По оценке аналитиков NF Group, основанной на данных The Wealth Report 2023 компании Knight Frank, Сочи по итогам 2022 года вошел в первую тройку городов мира индекса миллиона долларов — он показывает, сколько квадратных метров элитной недвижимости можно купить во всем мире за условный $1 млн. В прошлом году за эту сумму в курортной столице России можно было приобрести 29 кв. м. По этому показателю Сочи уступил только Монако (17 кв. м) и Гонконгу (21 кв. м).
Средневзвешенная цена предложения элитной жилой недвижимости Сочи составила 2,4 млн рублей за один квадратный метр, притом что цены варьируются в диапазоне от 1,4 млн рублей до 4,2 млн рублей. Участники сочинского рынка недвижимости, с которыми поговорил Forbes, уверены, что это не предел и рост цен здесь продолжится.
По спросу на элитную недвижимость Сочи еще и Дубай обгонит, уверен представитель агентства недвижимости, работающего с высокобюджетными объектами:
Сейчас в России это безальтернативная локация, особенно для тех, кто опасается за любые зарубежные активы из-за санкций.
Перегретый Сочи
Опрошенные Forbes участники рынка впечатлены сложившейся в Сочи ситуацией с ценами на недвижимость. «Цены неоправданно высоки, — констатирует директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate Александра Синилова. — Текущие средние цены предложений на первичном рынке за квадратный метр: комфорт — порядка 245 000 рублей, бизнес — около 450 000 рублей, премиум — 800 000 рублей. При этом минимальная цена на жилье в городе составляет 50 000 рублей за квадрат». Рынок в целом перегрет, соглашается представитель ассоциации AREA и директор по продажам Point Estate Роман Амелин: «Откат цен возможен только в случае, если будет сильная рецессия во всей России».
Если рынок будет развиваться, как сейчас, цены вниз не пойдут. На знаковые объекты цены растут, в премиум-сегменте они составляют уже от 1,8 млн рублей за квадратный метр.
«В Сочи действительно стали очень высокими цены в премиальных объектах на первичном рынке, но никак не средние цены на всю недвижимость в городе», — уточняет руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. По его данным, минимальный ценник на сочинские новостройки сейчас составляет 297 300 рублей за квадратный метр.
Самая высокая зафиксированная цена — 5,5 млн рублей за «квадрат», самая маленькая — от 100 000 рублей за квадратный метр, это в объектах в отдаленных микрорайонах Сочи.
«Последние десять лет темпы роста цен на недвижимость в Сочи были на уровне 15−20% в год. Все изменила пандемия, утренняя цена на объект могла измениться уже к вечеру, — вспоминает Амелин из AREA. — Среди инвесторов были те, кто троекратно, а то и десятикратно увеличил прибыль».
Дефицитный Сочи
Особенность рынка Сочи в том, что здесь из-за моратория на новое строительство объем первичного рынка очень мал и нехватка предложения стала одним из факторов, толкающих цены вверх, говорят собеседники Forbes.
«Мораторий действует с 2021 года и до принятия нового генплана, которое ожидается в конце 2023 года, — объясняет Попов из “Циан. Аналитики”. — Сейчас на первичном рынке Сочи присутствуют объекты, получившие разрешительную документацию до вступления моратория в силу, объекты, строительство которых мораторием не запрещено, и объекты, по которым не получен весь набор разрешительной документации и которые реализуются по схемам, отличным от прописанных в федеральном законе о долевом строительстве (214-ФЗ). Объекты, соответствующие первому и второму критерию, сейчас представлены 16 жилыми комплексами с продаваемой площадью около 480 000 кв. м». «Оцифровать» количество объектов, проходящих по третьему пункту, не представляется возможным.
Сейчас на рынке новостроек Сочи в продаже находится порядка 600 000 кв. м, еще более 170 000 «квадратов» находится в резерве у застройщиков. Большую часть рынка занимают комплексы бизнес-класса — их более 40%. Стабильно растет доля комплексов элит-класса, сейчас она составляет 16%.
«На данный момент в Сочи, согласно открытым источникам, порядка 4500 предложений в новостройках и еще порядка 1800 объектов по переуступке в более чем 100 жилых комплексах, — подсчитал директор компании “Этажи” в Сочи Павел Быков. — Это порядка 190 000 кв. м, из них 120 000 кв. м приходится на квартиры, 70 000 кв. м — на апартаменты. Это на 40% меньше аналогичного периода прошлого года. Однако, как обычно в Сочи, не все так просто».
По факту часть апартаментов продают под видом квартир, и если проводить честный анализ, то сейчас на рынке Сочи из всего объема предложения 40% — это квартиры, а 60% — апартаменты и коммерческая недвижимость.
«Предложений не так уж много, выбирать особенно не из чего, — сетует Амелин из AREA. — Напомню, в премиум-сегменте цены составляют 1,8−2 млн за квадратный метр на фоне дефицита. И рост цен, пусть и не интенсивный, по этой причине будет продолжаться и дальше».
На вторичном рынке ситуация получше, больше выбор, в том числе и в массовом сегменте, говорят эксперты. «На вторичном рынке квартиры уходят достаточно быстро при условии адекватного ценообразования», — рассуждает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.
Сейчас средняя стоимость однокомнатной квартиры в Сочи составляет от 7,5 до 9 млн рублей в новых домах, двухкомнатные стоят от 10 млн рублей, трехкомнатные квартиры не пользуются повышенным спросом, из-за этого продавцы чаще готовы идти на значительные финансовые уступки.
«Спрос на вторичном рынке сейчас высокий, так как это безопасные лоты, — добавляет эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. — В Сочи, в отличие от Москвы, где клиенты с первичного рынка перетекают на вторичный, наоборот, клиенты приходят на первичный рынок, только если на вторичном ничего не нашлось».
Элитный Сочи
Другие города Краснодарского края, расположенные на черноморском побережье, не могут и вряд ли смогут стать альтернативой Сочи, поэтому он так и останется безальтернативным лидером, что не позволяет ценам снижаться, говорят эксперты.
«По уровню развития инфраструктуры, разнообразию городской жизни сравнивать Сочи с другими российскими приморскими городами Краснодарского края нельзя», — уверен Попов из «Циан. Аналитики». Он считает, что эти города нельзя считать альтернативой Сочи, скорее они конкурируют с жилыми комплексами Краснодара и других мест на юге России, куда переезжают жители из иных регионов.
Другие города нельзя сравнивать с Сочи ни по каким параметрам. Мы можем только сказать, что московских риелторских агентств нет в Анапе, Новороссийске, Геленджике, Туапсе. Потому что нет ни инфраструктуры, ни недвижимости, которые бы привлекали нашу аудиторию и отвечали их запросам в этих курортных городах.
Средняя стоимость квадратного метра в Туапсе сейчас находится в диапазоне 115 000−120 000 рублей, подсчитал Быков из «Этажей». Далее следуют Новороссийск (120 000−125 000 рублей), Анапа (130 000−140 000 рублей) и Геленджик (200 000−210 000 рублей). «На первичном рынке самый большой после Сочи объем предложения есть в Анапе и Новороссийске — в каждом городе около 2000 объектов в продаже», — говорит Быков.
Впрочем, у других городов черноморского побережья есть возможность для развития. «Здесь, наверно, основную роль сыграло советское наследие — элитными местами отдыха считались Ялта и Сочи, — рассуждает Синилова из Intermark Real Estate. — Так этот шлейф элитности и тянется по сей день, по факту превращая действительно привлекательные места в архитектурный диссонанс. Анапа не хуже, у нее своя целевая аудитория, свои преимущества. Здесь активно развивается гольф-составляющая, что особенно привлекает китайских игроков, поэтому есть вероятность появления здесь проектов, созданных совместно с китайскими партнерами. Но это вопрос времени».
А Сочи — уже состоявшийся город без перспектив развития, здесь уже все есть. А другие города, которые были малозаметными до сегодняшнего дня, становятся наиболее привлекательными с точки зрения их перспектив и развития.
Мария Неретина