«Во-первых, надо предполагать, что этот вопрос возникает у человека, у которого есть деньги на первоначальный взнос. Иначе такого вопроса вообще не должно быть. Тогда должен стоять вопрос, как дешевле снять жилье», — сказал эксперт.
Он напомнил, что первоначальный взнос сейчас составляет 20−30 процентов от стоимости объекта.
«Допустим, у человека есть 25 процентов от квартиры условной стоимостью 36 миллионов рублей, то есть девять миллионов собственных средств. Если эти девять миллионов разместить под 16-процентную ставку (средняя ставка в банках), то мы получим 1,44 миллиона в год. А если разместить под 21 процент, а именно столько дают, например, облигации микрокредитных компаний с высоким собственным капиталом, то получим 1,89 миллиона. Это примерно столько, сколько тратится на съем квартиры. То есть, имея первоначальный взнос 25 процентов, можно оплачивать съем квартиры, которую вы бы выкупили за свои деньги», — привел пример Лашко.
Плюсы такого варианта — отсутствие лишних хлопот с ремонтом и техникой, отметил он. Если что-то сломалось, можно позвонить арендодателю и попросить починить.
Если все-таки хочется собственное жилье, то важно, по словам эксперта, оценить ситуацию на рынке. «Что мы имеем сейчас? Высокую разницу между ценой на “первичку” и на “вторичку”, примерно годовой объем непроданной “первички” на рынке и рынок недвижимости по цене, загибающейся вниз. Потому что вообще рынок недвижимости — это производная от процентной ставки по ипотеке. Если процентная ставка 16 процентов, то нельзя говорить ни о какой доступности ипотеки», — добавил собеседник «Ленты.ру».
Если рассматривать тот же пример с покупкой квартиры за 36 миллионов рублей при первоначальном взносе девять миллионов, получится 27 миллионов кредита, сообщил Лашко. Так, даже при ставке 15 процентов на 30 лет человек должен будет платить 341 тысячу рублей текущих платежей, из них в первый год 337 тысяч — это одни проценты.
«Значит, первоначальный взнос отбивает все расходы, связанные с арендой, либо мы теряем эти доходы и еще по 344 тысячи рублей вкладываем в ипотеку. Очевидно, что при таких условиях рынок недвижимости и цены на недвижимость должны либо встать, либо пойти вниз, потому что доступность резко пошла к нулю. Получается, что за четверть капитала, за первоначальный взнос можно пользоваться всеми благами, как будто бы у вас есть 100 процентов капитала. За четверть капитала, если иметь первоначальный взнос и снимать объект недвижимости, пользоваться всем объектом недвижимости за ту же самую стоимость», — заключил он.
Ранее аналитики платформы «Авито» назвали единственный город России с подешевевшей в 2023 году «вторичкой». Им оказалась Москва. Так, за последние три месяца прошлого года вторичная недвижимость в Москве подешевела на три процента. Ценник изменился из-за сокращения средней площади лотов: по подсчетам специалистов, она уменьшилась с 57 до 54 «квадратов».