Рынок переполнен
На рынке новостроек Москвы при росте объемов предложения за счет активного строительства и вывода новых объектов на рынок продолжалось сокращение платежеспособного спроса.
По итогам первого полугодия 2023 года суммарная площадь лотов в продаже увеличилась по сравнению с тем же периодом прошлого года на 30% — до почти 3 миллионов квадратных метров квартир и апартаментов, привела свои данные руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
Что касается спроса, то, по словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, весь период 2022—2023 годов в целом проходит с общей тенденцией его сокращения. Эксперт связывает это в том числе с глобальными факторами, такими как санкционное давление на российскую экономику.
Разумеется, сравнивать напрямую первое полугодие 2023 и 2022 годов при анализе спроса не совсем корректно, уверен директор направления «Новостройки» компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков. «В прошлом году на рынок сильно повлияли внешние факторы, которые начались после 24 февраля 2022 года. Тогда спрос просел на 80% и только летом стал восстанавливаться», — пояснил ситуацию эксперт.
Но в том, что спрос покупателей на московские новостройки продолжает падать, сомневаться не приходиться. В этом году его сокращению дополнительно поспособствовало сворачивание субсидированных программ от застройщиков, добавил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Правда, компании старались усилить интерес к своим объектам с помощью скидок и акций, среди которых — беспроцентная рассрочка, машино-места и кладовые в подарок или по более доступной стоимости, обратил внимание коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов.
Основным же драйвером, который хоть как-то поддерживал спрос на первичном рынке, по-прежнему оставалась ипотека с господдержкой (все льготные программы). Ее доля в общем объеме выдач кредитов на новостройки по итогам полугодия, по подсчетам главного аналитика управления ипотечных продуктов «Росбанк дом» Ирины Бабиной, находится на уровне 96−98%.
В результате снижения спроса на квартиры застройщикам в первом полугодии пришлось пойти на некоторое, хотя и совсем незначительное, снижение цен, добавил Попов. Это привело к тому, что средняя стоимость квартир на первичном рынке столицы сократилась в сравнении с тем же периодом 2022 года с 14,1 миллиона рублей до 14 миллионов (-0,7%).
Заметнее всего изменилась цена студий, количество которых в продаже также сильно выросло (+ 35%). Их стоимость в среднем упала на 4% — до 7,4 миллиона рублей, добавил эксперт из «Авито Недвижимости».
Покупательский исход
На вторичном рынке столицы ситуация была кардинально другая — покупательский спрос там существенно обогнал предложение. Как отметил директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома, он оказался в два раза выше уровня аналогичного периода 2022 года и на 15% превысил цифру первого полугодия 2021 года.
Предложение тоже увеличилось, но не столь существенно — на продажу в Москве было выставлено 47,6 тысячи объектов против около 33 тысяч квартир в 2022 году, привел свои данные управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.
Рост спроса поддерживался в том числе за счет перетока части клиентов из сегмента новостроек. По наблюдениям «Инком-недвижимости», около 20% покупателей новостроек переориентировались на вторичные квартиры.
«Еще один фактор — возвращение на рынок отложенного спроса. Люди начали привыкать к новой реальности и, соответственно, стали, несмотря ни на что, соглашаться на сделки с недвижимостью: как продавать, так и покупать», — добавила вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.
На фоне активных покупок срок экспозиции квартир на рынке вторичного жилья Москвы к концу полугодия заметно сократился. Если во второй половине 2022 года время, необходимое для продажи объекта, превышало 65 дней, то сегодня оно составляет 43−48 дней, рассказала собеседница агентства.
Все это сказалось на динамике цен.
Одним из важных трендов в этом сегменте стало то, что покупатели проявляли повышенный интерес к состоянию квартиры: популярностью пользовались варианты с качественным ремонтом, оборудованной кухней, обратил внимание Шлома.
«Многие были готовы даже заплатить выше стоимости этого ремонта на 20−30%, лишь бы самим не связываться с работами, ведь все усложнилось с подорожанием отделочных материалов и непростой логистикой», — объяснил он.
Еще одна важная тенденция — требование по присутствию на сделке собственника. Доля квартир на рынке, реализуемых по доверенности, по-прежнему высока и составляет 10−12% в общем объеме предложения, но из-за соображений безопасности большинство покупателей настаивает на том, чтобы на самой сделке собственник все-таки появился, добавила Никитина.
А вот запрет на предоставление личных данных собственников квартир из ЕГРН, который вступил в силу с 1 марта 2023 года, не стал для рынка значимым препятствием.
«Конечно, проверка объекта недвижимости усложнилась, добавилось много дополнительной переговорной работы, также увеличились временные затраты на походы в МФЦ или работу с Госуслугами. Но рынку удалось быстро адаптироваться к ситуации», — констатировала Никитина.
Дешево не будет
В сегменте новостроек эксперты ждут в ближайшей перспективе дальнейшего нарастания дисбаланса спроса и предложения.
«Затоваривание — основная проблема рынка, последствия которой, по моему мнению, будут фундаментальными. С 2020 года стабильно растет объем освоения площадок, обеспеченных утвержденной градостроительной документацией за счет кредитных средств, а, следовательно, рынок ожидает вывод на него все больших объемов массового жилья», — высказал свои опасения управляющий партнер «Живой комплекс LES» Олег Дедков.
По его словам, вернуть показатели спроса на новостройки до уровня, который был в начале февраля 2022 года, вряд ли получится как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе. Девелоперам уже пришлось поступиться частью своей прибыли, несмотря на рост себестоимости строительства, но в дальнейшем они будут до последнего противиться снижению цен. Максимум, чего можно ожидать, — это их сокращения на 1−2% — не более.
На вторичном же рынке активность покупателей будет расти — в том числе и за счет дальнейшего перетока туда клиентов с первичного рынка, уверен Москатов. Дополнительный фактор — это рост валютного курса, когда при существенном ослаблении национальной валюты люди хотят сохранить свои рублевые сбережения.
Что же касается цен на вторичное жилье, то здесь будет наблюдаться серьезное расслоение в зависимости от ценового сегмента, отметил риелтор Евгений Коноплев.
В эконом-сегменте, например, «однушки», которые стоят сейчас 7−8 миллионов рублей, могут подорожать хотя бы в пределах инфляции (в мае, по данным Банка России, была 2,51%). А вот дорогие квартиры (от 50 миллионов и выше) в это время могут проходить длительный многомесячный путь ценовой коррекции, резюмировал он.