Более 40 городов в последние месяцы приостановили или существенно ограничили выдачу разрешений на строительство из-за требований прокуратуры. Об этом рассказал на XXIII Всероссийском съезде саморегулируемых организаций в сфере строительства президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Надзорные органы указывают, что для строящегося жилья не хватает социальных объектов. «Понятно, что объем строительства растет, что средства бюджетов ограничены для создания школ, детсадов. И конституционные права граждан на доступность объектов образования все равно остаются», — сказал он.
Сейчас, по словам Глушкова, в большей части регионов, где идет активное строительство жилья, ведется диалог на уровне исполнительной власти, надзорных органов и непосредственно бизнеса в поиске компромисса — какую часть социальной нагрузки может на себя объективно взять тот или иной муниципалитет. «Это невозможно, на мой взгляд, решить централизованно, — отметил президент НОСТРОЙ, — потому что экономика стройки очень сильно отличается даже не от субъекта к субъекту, а от муниципалитета к муниципалитету».
Саморегулируемые организации сейчас пытаются выработать так называемое «прокурорское меню», добавил Глушков — чтобы в каждом регионе бизнес, исполнительная власть и надзорный орган могли вырабатывать те правила формирования социальной инфраструктуры, чтобы не допускать перекосов и чтобы жилье, которое строится, было обеспечено социальными объектами.
Такая ситуация сложилась, в частности, в Омске: городская прокуратура объявила предостережение мэрии о недопустимости выдачи разрешений на строительство многоэтажек, не обеспеченных социальной инфраструктурой на момент предполагаемого ввода в эксплуатацию. По словам застройщиков, департамент архитектуры и градостроительства Омска уже приостановил выдачу разрешений на строительство жилья.
В новом микрорайоне Омска «Амур-2» в 2020 году построили новую школу на 1122 ученика, но мест в ней катастрофически не хватает. Родителям приходится бороться за то, чтобы устроить первоклассников в учебное заведение рядом с домом. Каждый апрель здесь выстраиваются очереди, мамы и папы ночуют в машинах. Если не повезет — придется ездить на уроки в соседние микрорайоны, на школьных автобусах. Устроить малыша в детский сад не менее проблематично.
На проблемы с устройством ребятишек в садики и школы также сетуют жители и других новых микрорайонов. Проекты планировки их территорий не соответствуют генплану города по соцобъектам.
Застройщики сетуют, что частный бизнес не вытянет подобной социальной нагрузки. Новые обязательства могут привести к тому, что стоимость возводимого жилья станет омичам не по карману. Один из вариантов, который сейчас бурно обсуждается в мэрии — ввести для застройщиков сбор в 6% на строительство социальной инфраструктуры. Впрочем, вполне вероятно, что эта финансовая нагрузка ляжет на плечи покупателей.
В Новосибирске с октября прошлого года из-за нехватки соцобъектов не были выданы разрешения на строительство свыше 300 тыс. кв. м жилья. В списке объектов, которые нужно построить незамедлительно, — семнадцать школ. Это уже сформировавшийся дефицит, на устранение которого требуется 30 миллиардов рублей. Городской бюджет такими средствами не располагает.
Предполагалось, что в марте местный Совет депутатов утвердит соглашение, которое будут заключать строительные компании с муниципалитетом. В проекте соглашения фигурирует сумма отчислений на социальные объекты — 5 тыс. руб. с каждого квадратного метра, возведенного застройщиком. По расчетам властей, такой размер отчислений позволит муниципалитету и застройщикам разделить расходы на соцобъекты пополам.
Однако сами парламентарии относятся к этому прохладно, опасаясь, что такое вмешательство в дела отрасли приведет к напряжению на рынке жилой недвижимости, а проблему с дефицитом соцобъектов так и не решит. Девелоперы постараются переложить затраты на покупателей, а квадратный метр жилья в Новосибирске уже и так недешев, средняя цена свыше 100 тыс. руб. Покупатели могут отреагировать снижением спроса. Есть риск и снижения качества жилья.
В Союзе строителей Алтайского края требования отчислений на соцобъекты при возведении одиночных домов считают противозаконными. Власти должны сделать загрузку уже существующих школ более равномерной, а их репутацию — более одинаковой, считают в Союзе. Пока же в одной школе, считающейся престижной, велик процент детей из других районов города. Другая школа, напротив, работает как вспомогательная из-за нехватки должной загрузки.
Раньше, поясняют в Союзе, соцобъекты строили после возведения новостроек и продажи квартир — на полученный доход. Если же нужно сначала построить соцобъект, а уже потом жилье, непонятно, где взять немалые средства на аренду земли и инженерную инфраструктуру.
Надзорные органы справедливо указывают на необходимость строительства социальных объектов синхронно со строительством жилья, считает председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Но это проблема не только застройщиков, но и местных, и региональных властей. «Вопрос разумного градпланирования предполагает ответственность именно власти. Мы передали достаточное количество полномочий вниз, чтобы была возможность планировать развитие своих территорий. Упростили работу с генпланом, дали инструмент единого документа градпланирования, в рамках поручений президента работаем над встраиванием в законодательное поле понятия “мастер-план”», — перечисляет он.
Если плана развития территории нет и строительство происходит без учёта инфраструктуры, то приостановка выдачи разрешений на строительство — это наиболее простой для местных властей, но вредный для развития инструмент, считает Пахомов. Не у всех регионов есть ресурсы для качественной работы по градпланированию, отмечает он, и здесь можно говорить о поддержке этой работы с федерального уровня.
Проблема обеспечения жилищного строительства социальной инфраструктурой во многих городах стоит довольно остро, и, в первую очередь, она имеет финансовую сторону, считает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Несмотря на многие меры, в том числе поддержку с федерального уровня в рамках «Инфраструктурного меню», средств на создание социальной инфраструктуры зачастую не хватает ни у муниципального бюджета, ни у застройщиков. Кроме того, в законодательстве о градостроительной деятельности отсутствуют требования по увязке строительства жилых зданий с наличием чьих-либо обязательств по обеспечению для новоселов необходимых мест в детских садах, школах, поликлиниках в соответствии с нормативами, а также контроля за выполнением таких обязательств.
За рубежом, по данным фонда, во многих городах для финансирования социальной инфраструктуры применяется инструмент «инфраструктурного платежа», который взимается с застройщиков в расчете на 1 кв. м строящегося жилья или иногда любых строящихся зданий.
Отдельные российские города (например, Москва, Санкт-Петербург, Пермь) пытаются решить эту проблему через заключение с застройщиками жилья на добровольных условиях различного вида инфраструктурных соглашений, предусматривающих обязательства застройщиков по созданию необходимой социальной инфраструктуры, рассказывает Косарева. В Перми предусмотрены также случаи, когда застройщик вместо создания объекта может заплатить городу денежные средства на его создание. В Санкт-Петербурге в Правилах землепользования и застройки установлено, что застройщику будет отказано в выдаче разрешения на строительство, если создание необходимых объектов социальной инфраструктуры не предусмотрено за счет бюджетных средств в соответствии с адресной инвестиционной программой города или же за счет частных средств. Подобный местный опыт сегодня активно обсуждается другими городами, но, в основном, звучат пожелания урегулирования этого вопроса на федеральном уровне, говорит Косарева.
Перед Екатеринбургом вопрос несовпадения темпов ввода жилья и социальной инфраструктуры встал лет пять назад. По прогнозам мэрии, к 2025 году в городе должно было быть 188 тысяч школьников. Чтобы они учились в первую смену, надо было создать дополнительно 60 тысяч мест. Проблема усугублялась тем, что за свой счет муниципалитет почти не строил: 90% — по федеральным программам. Ситуация начала меняться в последние 2−3 года: капитально отремонтировано и возведено с нуля больше зданий, чем за два предыдущих десятилетия. Для этого используется весь арсенал, от ГЧП до инфраструктурных бюджетных кредитов.
Заработал и механизм концессии, когда инвестор возводит объект на свои деньги или на банковский кредит под гарантии региона, а потом возвращает вложения за счет взносов муниципалитета и технической эксплуатации здания в течение пяти лет. Протестировав концессию на сфере образования, власти предложили бизнесу таким же образом модернизировать и медицину. Выбрано семь проектов стоимостью от одного до семи миллиардов рублей, ведутся переговоры. Более того, областной союз промышленников и предпринимателей вышел с инициативой создать единую программу по строительству социальной инфраструктуры на уровне региона: школ, детсадов, больниц, ФОКов. Она должна быть рассчитана на 5−10 лет, считает руководитель комитета по строительству Валерий Ананьев. Если в программе прописать все возможные источники финансирования, появится четкое понимание, что и когда будет сделано за счет государства, а что инвесторами.
Пионерами во введении моратория на застройку стали города юга России. Первым был Геленджик, где еще в 2018 году был введен мораторий на новое строительство жилья, который продлится до 2026 года, рассказывает советник по инвестициям в недвижимость юга Евгений Ткачев. В 2021 году был введен мораторий в Сочи, это было связано с необходимостью разработки нового генплана для города-курорта. Моратории здесь вводятся с целью сохранить комфорт жизни в водно- и энергодефицитных территориях края. «Наряду с этим мы видим, что территории, не обладающие внятным и современным генеральным планом развития города, имеют точечную и хаотичную застройку. Именно эту картину можно было наблюдать также в Сочи и Новороссийске, где также был введен мораторий», — говорит он. Сейчас на территории Краснодарского края строительство жилья без сопутствующей инфраструктуры запрещено, это было внесено в градостроительный кодекс региона в 2021 году. Строительство в Сочи возможно только в рамках комплексного развития территорий с учетом планирования социальных объектов.
«Кроме того, принято решение, согласно которому будущих застройщиков направляют на технический совет при главе Сочи, в котором участвуют коммунальные службы города, — рассказали в пресс-службе мэрии города-курорта. — На техническом совете дается правовая оценка правильности выдачи технических условий строительства и необходимости реконструкции подводящих магистральных коммунальных сетей».
Отметим, что стоимость квадратного метра строящегося жилья здесь заметно выросла — до 400 тыс. руб. и выше. Как отметили представители местных застройщиков, рост связан и с социальным бременем, ложившимся в том числе и на их плечи, и с повышением тарифов и другими расходами.
Аудитор Счетной палаты Наталья Трунова:
— Для поддержки субъектов Российской Федерации и стимулирования развития жилищного строительства в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» регионам предоставляются субсидии из федерального бюджета на реализацию проектов по развитию территорий в границах населенных пунктов, предусматривающих строительство жилья (программа «Стимул»).
Как показала проверка реализации программы «Стимул», проведенная Счетной палатой в 2022 году в Воронежской и Свердловской областях, при выполнении проектов по развитию территорий с использованием господдержки в 2018—2021 годах были введены в эксплуатацию семь общеобразовательных и восемь дошкольных учреждений, отвечающие современным стандартам. Однако, несмотря на реализацию проектов, на территориях новой застройки все равно наблюдалась очередь в детские сады, а ряд новых школ работал в двухсменном режиме.
По мнению Счетной палаты, опережение темпов ввода жилья над темпами ввода в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры в целом по России вызвано недостаточным межведомственным взаимодействием между ответственными органами федерального и регионального уровней и органами местного самоуправления в части синхронизации сроков строительства социальных объектов и ввода жилья.
Подготовила Марина Трубилина.