Сайт «РИА Недвижимость» расспросил экспертов, действительно ли это так, какие здесь есть нюансы и каким людям, возможно, и вовсе не стоит заниматься инвестированием.
Вопрос ожиданий
Прежде всего нужно уточнить, что такое инвестиция. Если речь идет просто о покупке квартиры, от которой нет никаких финансовых ожиданий, — то это лишь приобретение для личного пользования, объясняет вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева.
Для каждого инвестора понятие «удачной» или «неудачной» инвестиции разное. К примеру, в европейских столицах очень низкий доход от сдачи в аренду, но высокая ликвидность, однако многих инвесторов устраивает такой вариант сохранения капитала — когда они могут впоследствии очень быстро продать свою недвижимость, отмечает Мариничева.
Инвесторы-неудачники
На рынке есть немало людей, которые хотят приобщиться к сообществу тех, кто удачно зарабатывает на недвижимости, рассказывает руководитель филиала «Пречистенка» агентства недвижимости «Миэль» Мария Богачкина.
Но при этом многие из них смотрят на любое вложение средств в недвижимость с позиции «нравится/не нравится» или «я бы сам хотел/не хотел здесь жить». Таким покупателям трудно «играть» на поле инвестирования, поскольку их личное и эмоциональное вовлечение в покупку не имеет ничего общего с бизнес-подходом.
Именно при таком чисто эмоциональном подходе, не подкрепленном рациональными соображениями, чаще всего и совершаются критические ошибки при покупке недвижимости в инвестиционных целях, делятся своими наблюдениями риелторы.
Вход на пике
Примеров неудачных инвестиций у любого риелтора полно. Но самым частым случаем является заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, рассказывает риелтор Евгений Коноплев.
В результате через 2 года вместо обещанного продолжающегося роста рынок начинает идти вниз — и инвестору приходится выходить из проекта не с прибылью, а с убытками, отмечает он.
А ведь каждый риелтор знает, как тяжело продавать сегодня за 9 миллионов то, что 2 года назад покупалось за 10.
Владелец агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков приводит подобный случай из своего опыта. В этой ситуации покупатель ошибся не только с моментом входа на рынок, но и с объектом для инвестиции.
«На волне роста цен на недвижимость и веры в то, что они всегда и везде растут, человек купил новостройку в Подмосковье. Модную, у модного на тогда застройщика, вдали от какой-то транспортной инфраструктуры. Когда дом достроили, оказалось, что концепция отдельного города в лесу покупателям не интересна, и продать такую квартиру сложно. Хорошо, что нашелся сосед, который приобрел объект для своих родителей», — вспоминает эксперт.
Учитывая ипотеку, прибыли в итоге получить не удалось. Получился минус.
При этом наиболее печальные последствия бывают у инвестиций, когда человек вложился в новостройку по программе рассрочки, добавляет руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
«Вложил, к примеру, 2 миллиона рублей в квартиру стоимостью 20 миллионов, на срок до года, с последующей выплатой, надеясь заработать на продаже. Рынок ушел вниз, и цена квартиры у самого застройщика стала уже не 20 миллионов, а 18. Договор, как правило, составлен таким образом, что много штрафов, и по факту из своего первого взноса инвестор практически ничего не получит, а именно, полностью потеряет вложенные 2 миллиона», — говорит она.
Ну и, конечно, всегда нужно учитывать риск того, что новостройка и вовсе не будет достроена и сдана, и компания может стать банкротом. Если инвестор не готов брать на себя такие риски, он как правило обращает внимание на вторичную недвижимость: ее можно сразу сдавать в аренду или пользоваться, отмечает Мариничева.
Обычно такое происходит при покупке квартиры на пике цен с целью последующей продажи, делится наблюдениями Борзенкова.
«В таких ситуациях инвестор, скорее всего, потеряет. Каковы будут потери — зависит от падения спроса и цен. Такие случаи были у нас в марте-апреле прошлого года», — вспоминает риелтор.
Не путать туризм с эмиграцией
Некоторые потенциальные инвесторы обращают свой взор на зарубежную недвижимость, хотя по факту часто они очень плохо разбираются в рынке той страны, куда собираются вкладывать деньги, говорят риелторы.
Человек, к примеру, часто ездил в отпуск на Кипр. Так часто, что в какой-то момент решил купить там квартиру. Самому отдыхать и сдавать другим, когда он не на острове. Ездил, отдыхал. А вот со сдачей не сложилось. Человек, который якобы там помогал со сдачей, говорил, что объект не сдается или сдается урывками.
В итоге инвестор устал от всей этой ситуации и решил продать квартиру. Причем в самый неудачный момент, когда на Кипре случился кризис. И поручил это дело тому же самому человеку, который покупателей так и не нашел, и предложил выкупить квартиру за половину стоимости. Собственнику это все так наскучило, что он согласился и ушел в своих инвестициях в минус, рассказывает собеседник агентства.
Аналогичная ситуация, на самом деле, может произойти и внутри России.
«В моей практике был случай, когда человек по рекламе в интернете купил новостройку в Ростове-на-Дону. В ипотеку. Сам он живет сильно восточнее Москвы. Почему купил? Потому что “там теплее” и “там же недвижимость растет, в интернете пишут”. Естественно, покупка новостройки в странном месте на пике цен на недвижимость обернулась пшиком», — рассказывает Вишняков.
Глубокий анализ
Большое количество неудачных инвестиций — это как раз случаи «на эмоциях», без какого-либо анализа, или потому что «все так делают», сетует Вишняков.
Есть и вовсе целая категория людей, которым ни в коем случае нельзя заниматься инвестированием. Это те, кто стандартно верят в чудеса: в виде 200% годовых или что любая недвижимость непременно растет в цене.
А инвестиции в недвижимость — это все-таки про цифры и тщательное изучение рынка, локации и объекта вложения.
Для того чтобы покупка квартиры была инструментом сохранения средств и их приумножения, важно провести большую работу по анализу рынка и своих ожиданий от инвестиции, добавляет Богачкина.
По ее словам, нужно предельно четко составить полное представление о следующих вещах:
- О конкурентной ситуации на рынке региона — в том числе о локальном рынке района/округа, об объеме и структуре предложения;
- Об объеме спроса в локации и его структуре;
- О документах по заинтересовавшему объекту. Если речь идет о новостройке, то начиная от правоустанавливающих документов застройщика на земельный участок и градостроительной документации до разрешительной документации и проектов договоров отчуждения прав требования на недвижимое имущество;
- О конкурентных преимуществах и недостатках конкретного объекта — этажности, квартирографии, планировочных и инженерных решений, социального окружения, инфраструктуры;
- О перспективах развития локации в сфере социальной инфраструктуры: наличие школ, поликлиники, детских садов;
- О перспективах развития транспортной инфраструктуры.
Потому что один стоит на кромке леса, к которому ни одному застройщику не позволят притронуться, а другой смотрит окнами на дорогу, на месте которой через несколько лет вырастет автомобильная эстакада, объясняет Коноплев.
Еще один важный момент в вопросе успешных инвестиций в недвижимость это насмотренность, добавляет гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко.
У людей, которые инвестируют в недвижимость, есть закон: нужно отсмотреть 100 объектов для того, чтобы принять одно решение об инвестиционной покупке. И на это, конечно, требуется немалое время.
Так как сделать все это самостоятельно под силу далеко не каждому обычному человеку, однозначно стоит проконсультироваться с специалистами.
«Правда и их тоже придется тщательно выбирать, потому что, к примеру, менеджер застройщика по продаже новостроек — это не эксперт. Он приведет вам любые цифры, так как его задача — просто продать квартиру», — предупреждает Вишняков.
Ищите местных
Если речь идет о покупке квартиры в другом регионе страны, нужно находить локальных риелторов, так как в каждом городе много своих нюансов, которые важно учитывать, добавляет Савченко.
«На юге России, например, из-за жары покупатели избегают квартиры с окнами, выходящими на солнечную сторону. А в Краснодаре и Казани жители до сих пор убеждены в неоспоримых преимуществах кирпичного домостроения и неохотно приобретают жилье в монолитных домах», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
А уж если говорить о покупке недвижимости за рубежом, то тут все еще сложнее. Ведь многие покупатели заходят на этот рынок после того, как уже инвестировали в недвижимость на российском рынке или в Москве, и покупка подобных объектов за границей может принести им немало сюрпризов, отмечает Мариничева.
Так что в подобной ситуации работа с профессионалом, который знает все нюансы локального рынка, это абсолютная необходимость.
Анна Смирнова