— Виталий Леонтьевич, есть ли в России угроза банкротств застройщиков?
— В том виде, как это было в предыдущие годы, банкротство, появление обманутых дольщиков невозможно в России. Все-таки сегодня фундамент заложен другой. В 2019 году мы провели реформу в жилищном строительстве (введены счета эскроу, гарантирующие сохранность средств дольщиков — прим. ТАСС).
Стройотрасль прожила год в условиях высоких рыночных ставок, падения спроса и завершения массовой льготной ипотеки. При этом продолжилась бесперебойная работа: не было волны банкротств застройщиков, не появилось новых обманутых дольщиков, граждане продолжили улучшать жилищные условия, в том числе благодаря льготным программам.
Продажи стабилизировались на уровне второго полугодия прошлого года (порядка 2 млн кв. м в месяц). Но распроданность на вводе новостроек снижается и приблизилась к пороговому уровню 70%. В случае, если этот уровень будет пробит, некоторые застройщики могут столкнуться с трудностями в погашении задолженности по проектному финансированию, но угрозы банкротств мы не видим.
— Оцените динамику запуска новых проектов в России по итогам первого полугодия 2025 года.
— Всего за пять месяцев 2025 года в России запущено 15 млн кв. м новостроек, что на 20% меньше, чем за тот же период 2024 года. Для мая объем запусков стал минимальным за последние пять лет: застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья.
Рынок находится в ситуации охлаждения спроса (снижение продаж на 16% год к году за пять месяцев 2025 года). Девелоперы пытаются продавать квартиры за счет рассрочек, но уровень продаж недостаточен, чтобы стимулировать самих застройщиков наращивать предложение.
Последствия снижения запусков еще предстоит увидеть. В пессимистичном сценарии объем нового предложения новостроек может составить около 35 млн кв. м по итогам всего года. Такая динамика приведет к сокращению предложения с 2027 года и росту цен на жилье. В этой связи необходимо поддержать запуски новых проектов.
— Есть ли шансы на восстановление спроса?
— Это произойдет по мере дальнейшей нормализации денежно-кредитной политики. Но в текущий период высоких ставок спрос все еще необходимо поддержать. Для этого важно обеспечить доступность ипотеки с господдержкой. Чтобы сохранить стимулы банков выдавать такую ипотеку, необходимо продлить повышенное субсидирование как минимум до конца 2025 года. Дополнительно предлагаем проработать с ЦБ донастройку регулирования: например, отменить макронадбавки по портфелю ипотеки с господдержкой, который, как отмечает сам регулятор, отличается высоким качеством.
— Когда ипотечные ставки в России из заградительных станут доступными? Какой их средний уровень сейчас и каким он может быть к концу 2025 года?
— В начале месяца Банк России снизил ключевую ставку до 20%. Это решение можно интерпретировать как знак того, что пик высоких ставок пройден. При этом Банк России подчеркнул, что дальнейшие шаги будут зависеть от динамики инфляции, и денежно-кредитные условия будут оставаться еще какое-то время жесткими. В любом случае сигнал дан, что снижение начато.
Ряд банков в связи с решением регулятора объявили о снижении ставок по ипотеке. Но уровень выше 20% (сегодня ставки — порядка 26%) — все еще заградительный. Говорить о восстановлении рынка и возможном начале его роста, конечно, преждевременно.
Мы ожидаем, что к концу года ключевая ставка опустится до 16−17% — при таких уровнях можем увидеть начало восстановления рыночной ипотеки.
— Насколько существенно выросли цены на российские новостройки с начала года? Ваш ценовой прогноз до конца года.
— По данным нашего индекса цен ДОМ.РФ, с января по май этого года цены на новостройки выросли на 3% при инфляции в 3,56%. С июля прошлого года рост стоимости квадратного метра первичного жилья не превышает уровень инфляции. По нашим оценкам, по итогам года тенденция не изменится.
— Со стороны инвесторов мы видим повышенный интерес к нашему IPO еще на стадии подготовки: мы получаем большое количество вопросов о целевом объеме, уровне цены и сроках сделки. Наше размещение станет первым IPO госкомпании за последние пять лет, поэтому мы планируем сделать все очень качественно. Сделка IPO ДОМ.РФ должна стать примером для других. Мы строим компанию, которая будет открытой и прогнозируемой для инвесторов и общественности, и своим примером показываем, что рынки капитала — правильный источник привлечения финансирования.
