Она отметила, что сейчас более половины выдаваемых кредитов по программе приходится на столичные регионы (Москву, Санкт-Петербург и прилегающие области). А из них более 40% покупателей — из других локаций. Льготная ипотека не должна использоваться в инвестиционных целях, считает председатель Совфеда.
Использование «Семейной ипотеки» в инвестиционных целях возможно, но цель программы в другом, это и напомнила Валентина Матвиенко, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. В случае принятия ее предложения вырастет адресность «Семейной ипотеки» как меры соцподдержки и целевой характер использования именно для улучшения жилищных условий, считает он. Возможность переезда на новое место жительства и использования «Семейной ипотеки» сохранится, но необходимо будет получить регистрацию, что затруднит процесс. «Понятно, что в случае твердого решения переехать, возможность получения регистрации будет находиться. Но покупок в инвестиционных целях будет меньше, и это снизит покупательскую активность в столичных регионах на 15−30% в первые полгода-год, если это правило вступит в силу. Среди возможных негативных последствий, которые нужно будет контролировать, можно выделить рост интереса и попытки получить “фиктивную” регистрацию только для вхождения в программу “Семейной ипотеки” в “нужном” регионе», — говорит профессор. Лучший вариант для обеспечения адресности льготной «Семейной ипотеки» и поддержки свободы передвижения, по мнению Цыганова — ввести требование по регистрации в новой квартире в течение определенного времени, например, 3 или 6 месяцев.
Установление требования покупать жилье в своем регионе вряд ли приведется к желаемому результату — закреплению семей в месте сегодняшнего проживания, считает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Во-первых, по согласованию с банком квартиру можно продать и купить в другом месте с заменой предмета ипотеки (если не запретить такую опцию). Во-вторых, это будет фактором, противодействующим трудовой миграции, которая так важна сегодня в условиях дефицита трудовых ресурсов», — говорит эксперт.
С одной стороны, нововведение снизит спекулятивную активность в наиболее привлекательных регионах — в первую очередь в Москве, Санкт-Петербурге и на юге России, говорит аналитик «Банки.ру» Гаянэ Замалеева. Такой ход может остудить перегретые рынки и немного снизить цены. С другой стороны — предложение ударит по мобильности населения: многие семьи рассматривают переезд как способ улучшить качество жизни и условия для детей. Подобное ограничение лишает их этого выбора и может затормозить миграцию в развивающиеся регионы. Кроме того, для застройщиков это означает снижение спроса на жилье в локациях, которые были популярны именно благодаря доступности «Семейной ипотеки». "Если инициатива будет принята, на наш взгляд, рынок может уйти в краткосрочную просадку спроса в ключевых центрах и возможный рост активности в регионах с низкой базой, — считает Замалеева.
С большой долей вероятности данное предложение могут принять, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова. «Главная цель — оптимизация расходов бюджета. Поскольку региональные лимиты кредитования в два раза ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, соответственно и компенсация меньше», — поясняет Аврова.
Клиенты покупают недвижимость в регионах, отличных от места регистрации, по разным причинам, отмечает она: это не только желание жить в мегаполисе, но и личные семейные обстоятельства, связанные с переездом в тот или иной регион.
Если изменения вступят в силу, в первую очередь, это отразится на рынке недвижимости в Новой Москве, считает эксперт. Доступность жилья и возможность последующей регистрации в столице сейчас привлекают многих региональных покупателей. Если же рассматривать рынок новостроек Москвы в старых границах и Московской области, то здесь, по мнению Авровой, скорее всего особых изменений не будет.
Под удар в первую очередь попадут Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область, считает Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость». «Предложение логичное, с его помощью власти хотят перераспределить спрос и поддержать строительство в других регионах. Но все же на решение о покупке влияет не только льготная ипотечная программа. Это всегда целый набор причин: работа, доступная инфраструктура, хорошая транспортная связность. Без них даже самые выгодные условия не заставят семью переехать», — говорит он. Если ограничение все же введут, Подмосковье может частично потерять внешний спрос. В этих условиях застройщикам придется усиливать привлекательность своих проектов: делать ставку на качество среды, готовность жилья, удобные планировки и реальные преимущества для жизни. «Кроме того, любые корректировки в правилах не означают, что в регионах тут же начнется строительный бум. Рост объемов всегда связан с экономикой, логистикой и реальным спросом. И это куда более долгий и комплексный процесс, чем просто изменение условий ипотеки», — отмечает Бутин.
Ограничение доступа к «Семейной ипотеке» вызывает серьезные опасения у участников рынка, говорит руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская. Предлагаемая мера, по сути, может нивелировать саму идею поддержки семей, особенно в контексте реальных сценариев, с которыми сталкиваются покупатели, считает она. «Семейная ипотека», по ее мнению, это не только способ улучшить жилищные условия, но и важный инструмент мобильности. Часто покупка жилья в другом регионе — это не абстрактные инвестиции, а реальная потребность: жилье для переезда, улучшение условий проживания, подготовка к поступлению детей в столичные вузы. Фактический запрет на покупку по «Семейной ипотеке» вне места постоянной регистрации может заблокировать доступ к недвижимости для тысяч семей, говорит Архангельская. Пострадает и встречный инвестиционный поток — жители столичного региона также лишатся возможности приобрести жилье в других субъектах, например для родителей на пенсии.
Инициатива направлена на борьбу с инвестиционными спекуляциями, но эта задача уже решена, говорит Архангельская — действующий принцип «одна ипотека в одни руки» исключил массовое перекредитование и перепродажи с выгодой. Среди рисков же нововведений — стимулирование незаконных схем, включая организацию фиктивной постоянной регистрации за денежное вознаграждение. Это чревато серьезными правовыми проблемами: сделки на основе подложных данных могут быть оспорены, что создает судебные риски для банков и девелоперов. А граждане, вовлеченные в подобные схемы, рискуют столкнуться с финансовыми потерями и испорченной кредитной историей, прогнозирует эксперт.
«Законопроект едва ли приведет к резкому сокращению объемов семейной ипотеки — потребность в жилье никуда не исчезнет. Но он может спровоцировать смещение спроса в сторону менее прозрачных схем, увеличение правовых рисков и рост недоверия к программе как таковой. Поддержка семей — безусловный приоритет. Но она должна быть гибкой, реалистичной и учитывать реальные сценарии, в которых живут современные семьи. Запретительные меры редко дают долгосрочный положительный эффект — напротив, они формируют зоны нестабильности, с которыми рынок потом вынужден бороться годами», — резюмирует Архангельская.
