В апреле доля выданных ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке составила почти 56%, впервые за полгода превысив показатель первичного рынка. За месяц рост составил 8,5 процентного пункта (п. п.). Это следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ, с ними ознакомился «Ъ»). По данным института развития «Дом.РФ», в апреле было выдано 73 тыс. ипотечных кредитов, из которых 38 тыс.— на вторичное жилье и 35 тыс.— на первичное. В денежном выражении, по оценке ОКБ, доля кредитов на вторичное жилье пока остается ниже, чем на новостройки, — 43% (рост на 8,5 п. п.), хотя это и является максимумом с октября 2024 года.
Банкиры также отмечают рост интереса клиентов к вторичному жилью. Небольшой прирост доли ипотеки на вторичную недвижимость отметили в Сбербанке. В ВТБ рост составил 8 п. п. «как в количестве, так и в сумме кредитов на вторичное жилье» по сравнению с мартом. В Абсолют-банке доля заявок на ипотеку на покупку вторичной недвижимости в апреле выросла относительно марта с 10,4% до 14,5%. В банке «Санкт-Петербург» отмечают «рост доли вторички в ипотечных выдачах в денежном выражении» на 6 п. п., до 37%. «Это связано со снижением ставки по базовой программе ипотечного кредитования. В апреле банк снизил базовую ставку по ипотеке до 22,5% годовых, что привело к росту сделок по вторичке по базовой программе», — указывают там. По данным «Дом.РФ», в апреле кроме банка «Санкт-Петербург» на 1−3,5 п. п. снизили ставки Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк, Абсолют-банк, АТБ, «Кубань-Кредит». На начало мая средние ставки по кредитам на вторичном рынке по двадцатке крупнейших составляли 26,74%, сократившись за месяц на 2,4 п. п. В ВТБ связывают рост и «с началом действия программы “Семейная ипотека” на вторичном рынке в ряде городов».
Статистика рынка недвижимости подтверждает тренд. По данным управления Росреестра Москвы (агрегированные данные по стране пока недоступны) за четыре месяца 2025 года, число сделок с квартирами на вторичном рынке столицы с начала года показало рост почти на 5% к аналогичному периоду прошлого года. Причем третий месяц подряд число переходов прав собственности не опускается ниже 10 тыс. сделок.
Оживление вторичного рынка эксперты также связывают с введением с 1 января ипотечного стандарта, в рамках которого было отменено субсидирование ставок застройщиками. Как указывает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич, «это снизило доступность ипотечных кредитов на новое жилье для покупателей, не соответствующих условиям госпрограмм».
Разрыв между ценами на вторичку и первичку слишком большой — 50−60%. Соответственно, размер кредита на покупку жилья в новостройках значительно выше, чем на вторичном рынке. По данным ОКБ, средний размер кредита на покупку квартиры в новостройке в апреле составил 5,61 млн руб., тогда как на вторичном рынке — 3,38 млн руб.
Дальнейшую динамику долей первичного и вторичного рынка на ипотечном рынке эксперты связывают с доступностью льготных программ, а также динамикой ставок по кредитам. Как отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин, «в случае формирования у участников рынка ожиданий устойчивого снижения процентных ставок вероятно укрепление позиций вторички, учитывая разницу в ценах с первичным рынком недвижимости».
Как отмечает независимый ипотечный эксперт Сергей Гордейко, «исторически, когда рынок более или менее спокойный и нет давления льготных программ, доля новостроек составляет 30−33% в количественном выражении». Однако в конце 2024 — начале 2025 года на фоне фактически запретительных ставок по ипотеке эта доля приблизилась к 70% по объему выдачи. Сейчас же доля новостроек постепенно возвращается к нормальному распределению. Однако, как оценивает Гордейко, «при ключевой ставке в 21% этот процесс будет очень медленным и нормальная доля новостроек (треть от рынка) вернется только в 2026 году».
