Банки могут ограничить выдачи льготной ипотеки. Такие риски Минфин и ЦБ увидели после отказа рынка от взимания комиссий с застройщиков, выяснили «Известия». Теперь госпрограммы стали менее выгодными для кредитных организаций, в итоге они могут ужесточить стандарты выдач и повысить размер первоначального взноса по ссудам на жилье, допустили в регуляторе. В мае 2025-го кредитование по госпрограммам уже сократилось, следует из данных «Дом.РФ». Какие сложности могут возникнуть у заемщиков и что будут делать власти — в материале «Известий».
Власти проследят за выдачами ипотеки по госпрограммам
Минфин узнал о том, что банки могут ограничить выдачи льготной ипотеки, рассказал «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, ведомство договорилось с ЦБ изучить ситуацию на рынке после отказа крупных игроков от практики взимания комиссий с застройщиков.
Она стала уходить с рынка в мае 2025 года. А до этого, в последние несколько лет, если девелопер хотел продавать жилье по госпрограмме, ему приходилось платить дополнительно 4−10% годовых по каждой квартире — фактически софинансировать льготную ссуду. Это происходило, поскольку из-за высокой ключевой выдачи по госпрограммам стали для банков невыгодными. Власти боролись с такими комиссиями: против высказался даже президент. Однако теперь банки снова могут усложнять оформление займов на жилье с господдержкой.
— Мы договорились с ЦБ, что будем наблюдать за ситуацией и смотреть, как банки себя поведут. У нас нет четкого ответа, какие меры будут необходимы, — отметил Иван Чебесков.
В пресс-службе регулятора «Известиям» подтвердили, что теперь банки могут ужесточить стандарты выдач льготной ипотеки. Например, увеличить первоначальные взносы для более рискованных групп заемщиков.
— Банки действительно отмечают, что отказ от «субсидий от застройщиков» может повлечь снижение выдач ипотеки с господдержкой, — уточнили в пресс-службе ЦБ.
Первые признаки охлаждения уже видны. По итогам мая объемы выдач льготной ипотеки прекратили рост и даже немного уменьшились, достигнув 224 млрд рублей, следует из данных «Дом.РФ». При этом с начала года они непрерывно росли.
Нужно иметь в виду, что выдачи отражаются в статистике с некоторой задержкой, отметил глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Например, показатели мая — это результат одобренных в апреле заявок. Таким образом, реальное снижение индикаторов рынка еще предстоит оценить.
Впрочем, в ЦБ отметили, что выдачи в мае могли сократиться из-за длительных праздников. Окончательно ситуация должна проясниться только по итогам июня-июля.
В целом Банк России не видит «просадки» рынка, а также не ставит перед собой цель стимулировать выдачи льготной ипотеки, уточнили в пресс-службе регулятора. Поэтому дополнительная поддержка этого сегмента не потребуется, уверены там.
Условия льготной ипотеки в 2025 году
Банки могут поменять лишь часть параметров льготной ипотеки. Например, ставки по госпрограммам зафиксированы — их повышать игроки не могут, уточнил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. По семейной ипотеке это 6%, по дальневосточной — 2%.
Однако они могут косвенно переложить часть расходов на клиента — например, настоять на оформлении страховки или ввести дополнительные комиссии, предположил эксперт. Также они в праве повышать уровень минимального первоначального взноса.
— Вероятно, доступность программ станет избирательной и в приоритете останутся крупные города, ликвидные новостройки и надежные заемщики, — уточнил Владимир Чернов.
Также могут вырасти требуемый минимальный уровень ежемесячного дохода клиента и его максимальная долговая нагрузка, отметил экономист Андрей Бархота. Это отсечет многих потенциальных заемщиков, а доля одобрения по заявкам упадет.
Тем не менее больше всего это скажется на девелоперах — из-за падения спроса новая застройка может оказаться нераспроданной, уточнил Владимир Чернов. Не исключено, что из-за этого участники рынка пойдут на снижение цен или продажу жилья со скидками.
Почему банк не выдает ипотеку по госпрограмме
Пока ставки по вкладам остаются высокими, выдачи льготной ипотеки без комиссий застройщиков — убыточны для банков, подчеркнул Михаил Гольдберг из «Дом.РФ». Хотя государство и возмещает сумму годовых процентов по льготным программам, равную ключевой ставке (сейчас 20%) + 3,5 п.п. (то есть в сумме 23,5%), для банков такой продукт всё равно немаржинален. В обычных условиях они могли бы заработать на подобном кредите на треть больше, ведь реальные рыночные ставки по ипотеке достигают 35%.
В ЦБ уверены, что удешевление фондирования банков на фоне снижения ключевой повысит рентабельность госпрограмм. Однако даже ее дальнейшее снижение еще на 2−3 п.п. вряд ли даст заметный эффект, уточнил директор по аналитике Ингосстрах Банка Василий Кутьин. По его словам, для этого депозиты должны стать дешевле примерно на 8−10% годовых.
Банки не могут наращивать кредитование по заведомо убыточным для себя продуктам, подчеркнул Михаил Гольдберг. На фоне отказа от комиссий с застройщиков они могут снизить и число одобрений по госпрограммам, и их выдачи в дальнейшем, согласен он.
Как нарастить выдачи льготной ипотеки
— Маловероятно, что банки смогут сами нарастить выдачи льготной ипотеки без поддержки государства, — отметил глава аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.
Один из вариантов — увеличение компенсаций банкам из бюджета, уточнила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Но это может создать слишком заметную нагрузку на казну.
Банки уже ведут диалог с финансовыми властями, чтобы повысить эффективность госпрограмм. В пресс-службе ВТБ уточнили, что организация обсуждает такие предложения с ЦБ и правительством. «Известия» направили запросы другим крупным участникам рынка.
С учетом высокой социальной значимости семейной и дальневосточной ипотеки власти могут усилить влияние на банки с госучастием для поддержки объемов выдач, добавил Владимир Чернов. По его словам, госпрограммы сегодня остаются для многих россиян единственным способом купить собственное жилье.
Тем не менее, льготная ипотека внесла на рынок множество дисбалансов, отметил Андрей Бархота. Вливание денег в жилищное строительство привело к росту цен на новостройки, перегреву рынка недвижимости и росту расходов бюджета.
Если же выдачи по госпрограммам замедлятся и станут более адресными, это будет скорее хорошей новостью и для ЦБ, и для Минфина. Поэтому они могут отказаться от прямого вмешательства и выполнять функцию «ночного сторожа», который будет активно влиять на ситуацию только в крайнем случае.
