Долевое строительство представляет собой вид инвестиционной деятельности, когда застройщик привлекает деньги участников долевого строительства (дольщиков) для возведения объектов недвижимости. Дольщики при этом получают право собственности на долю в объекте в виде квартиры, комнаты или иных видов помещений. Как правило, на этапе строительства многоквартирного дома приобретение жилья обходится намного дешевле, чем при покупке готового жилья.
В настоящее время основным вариантом правоотношений между дольщиком и застройщиком является договор долевого участия (ДДУ) с проведением расчетов через счет эскроу. Также есть редко встречающийся вариант, при котором застройщик может привлекать денежные средства дольщиков без использования счетов эскроу. Рассмотрим оба способа.
ДДУ с привлечением средств на счет эскроу
С 1 июля 2019 года большая часть застройщиков не вправе принимать оплату объектов от дольщиков напрямую. Финансирование строительства в рамках ДДУ должно быть не прямым, а проектным. Денежные средства поступают не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу.
При таком варианте заключается трехсторонний договор между дольщиком, банком и застройщиком. Причем такой банк должен быть в определяемом ЦБ РФ перечне организаций, уполномоченных на финансирование долевого строительства. Регулятор формирует этот перечень с учетом жестких критериев. Он включает в себя только финансово устойчивые банки с высокими кредитными рейтингами.
Пока идет строительство деньги дольщиков хранятся в банке на счете эскроу и при этом он кредитует застройщика. После окончания строительства и сдачи дома дольщики получают свои объекты, банк перечисляет деньги со счета эскроу застройщику. Последний, в свою очередь, расплачивается по кредиту, а остаток средств является прибылью.
Использование счета эскроу в рамках ДДУ сводит к минимуму риски потери дольщиком уплаченных за объект денег. Если застройщик обанкротится, их можно забрать со счета эскроу, обратившись в банк, не совершая каких-либо дополнительных действий. В случае лишения лицензии банка, в котором у открыт счет эскроу, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) переведет до 10 млн рублей на счет эскроу в другой кредитной организации из указанного выше перечня. При этом новый банк выбирает застройщик. Если же дольщик перечислил на счет эскроу сумму свыше 10 млн рублей, то деньги сверх лимита удастся вернуть только в ходе процедуры банкротства или ликвидации банка.
Отметим, что использование счета эскроу гарантирует соблюдение застройщиками сроков строительства. Они стремятся закончить работы на объекте как можно быстрее, чтобы раньше получить доступ к средствам со счетов эскроу, погасить кредит и уплатить меньше процентов.
На что обратить внимание при заключении ДДУ со счетом эскроу
К выбору застройщика следует подходить самым тщательным образом. Не будет лишним посмотреть уже построенные им объекты и проанализировать отзывы дольщиков. В случае возникновения претензий, например, в части качества отделки, и отказа принимать готовую квартиру, деньги со счета эскроу, скорее всего, перейдут к застройщику.
Когда застройщик выбран, следует уточнить у него с каким банком он работает. Нужно проверить наличие этой кредитной организации в перечне уполномоченных на финансирование долевого строительства.
В случае отсутствия у дольщика всей суммы по ДДУ, он может попытаться оформить ипотеку в банке, с которым заключен договор, или в другой кредитной организации.
ДДУ без использования счета эскроу
На рынке строящегося жилья есть небольшое количество вариантов, где застройщики реализуют объекты напрямую, без использования счетов эскроу. То есть они имеют доступ к деньгам дольщиков до сдачи дома.
Отметим, что для работы без счетов эскроу застройщик обязан подтвердить определенную степень готовности дома. Для оценки используют установленный правительством РФ критерий степени готовности объекта, которая зависит от проекта, категории застройщика и может составлять 6%, 15% или 30%. Так, степень готовности может быть 6%, если возводится социальный объект, а застройщик является системообразующим и строит объекты минимум в четырех субъектах РФ общей площадью минимум 4 млн квадратных метров либо додстраивает чужой проблемный объект. Степень готовности на уровне 15% возможна, когда идет комплексное освоение территории, строятся детсады, школы и поликлиники, проводится снос ветхого жилья. Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%.
Кроме того, применяется критерий объема проданных площадей. Его значение одно для всех объектов — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест.
Основным преимуществом данного варианта является более низкая по сравнению с ДДУ с использованием счета эскроу стоимость объектов. Так как застройщики получают денежные средства напрямую, им не требуется брать кредиты на строительство и платить по ним проценты.
Вместе с тем после получения денег от дольщиков у застройщика может снизиться уровень мотивации к быстрой работе и соблюдению сроков. В связи с этим сдача объекта может затянуться.
Если же строительство остановится совсем и застройщик обанкротится, то у дольщика могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Но они не пропадут. В случае банкротства застройщика деньги вернут либо строительство объекта завершит другая компания.
Застройщики обязаны делать отчисления в государственный Фонд развития территорий, который защищает права участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика дольщикам следует обращаться именно в эту организацию. Она найдет другую компанию, которая достроит объект или вернет деньги дольщикам.
Особенности покупки квартиры по ДДУ без счета эскроу
При заключении договора без использования счета эскроу застройщик предоставляет дольщику реквизиты счета, на который он перечисляет денежные средства. Банк, в котором открыт счет, должен быть в перечне уполномоченных на финансирование долевого строительства. Если предложенной застройщиком кредитной организации в списке нет, он нарушает закон.
Застройщик сразу получает деньги дольщиков в пользование и они не смогут их забрать, даже при увеличении срока строительства.
Вместе с тем, банк будет следить до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, чтобы застройщик расходовал средства со счета только на возведение самого объекта.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
