Нестандартный для конца осени спрос на аренду аналитики связывают с дорогой ипотекой. На рынок пришли те, кто не успели взять жилищный кредит до повышения ставок либо отложили покупку жилья. Причем это касается не только эконом-класса, но и бизнес-сегмента. Ситуацией решили воспользоваться и собственники недвижимости, подняв аренду за месяц на 13−20%, отмечает руководитель направления «Аренда» компании Apple Real Estate Владимир Родионов:
«Приобретать в ипотеку квартиру стоимостью от 35−50 млн руб. и выше сейчас просто экономически нецелесообразно. Поток клиентов, ожидающих эти новостройки, вернулся. Но теперь это арендаторы, которые снимают и однокомнатные квартиры бизнес-класса, и большие четырехкомнатные. Стоимость таких объектов начинается от 80−120 млн руб. Если мы говорим о полноценных двухкомнатных квартирах от 70 квадратных метров и более, то их цена стартует от 150−170 млн руб.».
Рыночные ставки по ипотеке начинаются уже от 17%. Если покупать квартиру бизнес-класса в кредит, то банку нужно отдавать минимум 200 тыс. руб. в месяц, добавляет Родионов. И это не считая оплаты страховки, затрат на ремонт, и меблировку. А тот, кто снял жилье, повысив класс, не готов уходить в эконом-сегмент. И такие клиенты заехали на полтора-два года, уверяют собеседники «Ъ FM».
Еще один вариант: не снижая класса недвижимости снять квартиру от застройщика с возможностью ее выкупа. Такие программы все чаще рассматривают потенциальные покупатели, говорит директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:
«У застройщика на текущий момент есть непроданные квартиры. Клиент выбирает готовую, в которой он может сразу жить, заключив договор аренды. И договором предусматривается, что средства копятся в счет оплаты первоначального взноса. При цене квартиры в 11 млн руб. при первоначальном взносе в 20% — это 2,2 млн руб. При средней ставке 45 тыс. руб. аренды ежемесячно, ему надо четыре года копить на первоначальный взнос. Если этих денег достаточно для оформления ипотеки, то он может перейти из договора аренды в договор ипотеки и выкупить эту квартиру в свою собственность».
Такая схема удобна и клиенту, он экономит на аренде и копит на первоначальный взнос, и застройщику, ведь он гарантировано получает деньги ежемесячно и пользуется ими, все больше привязывая потенциального покупателя.
Выкупит ли квартирант такое жилье, будет зависеть от ипотечных ставок и стоимости квадратного метра. Хотя уже идут разговоры, что с 1 января могут поднять первоначальный взнос до 25%. Но предпосылок для серьезного роста самих жилищных кредитов нет, так что рынок аренды на взлете временно, уверяет генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев:
«ЦБ увеличил ключевую ставку. Не исключено, что к концу 2023 года регулятор поднимет ее еще раз, но чуть-чуть. Думаю, что в первом квартале 2024 года будет снижение. Что добился Центробанк? На два-три месяца остудил рынок кредитования. Потом этот отложенный спрос выплеснется в марте-апреле следующего года. Если ставку держать более полугода, то тогда “упадут” застройщики. За ними кто конечные бенефициары? Банки. Поэтому, дабы этого не допустить, ЦБ вынужден будет понизить ставку рефинансирования. Думаю, что к лету следующего года ставка банка будет в районе 8−7%».
А пока отложенный спрос на рынке новостроек будут субсидировать сами застройщики, не исключает Александр Хрусталев. Возможны новогодние акции, подарки в виде кладовки и небольшие дисконты. Но рассчитывать на снижение цен не стоит. По данным Росреестра, средняя стоимость квадратного метра в новостройке Москвы с июля по ноябрь выросла на 23% и составляет почти 380 тыс. руб. в однокомнатных квартирах.