Одиннадцать крупнейших российских городов оказались в зоне риска из-за отмены льготной ипотеки. В 2024-м это был только один город — Воронеж. В плюсе по соотношению застройки и распроданности только два города — Москва и Санкт-Петербург. В других этот показатель за год упал. Сильнее всего в Нижнем Новгороде — на 36%, Челябинске — на 35% и Красноярске — на 32%. Дальнейшее снижение грозит девелоперам банкротством из-за трудностей с погашением долгов по проектному финансированию, считают представители отрасли.
В каких регионах сокращается спрос на жилье
За год после отмены льготной ипотеки в зоне риска из-за нераспроданности жилья оказалось 11 крупнейших городов, в то время как в 2024-м это был только один — Воронеж. К такому выводу пришли аналитики проекта о недвижимости «Движение.ру» на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Они изучили ситуацию на рынке жилья с июня 2024-го по июнь этого года в 16 российских городах-миллионниках, добавив к ним Тюмень, которая сегодня является одним из крупнейших рынков недвижимости в стране.
— За этот период объемы кредитования на первичном рынке снизились почти в три раза — с 475 млрд до 167 млрд рублей в месяц, одновременно с этим сокращался спрос на новое жилье. При этом большинство крупнейших городов России увеличили объемы стройки на 10% и более, что привело к рекордному росту нераспроданных площадей. Последнее грозит девелоперам финансовыми проблемами, — говорится в исследовании, которое имеется у «Известий».
Так, согласно документу, рост показателя по соотношению распроданности возводимого жилья к его строительной готовности был зафиксирован только в Москве и Санкт-Петербурге. В столице за год он вырос на 1% и в целом составил 95%, а в городе на Неве — на 3%, достигнув 92%.
В остальных городах аналитики зафиксировали его снижение. Хотя еще для четырех миллионников оно пока не критическое. Так, например, больше всего уменьшение объемов распроданности произошло в Нижнем Новгороде — на 36%. Однако с учетом данных 2024 года этот показатель остался на высоком уровне, сократившись с 146 до 110%.
Также пока не вызывает тревогу ситуация на рынке жилья в Екатеринбурге — сокращение на 25% (со 110 до 85%), в Ростове-на-Дону — на 28% (со 113 до 85%) и Казани — на 22% (со 105 до 83%).
При этом в зоне риска, согласно исследованию, оказались города, где соотношение объемов распроданности к стройготовности составило 70 и менее процентов. В их числе оказались Волгоград — за год минус 30% (со 100 до 70%), Пермь — минус 34% (со 103% до 69%), Тюмень — минус 28% (с 96 до 68%), Самара — минус 11% (с 76 до 65%), Новосибирск — минус 27%(с 91 до 64%), Челябинск — минус 35% (с 98 до 63%), Омск — минус 15% (с 76 до 61%), Воронеж — минус 11% (с 68 до 57%), Уфа — минус 19% (с 75 до 56%), Красноярск — минус 32% (с 87 до 55%) и Краснодар — минус 25% (с 73 до 48%).
— Непрекращающийся рост объемов строительства в миллионниках сопровождается снижением показателя отношения распроданности к стройготовности по всем крупным рынкам, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (без учета территорий, административно относящихся к Ленинградской области, там показатель составляет 61%). Если в июне 2024 года в зоне риска (с показателем менее 70%) у нас находился один город, то сегодня мы видим там уже 11 городов по состоянию на апрель 2025 года, и эта тенденция носит явный негативный характер, — сообщил «Известиям» руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
Он также пояснил, что отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли девелоперы продавать квартиры для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Так, например, госкорпорация «Дом.рф» считает нормальным для рынка отношение в границах 70−80%.
— Дальнейшее снижение грозит тем, что у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов, — сообщили аналитики.
В конце мая «Известия» писали о том, что за апрель этого года продажи жилой недвижимости в России рухнули почти на 40%. Об этом говорилось в исследовании консалтинговой CORE.XP, аналитики которой сообщили, что тренд на понижение сохраниться и в следующем месяце. Кроме того, в исследовании отмечалось уменьшение на 50% инвестиций в строительство жилья — со 179 млрд до 90 млрд рублей. Основную массу проектов сегодня уже реализует ограниченный круг девелоперов, сообщил тогда гендиректор компании Владимир Пинаев.
Хотя проблемы в отрасли почувствовали еще раньше. Как сообщали «Известия» в феврале, ряд компаний в регионах стали банкротами или оказались на грани такой процедуры. Например, в Ростове-на Дону из-за долгов Сбербанку признана банкротом СК «Донстрой». В Чувашии банкротом была признана компания «Регионстрой», а во Владимирской области «Капитал-строй».
Весной некоторые крупнейшие девелоперы РФ заявили о снижении прибыли за 2024 год. Так, у «Самолета» она упала в три раза, а у ПИК — почти вдвое. Руководство обеих компаний рекомендовало акционерам не выплачивать дивиденды за прошлый год.
21 мая президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ принять меры для снижения рисков банкротств застройщиков. В том числе разработать временную программу субсидирования процентной ставки по кредитам, которые предоставляются девелоперам в рамках реализации механизма проектного финансирования жилищного строительства (прежде всего в малых городах) с плановым сроком ввода объектов в эксплуатацию в 2026 году. Срок исполнения поручения до 15 июня.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать ситуацию в отрасли, а также готовность принять меры для ее поддержки.
Почему застройщикам может грозить банкротство
Действительно, большие остатки непроданных квартир в готовых жилых комплексах для многих, в первую очередь региональных девелоперов — это явление новое, заявил «Известиям» управляющий партнер и генеральный директор «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
— С момента существования льготной ипотеки, то есть с 2020 года, спрос на жилье был настолько велик, что поглощал любые объемы предложения, которые выводились девелоперами на рынок и попадали по площади жилья и его цене под эти программы. Поэтому сейчас большие остатки прежде всего вызваны тем, что многие региональные девелоперы рассчитывали исключительно на тот спрос, который обеспечивала льготная ипотека, — пояснил эксперт.
По его словам, Москва и Петербург оказались в лучшем положении неслучайно, поскольку они превратились в общероссийские рынки, куда едут покупатели с живыми деньгами со всей страны, что позволяет более динамично продавать построенное жилье.
— В других же городах, как правило, спрос локальный и без льготной ипотеки найти альтернативных покупателей очень сложно. В итоге, когда доля нераспроданных квартир становится очень большой, у девелопера иногда возникают серьезные сложности даже для того, чтобы рассчитаться за проектное финансирование по уже возведенным объектам, а после завершения стройки может оставаться существенный долг перед банками, — пояснил представитель отрасли.
Если говорить о мерах, которые могли бы изменить ситуацию, то, по его мнению, одной из них могло бы стать распространение программы льготной семейной ипотеки на рынок вторичного жилья. Под нее как раз могли бы попасть нераспроданные квадратные метры, и ситуация начала бы улучшаться, считает Дмитрий Халин.
— Проблема нераспроданности, конечно, существует. Темпы продаж рухнули с лета прошлого года, и май показал еще худшую динамику. Девелоперы вместе с банками вынуждены снижать темпы строительства, чтобы они коррелировали с темпами продаж, иначе потраченные кредиты сильно превысят сумму собранных средств на эскроу, — сообщил «Известиям» президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО), координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко.
По его словам, при этом желание некоторых регионов сохранить темпы строительства жилья еще более усиливает риски для бизнеса, ведь в отсутствии спроса эти квадратные метры становятся дополнительной обузой. Девелоперы вынуждены нести дополнительные расходы по обслуживанию кредитов, а банки имеют по этим кредитам малоликвидный залог — всё те же нераспроданные квартиры.
— Таким образом, сокращение вывода новых проектов на сегодняшний день — логичная перестройка рынка под реалии спроса, — считает представитель отрасли.
Он также отметил, что сейчас банки по огромному количеству проектов стремятся пересмотреть параметры кредитования, — заложенная в него финансовая модель не исполняется в части продаж. Поэтому требуют дополнительные залоги, собственные вложения свободных средств, которых у застройщиков, как правило, нет, пояснил Максим Федорченко.
— Пока эти сложные переговоры не выплескиваются на поверхность, но риски остановки финансирования существуют. Это требует внимания со стороны власти, но решение проблемы невозможно без установления хотя бы точечных финансовых льгот для уже начатых проектов. Либо в части субсидирования ставок и уменьшения требований регулятора к проектному финансированию, либо к точечному стимулированию спроса, — подчеркнул представитель отрасли.
На региональных рынках недвижимости рисков всегда больше, а маржи — меньше, чем в обеих столицах. Самую платежеспособную часть населения у регионалов опять-таки забирают московские и петербургские проекты, прокомментировала ситуацию гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова.
— Кроме того, нужно отметить, что жилые комплексы, которые сегодня готовятся к вводу в эксплуатацию, проектировались по крайней мере четыре-пять лет назад в совершенно другой социально-экономической реальности. За этот период цена квадратного метра в новостройках того же Красноярска выросла в 2,5 раза, Нижнего Новгорода и Челябинска — втрое. Но вот покупательная способность населения не успела за этим скачком, — пояснила эксперт.
При этом она считает, что обозначенные масштабы нераспроданности жилья пока еще выглядят вполне приемлемо. Региональная стройиндустрия держит удар, но впоследствии ситуация может ухудшиться, считает Ольга Хасанова.
Она также отметила, что многим застройщикам, у которых в портфеле один-два проекта, уже сейчас выгоднее продать бизнес, чем рассчитывать на какую-то прибыль в будущем.
