-либо истерики, рассказывает директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. Изменения в ипотечных программах — не новость ни для покупателей, ни для застройщиков. Альтернативы льготным программам все же существуют. Застройщики начинают разрабатывать специальные программы по рассрочке.
Завершение льготной ипотеки стимулирует спрос: оживились все, кто откладывал по каким-то причинам этот вопрос — например, многие ждали снижения цен, говорит директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. При этом осталось не так много предложений, которые соответствуют и запросам потребителей, и условиям льготной ипотеки, в некоторых регионах таких объектов попросту уже нет. После 1 июля будет не прекращение, а, скорее трансформация льготной ипотеки, считает он. «Скорее всего, льготы будут более адресными, что гораздо более справедливо, чем низкая ставка практически для всех желающих, — считает он. — А средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сбалансируется на уровне 12−13%, что также не критично. Завершение льготной ипотеки в текущем виде — это в целом неплохие новости для российской экономики».
В июне, по его мнению, безусловно, будет дополнительный всплеск спроса, но, вероятно, не такой, что может существенно поменять ситуацию на всем рынке. «Исключение составляет разве что сегмент загородной недвижимости. Всю весну резко растет спрос на участки под индивидуальное жилищное строительство, в мае доля сделок с ипотекой на загородном рынке достигла 85%. Даже те, кто имел живые деньги на покупку объекта, сейчас стараются приобрести его в кредит — деньги выгоднее положить на депозит. Тем более, что банки сейчас опять повышают проценты по вкладам, а в начале июня ЦБ, возможно, снова поднимет ключевую ставку».
Прекращение ипотеки с господдержкой значительнее всего скажется на рынке загородной недвижимости, поскольку это единственная массовая льготная программа, которая не только позволяет приобрести дом, но и построить его собственными силами даже без привлечения подрядной организации, отмечает Бочарникова. Спрос на кредиты для покупки загородной недвижимости относительно аналогичного периода прошлого года вырос почти вдвое, а по сравнению с прошлым месяцем на 5,5%.
Впрочем, как раз на загородном рынке июльские изменения, возможно, скажутся не так сильно — минстрой уже заявлял, что прорабатывается запуск новой льготной программы именно для ИЖС.
Вторичный рынок, по словам экспертов, сейчас ожидает нового решения по ключевой ставке ЦБ 7 июня.
В ближайшие две недели ожидается прирост доли заявок на ипотеку на вторичном рынке — люди постараются получить одобрение кредита перед возможным пересмотром ставки ЦБ, говорит Майстренко. Специалисты Tymy отмечают, что люди сейчас достаточно внимательно следят за изменениями на рынке и стараются перестраховаться перед грядущими изменениями, отправляя заявки, чтобы зафиксировать текущие условия кредитования. При этом большинство не спешит со сделками по одобренным заявкам. Так, в марте 25% отправленных на ипотеку заявок были преобразованы в выданные кредиты, в апреле — 29%, а за четыре недели мая конверсия пока составляет 21%. Сейчас многие «придерживают» майские одобрения, отмечает Майстренко. Наиболее вероятно, что большинство из этих одобрений не конвертируется в сделки вплоть до заседания ЦБ. Если, как ожидает большинство аналитиков, ставку оставят на уровне 16% либо повысят до 17%, будет отложенная конверсия в сделки.
В мае спрос на ипотеку для покупки вторичной недвижимости, по данным Бочарниковой, был на 2% ниже апрельского и на 24% ниже по сравнению с с аналогичным периодом прошлого года. «Тем не менее спрос на готовое жилье сейчас выше, чем в начале года, многие из тех, кто откладывал покупку готового жилья в ожидании более быстрого снижения ипотечных ставок или снижения цен, начали реализовывать отложенный спрос», — говорит Бочарникова.
Это объясняется также низкой ценой квадратного метра и появлением объектов с более высоким дисконтом.
«В случае прекращения ипотеки с господдержкой и ограничений по “Семейной ипотеке” мы не исключаем возвращение покупателей на вторичный рынок жилья, особенно если начнет проясняться ситуация с продолжительностью периода высокой ключевой ставки. Сейчас около трети тех, кто оформляет ипотеку по рыночной ставке, рассчитывают рефинансировать ее под более низкий процент уже в будущем году», — говорит она.