Как работала семейная ипотека
Программа «Семейной ипотеки» предлагает жилищный кредит под 6% годовых для семей, у которых родился ребенок после 1 января 2018 года или растут двое и более несовершеннолетних детей. Программа по графику завершалась 1 июля 2024 года.
Такой же срок действия и у массовой программы покупки жилья — «Льготная ипотека» по ставке 8% годовых.
Правительство в декабре 2022 года продлило сроки этих программ до 1 июля 24-го, и сейчас активно обсуждается их будущее. Доля льготной программы в общей выдачи жилищных кредитов в стране за 2023 года достигла 45%, а семейной — 46% для покупки квартир в новостройках. «Семейная ипотека» стала самой популярной программой в 2023 году, а выдача ипотеки обновила рекорд, сообщал оператор ДОМ.РФ.
Вопрос продления этих программ и их параметров создали неопределенность на рынке жилья: все ждут изменений спроса и цен.
Застройщики и покупатели также обеспокоены вторым вопросом: высокими кредитными ставками вне льготных программ. Банк России не спешит менять ключевую ставку с 16%, а аналитики прогнозируют первый «шаг» на пути к снижению не раньше второго полугодия. Одна из целей регулятора — охладить спрос бизнеса и населения на кредиты, и в итоге снизить инфляцию до 4%. По прогнозу ЦБ РФ, потребительские цены по итогам 2024 года все-таки снизятся до 4%.
«Рынок первичного жилья, по нашему мнению, перегрет, и во второй половине прошлого года ипотека ежемесячно росла в среднем на 3,2%», — заявила 1 марта глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, это произошло по двум причинам.
«Люди стремились взять льготные кредиты до ужесточения условий госпрограмм, сыграли роль и высокие инфляционные ожидания», — пояснила Набиуллина.
Льгот не будет?
«Президент не зря оговорился, что программа семейной ипотеки будет сохранена в “базовых параметрах”, — уточнил Руслан Сырцов, управляющий директор компании “Метриум”.
“Пока не известно, что он имел в виду, потому что, к примеру, последний год рождения второго и последующего ребенка по условиям программы сейчас — 2023-й”, — напомнил он.
По его мнению, ограничения размера кредита по семейной ипотеке (12 млн рублей) тоже могут утратить свою актуальность из-за роста цен.
“В любом случае уже в 2023 году семейная ипотека стала более популярной, чем льготная, — отметил эксперт. — Эта программа очень важна для рынка и отрасли, и ее продление в любой конфигурации можно только приветствовать”.
Он прогнозирует, что программа льготной ипотеки закончится по плану к 1 июля 2024 года, и продлевать её не будут. Не распространят субсидии и на вторичный рынок жилья, хотя президент об этом недавно говорил.
“Можно рассчитывать на то, что льготные кредиты сохранят в рамках новых программ кадрового резерва, и на ипотеку смогут рассчитывать представители отдельных профессиональных групп”, — пояснил он.
В вопросе цен на рынке очень многое зависит от программы “Льготная ипотека”, считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
“Если льготная ипотека не будет модифицирована, то на рынке сохранится статус-кво”, — пояснил он. Девелоперы обрели уверенность в стабильной государственной поддержке и им стало проще формировать долгосрочные стратегии.
“Вероятно, власти сохранят и льготную ипотеку, но не во всех регионах”, — рассказал Дмитрий Голев. Предполагается, что страну разделят на пять кластеров в зависимости от уровня социально-экономического развития. В четырех из них льготные кредиты на различных условиях сохранятся. “Однако в Москве, по-видимому, действительно останутся только адресные программы”, — прогнозирует Дмитрий Голев.
Что будет с ценами?
“На ценовой политике застройщиков решение президента практически не отразится. Квартиры продолжат дорожать в среднем на уровне инфляции”, — считает Дмитрий Голев.
Впрочем, в арсенале девелоперов есть альтернативные маркетинговые инструменты для привлечения клиентов. Кроме того, по прогнозам ЦБ, ключевая ставка начнет снижаться к концу 2024 года. “Эти позитивные изменения обеспечат дополнительный приток покупательской активности”, — отметил он.
“Рынок с нетерпением ждет решение по льготной ипотеке, даже если она станет адресной”, — считает Валерий Кочетков, директор направления “Новостройки” ИНКОМ-Недвижимость.
По его мнению, продление семейной ипотеки, конечно, хорошо отразится на спросе, но в целом недостаточно для того, чтобы поддерживать активность покупателей на уровне последних лет.
“Сегодня ипотека уже менее влияет на цену продажи, все большую значимость в ценообразовании приобретают себестоимость стройматериалов и общая инфляция, плюс высокая ключевая ставка не предполагает низкий процент для застройщиков по проектному”, — подчеркнул Валерий Кочетков.
Семейная ипотека поддержит рынок и в случае сокращения массовой льготной ипотеки: спрос и цены не рухнут, считает руководитель Аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко.
“Семейная ипотека хорошо поддерживает спрос и ее сохранение не даст продажам существенно просесть, даже если массовое субсидирование ставок после 1 июля будет решено отменить”, — отметил он.
А, значит, застройщикам не придется серьезно пересматривать ценовую политику для поддержания продаж. Поэтому Олег Репченко не видит причин для ощутимого снижения стоимости жилья, которое могло бы быть в случае сворачивания льгот.
“А, значит, ситуация с перегретыми ценами на первичном рынке сильно не изменится. И это плохо даже для семей с детьми, которые могут оформить семейную ипотеку”, — подчеркнул он.
По мнению эксперта, парадокс сегодняшнего рынка в том, что семейные люди с детьми, которых поддерживает государство с помощью ипотечных субсидий, все равно не могут приобрести квартиру комфортной площади из-за безумно раздутых цен, выросших, в том числе, на фоне затянувшейся льготной ипотеки для всех.
“И семьи в условиях высоких цен вынуждены покупать квартиры малой площади, вплоть до студий — то есть то, на что хватает денег, — рассказал Олег Репченко. — Но, понятно, что жить семье с двумя с детьми в 20-метровой студии невозможно. Только снижение уровня цен позволит решить демографический и квартирный вопрос в стране”.
“Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией”.