За четыре года действия льготная программа изменила весь ландшафт рынка недвижимости в РФ: застройщики адаптировали проекты под массового покупателя с ипотекой, банки нарастили объемы кредитования, а цены на жилье в крупных городах выросли почти вдвое. Отмена программы ознаменовала переход в принципиально новый этап развития рынка недвижимости — без дешевых денег, но с сохранившимися высокими ценами и изменившимся поведением потребителей. Сегодня, спустя год после этой поворотной точки, можно говорить не просто об откате, а о начале глубокого структурного сдвига на рынке.
То взлет, то посадка
Ценовая динамика стала первым маркером этих изменений. Если в период действия льготной ипотеки ежегодный рост стоимости квадратного метра в новостройках достигал двузначных значений, то к середине 2025 года рынок продемонстрировал явное замедление. В Москве темпы роста за истекший год составили всего 2−3%, в Санкт-Петербурге чуть выше — около 4%, тогда как в большинстве регионов фиксируется фактическая стагнация. В отдельных городах с избыточным предложением и зависимостью от ипотечного спроса наблюдается снижение цен, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса.
Среднее снижение показателей на первичном рынке жилья достигло 40−60%. Наряду с прекращением государственной поддержки значительное воздействие оказало систематическое повышение ключевой ставки, практически обнулив ипотечное кредитование, за исключением программ для семей. Параллельно с этим доля вторичного рынка в общем объеме сделок с квартирами увеличилась до 30% к середине 2025 года.
Это отражает тот факт, что значительная часть покупателей, ранее обеспечивавших устойчивый рост рынка, просто ушла с него. Покупательская активность уступила место более осторожному, отложенному спросу. Если раньше основную часть аудитории составляли молодые семьи и граждане с ограниченными сбережениями, для которых льготная ипотека была фактически единственным способом покупки жилья, то после отмены программы и одновременного роста ключевой ставки ЦБ ипотека для этой категории покупателей стала недоступной.
При текущих условиях кредитования с эффективной ставкой от 21% годовых, ипотека утратила массовую привлекательность. Как следствие, объемы ее выдачи упали: при этом особенно сильно пострадал первичный рынок, где доля ипотечных сделок была максимально высокой.
Портрет на фоне инвестиций
Изменился и портрет типичного покупателя «недвижки». Сегодня тон на этом рынке в первую очередь задают те, кто располагает собственными средствами, либо относится к узким группам, подпадающим под оставшиеся формы господдержки — например, семейную или ИТ-ипотеку. Кроме того, заметно выросла доля сделок с инвестиционным мотивом, особенно в крупных городах. Инвесторы, обладающие свободной ликвидностью, продолжают искать возможности вложений в условиях корректировки цен и гибкости со стороны застройщиков.
«Участие среднего класса в ипотечных сделках уменьшилось вдвое: с 25,1% до 12%. По оценкам рынка, многие покупатели стали отдавать предпочтение наличным сделкам или инвестпокупкам, так как доля инвесторов среди покупателей небольших квартир выросла (раньше около ⅔ покупателей студий покупали их “под инвестицию”, то есть для сдачи). Среди тех, кто берет ипотеку, увеличилась доля “возвращающихся” покупателей — продают старую квартиру, выплачивают за нее и берут новую в строящемся доме», — объясняет ситуацию Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.
Девелоперы, оказавшись перед реальностью сужающегося спроса, были вынуждены пересматривать маркетинговые стратегии. Многие отказались от запуска новых проектов, заморозили часть площадок или переработали свой продукт под новые реалии рынка. Вместо масштабных жилых комплексов начали появляться проекты меньшего объема строительства и в менее рискованных форматах. Возрос интерес к малоэтажной застройке, апартаментам, а также к внутренним программам стимулирования продаж.
Помимо общего снижения числа ипотечных сделок, 95% из них стали приходиться на одну программу — семейная ипотека. Кроме того, заметно выросло количество сделок в рассрочку. У некоторых застройщиков с большим портфелем объектов на начальной стадии строительства доля продаж в рассрочку достигает уже 30−50% в общем объеме реализации. Третье изменение связано с ростом числа сделок за наличный расчет. Многие застройщики готовы предлагать покупателям с «живыми» деньгами существенные скидки. Например, в некоторых наших готовых объектах при покупке без ипотеки и рассрочки размер скидки может достигать 25−30% от первоначальной цены.
Самыми распространенными стали схемы субсидирования ипотечной ставки со стороны застройщика, позволяющие формально вернуть привлекательную ставку в пределах 6−8%, однако при этом цена на квартиру часто оказывается завышенной. На фоне этого предложения с реальными скидками за 100% оплату приобрели особую ценность и воспринимаются рынком как более прозрачные.
«Изменилась и структура предложения по площадям. По нашим данным, за год предложение квартир площадью менее 28 м² в Петербурге сократилось втрое, в Ленобласти — вдвое. Это отражает общий тренд на повышение комфортности жилья. Рынок насытился некомфортными микроквартирами и теперь начался обратный процесс. Девелоперы постепенно отказываются от проектирования квартир с минимальной площадью в пользу более просторных и удобных для жизни вариантов с продуманными планировками», — рассказывает Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions.
Адаптация и выгода
На вторичном рынке ситуация оказалась более стабильной. Здесь влияние льготной ипотеки было косвенным, и поэтому отмена программы не вызвала резких колебаний. Спрос частично перераспределился в пользу готового жилья, что особенно заметно в регионах и пригородах.
Потенциальные ипотечники сократили спрос на первичном рынке и переключились на поиск приемлемых объектов на вторичном рынке из-за существенной разницы в цене. Важно отметить, что ЦБ РФ неоднократно и довольно жестко высказывался в адрес строительного сектора и критиковал цены на новое жилье, которые росли слишком высокими темпами и разгоняли инфляцию.
Важную роль сыграло и то, что в условиях дорогой ипотеки покупатели начали предпочитать объекты, не требующие дополнительных вложений и не обремененные рисками задержки строительства, особенно после введения моратория по штрафным санкциям за «долгострой». На фоне стагнации в новостройках вторичный рынок сохранил относительную ликвидность, а в отдельных сегментах (например, в типовых домах советской застройки с хорошим расположением) даже продемонстрировал умеренный рост.
Отдельного внимания заслуживает арендный рынок, ставший одним из бенефициаров ситуации. Рост ипотечных ставок, снижение доступности покупки жилья и общее ухудшение макроэкономических ожиданий заставили многих россиян отложить приобретение недвижимости. Как следствие, спрос на аренду в городах-миллионниках увеличился, что привело к росту цен: в Москве и Санкт-Петербурге арендные ставки за год поднялись на 8−12%. Особенно стали востребованы компактные и качественные квартиры, предпочтительно с полной отделкой и мебелью. Усиливается тренд на долгосрочную аренду как осознанную альтернативу собственности: тенденция, характерная для зрелых западных рынков, и пока еще новая для России.
«Проекты эконом-класса с типовой архитектурой, неудачными локациями и низким уровнем благоустройства больше не привлекают покупателей. Нужны грамотные планировки, продуманная среда, интересные архитектурные решения. Конкуренция выросла, и ее выигрывают те застройщики, которые качественно проектируют проекты», — резюмирует глава City Solutions.
От поддержки к осознанности
В связи с этим вопрос перспектив рынка недвижимости остается открытым. Возврат масштабной государственной поддержки в прежнем виде видится маловероятным, учитывая бюджетные ограничения и изменившуюся макроэкономическую повестку. В то же время правительство, вероятно, продолжит вводить точечные меры поддержки: расширение параметров семейной ипотеки, субсидии для отдельных категорий граждан, развитие арендного жилья. Однако все это не сможет компенсировать эффекта закрытия программы льготного кредитования, и рынок продолжит адаптироваться к новой реальности, где доступ к жилью снова определяется не государственной политикой, а реальными доходами населения и стоимостью заемных средств.
Спустя год после отмены льготной ипотеки российский рынок недвижимости оказался на распутье. Он больше не растет инерционно, потеряв внешнюю поддержку. Тем не менее это не крах, а переход к более устойчивой, экономически обоснованной модели, где спрос рождается не из дешевого кредита, а из реальной потребности потребителей и их возможности платить. Благодаря выравнивается и предложение, переставая быть завышенным и подстраиваясь под нового покупателя — более зрелого, избирательного и осторожного. Именно такая трансформация, пусть и болезненная, может стать основой для долгосрочной стабилизации отрасли.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
