Речь идет о компенсации за просрочку по ДДУ (договору долевого участия). По закону, если застройщик не успевает сдать дом в установленный договором срок, то обязан выплатить дольщику неустойку, как правило, в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Эти суммы могут достигать сотен тысяч рублей при длительных задержках. Однако с введением моратория действие такого обязательства было временно приостановлено. В результате дольщики потеряли возможность взыскания компенсации, в случае, если застройщик переносит сроки сдачи объекта по причинам, связанным с «внешними обстоятельствами».
Что изменилось?
В июне 2025 года Правительство РФ продлило действие этой меры до конца текущего года. Официальный документ размещен на портале правовой информации. Согласно опубликованному документу, строительные компании до 31 декабря 2025 года освобождаются от обязательств по выплате компенсаций гражданам за перенос сроков ввода жилья в эксплуатацию.
Продление касается всех жилых объектов, чьи сроки сдачи попадают под зону действия моратория — и тех, что были начаты ранее, и новых проектов. Согласно постановлению, освобождение от неустойки действует в отношении случаев, где застройщик сможет доказать, что сдвиг сроков был вызван «независимыми от него обстоятельствами». Среди таких факторов — экономическая нестабильность, рост себестоимости, проблемы с поставками стройматериалов, санкционное давление и логистические сбои.
Мораторий на штрафы застройщикам был впервые введен в 2020 году в условиях пандемии, резкого роста стоимости расходных материалов и остановки строительной отрасли. Он позволял компаниям до 30 июня 2025 года сдвигать сроки сдачи объектов без риска понести финансовую ответственность перед участниками долевого строительства. В Минстрое подчеркивают, что это временная и адресная мера, не отменяющая всех механизмов контроля: в случае выявления умышленных задержек или обманных схем застройщик по-прежнему может быть привлечен к ответственности.
«В текущих условиях дольщики лишены возможности требовать неустойку за нарушение сроков передачи жилья, проценты за использование их средств при расторжении договора по причине задержки строительства, а также штрафные санкции, установленные законом, если застройщик игнорирует претензии дольщика (например, касающиеся существенных недостатков в квартире)», — считает Евгений Выговский, руководитель юридической группы ООО «СИК Девелопмент-Юг».
Почему продлили?
Главный вопрос: почему власти снова пошли на продление? Причины — комплексные, но в основе лежит ухудшение экономической конъюнктуры в строительной отрасли.
Рост себестоимости строительства. По данным участников рынка, себестоимость строительства жилья в России выросла в 2024 году на 15−20% из-за подорожания цемента, металлопроката, инженерного оборудования. Импортные поставки продолжают сокращаться, а российские производители не всегда способны обеспечить нужный объем в короткие сроки.
Санкционное давление и курс рубля. Санкции 2022−2024 годов существенно затронули строительный сектор. Нарушены логистические цепочки, ограничен импорт инженерных систем, отделочных материалов. Колебания курса рубля также делают расчеты непредсказуемыми: контракты, заключенные ранее, становятся убыточными при резком росте затрат.
Задержки из-за подключения к инфраструктуре. Во многих регионах сдача домов задерживается из-за несвоевременного подключения к инженерным сетям. Учитывая объемы и скорость участие возведения жилья в некоторых локациях — роль государства в инфраструктурном обеспечении остается фрагментарным: это объективно мешает завершению проектов в срок.
Поддержка девелоперов среднего звена. Особенно тяжело приходилось региональным и средним застройщикам, у которых нет резервов крупных холдингов. В этой ситуации продление моратория позволяет им выжить и достроить начатые объекты. В противном случае отрасли грозит волна банкротств и «замороженных» строек.
«Продление моратория на штрафы за нарушение сроков сдачи домов — это, по сути, вынужденная мера, отражающая общее состояние отрасли. Главной причиной такого решения стало сохранение высокой волатильности в строительном секторе: рост цен на стройматериалы, перебои в логистике, удорожание ипотечных кредитов, нехватка рабочей силы. Все это делает соблюдение ранее заявленных сроков все более сложной задачей. В таких условиях государство, по сути, признает объективные сложности застройщиков и предлагает смягчение регуляторной нагрузки, чтобы не подрывать устойчивость бизнеса», — уверен Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung.
Что это значит для дольщиков?
Для участников долевого строительства новость о продлении моратория — неприятный сигнал. С одной стороны, это снижает риски остановки строек: застройщикам не грозит лавина исков и штрафов, что дает им больше гибкости. С другой — дольщики утрачивают возможность требовать законную компенсацию за каждый день просрочки.
Юристы предупреждают: даже при отклонении на длительный срок, дольщик не сможет получить неустойку, если застройщик формально подпадает под действие моратория. Исключение — доказанное нарушение обязательств без объективных причин. Однако это требует судебных тяжб, которые не часто заканчиваются в пользу потребителя.
Существует опасность, что продление моратория создаст стимулы к затягиванию сроков у недобросовестных компаний. Ведь если нет риска нарваться на штраф, можно продолжать продавать квартиры, несмотря на затягивания сроков строительства. Кроме того, нет жесткой привязки к конкретным срокам действия исключительных обстоятельств: застройщик может ссылаться на «внешнее давление» даже спустя какое-то время.
«Для дольщиков это решение неоднозначное. С одной стороны, это означает, что даже при сдвиге сроков застройщик не будет автоматически нести штрафные обязательства. С другой стороны, сохранение моратория дает возможность достроить проекты без риска банкротства или остановки стройки из-за накопленных санкций. Таким образом, государство делает ставку на то, что лучше чуть позже, но сданный дом», — продолжает глава строительной компании Kronung.
Без отсрочки рынок не выживет
Девелоперы же приветствуют решение властей: без продления моратория часть проектов могла бы быть остановлена или заморожена. Рынок испытывает серьезное давление: с одной стороны — рост себестоимости, с другой — снижение платежеспособности населения и ужесточение условий ипотечного кредитования. В Минстрое подчеркивают: цель не в том, чтобы дать «карт-бланш» недобросовестным игрокам, а в том, чтобы не допустить обрушения строительного сектора, на котором завязано около 5 млн рабочих мест и свыше 15% ВВП в смежных отраслях.
«Я не думаю, что эта новость сильно отразится на первичном рынке. Люди как покупали, так и покупают, так и будут покупать. Привлекательность новых квартир все равно создается семейной ипотекой и другими дополнительными инструментами. То есть здесь никаким образом мораторий не повлияет на привлекательность покупки объекта на первичном рынке», — полагает ведущий эксперт московской компании «Этажи», Иван Золотарев.
С другой стороны, хотя продление моратория даст рынку временную передышку, но не решает системные проблемы. При отсутствии комплексной реформы инфраструктурного подключения, ценового регулирования и субсидирования затрат — откладывание штрафов лишь отсрочит последствия. Покупателям рекомендуется особенно тщательно проверять застройщика перед заключением ДДУ, оценивать реалистичность сроков строительства, наличие открытых дел в суде и реальных темпов работ. Юридическая консультация при покупке жилья становится не роскошью, а необходимостью.
Продление моратория — вынужденная мера, продиктованная попыткой сохранить строительный рынок в условиях экономического шторма. Но важно, чтобы она не стала индульгенцией для затягивания сроков. Без компенсационных механизмов и усиления контроля над застройщиками риск социальной напряженности и потери доверия дольщиков будет расти. Государству предстоит найти баланс между поддержкой отрасли и защитой прав граждан — иначе каждый новый мораторий будет восприниматься не как антикризисная мера, а как капитуляция перед возникающими проблемами.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
