Подстраховаться договором
Грамотно составленный договор аренды квартиры является основной возможностью для досрочного выселения арендатора. Согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор:
- использует имущество в квартире с существенным нарушением условий договора, назначения самого имущества или с неоднократными нарушениями использования;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении указанного в договоре срока не внес арендную плату;
- не сделал капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии таковых — в разумные сроки в тех случаях, когда согласно требованиям законодательства или договора капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Договор аренды также может быть расторгнут по требованию суда при существенном нарушении его условий одной из сторон и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами либо самим договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Основанием, в том числе, может стать ситуация, когда в квартире живут лица, не указанные в договоре или число проживающих превышает прописанное в договоре.
Таким образом, в договоре аренды собственнику следует тщательно прописать все ситуации, при которых возможно его досрочное расторжение и выселение арендатора из квартиры, а также процедуры досрочного расторжения и выселения.
Отметим, что собственник вправе требовать досрочного расторжения договора через суд лишь после направления квартиросъемщику письменного уведомления о необходимости исполнить обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Соответственно, в договоре нужно также прописать срок, за который арендатор будет официально предупрежден о расторжении, и срок, в течение которого он будет обязан освободить квартиру и передать ее владельцу согласно акту.
Когда помогут только уговоры и убеждение
Если договор не содержит перечисленные выше условия, то владельцу квартиры придется решать все вопросы путем уговоров и убеждения арендатора. При этом если квартиросъемщик ведет себя добросовестно, своевременно вносит плату и не нарушает иные условия договора, то собственник не может заставить его покинуть жилплощадь досрочно.
Обращение в полицию в данном случае также является бесполезным. Представители органов МВД не станут участвовать в выселении арендатора по просьбе собственника, когда есть действующий договор аренды. В данном случае ситуация относится к сфере гражданско-правовых споров, которые должны разрешаться в судебном порядке. Однако в ходе разбирательства судьи, скорее всего, встанут на сторону добросовестного арендатора.
Отметим, что официальная регистрация арендатора и лиц, которые снимают вместе с ним квартиру по ее адресу, внесет дополнительные сложности в возникшую ситуацию. Неистекший срок регистрации может стать дополнительным аргументом в пользу квартиросъемщика.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
