ЦБ не первый год высказывает обеспокоенность перегревом на рынке жилищного кредитования. Текущий год, в котором крупнейшие ипотечные кредиторы ждут очередной рекорд выдачи таких займов, не стал для регулятора исключением.
Повышение цен на недвижимость, как и рост инфляции, регулятор пытается «обуздать» за счет принятых мер для охлаждения рынка. Уже в два раза за полгода повышена ключевая ставка (вслед за которой выросли и ставки по кредитам), увеличены размеры первоначального взноса по ипотечным кредитам, а сейчас Центробанк в очередной раз усложнил получение потребительского необеспеченного кредита для заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
Банк России перестраховывается
Ипотечные рекорды в России обновляются более 5 лет, и все это время ЦБ обеспокоен растущей долговой нагрузкой россиян и объемом необеспеченных кредитов на балансе банков. С 2018 года и регулятор, и аналитики все чаще говорили о перегреве ипотечного рынка, исключая при этом возможность повторения жилищного кризиса США в 2008 году, который перерос в мировой.
Поэтому постепенно Банк России вводил ограничения для заемщиков и банков. Так, с 1 октября 2019 года регулятор ввел для банков и микрофинансовых организаций (МФО) обязанность по расчету предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщиков.
ПДН — отношение суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту (займу), к его среднемесячному доходу.
Сейчас ЦБ вновь ужесточил ограничения для банков на выдачу займов закредитованным россиянам. Лимиты организаций на кредитование заемщиков, чья предельная долговая нагрузка (ПДН) выше 50% и менее 80%, снижены с текущих 30% до 25% от общего кредитного портфеля банка на первый квартал 2024 года. До третьего квартала 2023 года для таких заемщиков лимит не устанавливался.
Для заемщиков с ПДН более 80% лимит прежний — 5% от общего объема выданных банков кредитов, но ранее — на третий квартал — лимит был снижен в 4 раза, с 20%.
Одновременно с лета Банк России постепенно повысил ключевую ставку с 7,5% до 15%.
В результате этих мер размер предодоборенного необеспеченного кредита банками был снижен в 2 раза, даже для проверенных клиентов.
На финансовую свободу — раньше срока
Однако россияне не только стремятся вовремя погашать ипотеку, но и закрывают кредиты досрочно. Это говорит о снижении рисков появления банковского кризиса в стране. У населения есть деньги на обслуживания долгов.
В третьем квартале 2023 года заемщики досрочно погасили ипотеку на 594 млрд рублей, следует из данных ЦБ. Это максимум с конца 2020 года. В третьем квартале заемщики досрочно гасили ипотеку на 6% чаще, чем во втором. Если сравнивать с тем же периодом 2022 года — в 1,5 раза чаще. Заемщики возвращали долги банкам за жилищные кредиты в основном за счет собственных средств (92,3%).
Абсолютный рекорд досрочного погашения ипотеки поставлен в 2020 году (681,6 млрд рублей), когда процентные ставки в России рухнули вслед за ключевой до исторического минимума. Россияне оформляли реструктуризацию долгов под более низкие ставки, чем брали изначально.
Как решение ЦБ повлияет на рынок жилья
В 2023 году количество ипотечных заемщиков превысило 10 млн человек. При этом почти половина из них (46%) имеют дополнительно к ипотеке хотя бы один необеспеченный потребительский кредит, согласно данным ЦБ.
При этом ЦБ отмечает: доля заемщиков, оформивших потребительский кредит на первый взнос по ипотеке, растет в 2022 и 2023 годах. Во втором квартале текущего года доля за год выросла с 3,5% до 6,2%. Больше всего ЦБ обеспокоен ситуацией с хроническими должниками, с тремя кредитами и более. Их сумма займов за год выросла почти на четверть или на 3 трлн и составила 14,1 трлн рублей. В условиях дорогих кредитов у них мало шансов выбраться из долговой ямы.
«По данным ЦБ во II квартале 2023 года около 6,2% заемщиков до получения ипотеки брали потребительский кредит на сумму свыше 100 тыс. рублей. Такие займы могли быть использованы в качестве первоначального взноса по ипотеке, считают в ЦБ», — напомнил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Олег Репченко.
В целом, это небольшой процент, поэтому кардинально на рынок жилья новые ограничения ЦБ для банков на выдачу займов закредитованным россиянам вряд ли повлияют.
По его мнению, сегодня на рынке жилья много других, более сильных факторов, влияющих на спрос и цены. Это удорожание ипотечных кредитов до заградительного уровня вслед за ключевой. Второй фактор, охлаждающий спрос на жилье, это увеличение первоначального взноса и ставок. Третий — возможное отключение государственной программы льготной ипотеки с июля следующего года. Кроме того, Банк России хочет получить право вводить количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов в 2024 году, что также окажет влияние на рынок.
По прогнозу IRN.RU, из-за неподъемных процентных ставок по нельготной ипотеке для большинства россиян — а сейчас они начинаются от 15,6−16,4% годовых в крупнейших госбанках — в перспективе ближайшего года цены на вторичном рынке могут снизиться на 10% и более вслед за падением спроса.
«Динамика цен на первичном рынке будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку (программа продлена до 1 июля 2024 года), застройщики не будут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос», — считает эксперт.
Как выросли цены и ожидания на декабрь
В этом году россияне увеличили покупку жилья и оформление на это кредитов на фоне падения курса национальной валюты. Перелом наступил в середина лета: в июле Центробанк в первый раз за год повысил ключевую ставку, а до октября она выросла до 15% годовых. Одновременно летом ЦБ объявил о введении с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку.
В итоге активный спрос превратился в ажиотажный — покупатели поспешили в банки за последними дешевыми кредитами.
Летний ажиотаж подстегнул рост цен — темп ускорился в 3−4 раза. С июля по октябрь квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5% до 267 тысяч рублей за кв. м, в Новой — на 2,8% до 203 260, в Подмосковье — на 1,4% до 153 340 рублей. Для сравнения: за все I полугодие 2023 г. цены выросли на 1,2%, 0,8% и 0,3% соответственно, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
«Такие “истерические” всплески спроса и цен на рынке недвижимости наблюдались и в конце 2014 года, и в феврале 2022 года. В преддверии или сразу после резкого повышения ключевой ставки. И всегда искусственный ажиотаж завершался падением продаж и откатом цен назад на фоне дорогой ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов», — напомнил эксперт.
На рынке новых квартир признаки охлаждения спроса начали появляться в конце сентября, а по итогам октября продажи новостроек просели на 12−24% в зависимости от локации. Вторичный рынок держался на «летней» ипотеке до ноября, но уже в октябре темпы роста цен внутри МКАД снизились в два раза, а за кольцевой — полностью прекратились.
Однако резкого падения цен в преддверии Нового года ждать не стоит, отметил Олег Репченко.
Во-первых, в декабре покупатели обычно активны, так как по психологическим причинам стремятся завершить сделки до нового года.
Во-вторых, для того чтобы осознать изменение конъюнктуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев. Поэтому если снижение цен квадратных метров и будет, то позже, резюмировал эксперт.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».