Для жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) хотят ввести запрет на управление многоквартирными домами. Их предлагают ликвидировать после завершения строительства. Такой законопроект подготовили депутаты Госдумы от «Единой России». Они утверждают, что ЖСК могут управлять домами недобросовестно: накапливать долги и формально подходить к домовому имуществу. В отрасли с этим согласны не все: неэффективно управлять жильем могут также ТСЖ и УК, поэтому нельзя лишать людей еще одной формы управления.
Почему ЖСК хотят запретить.
ЖСК могут запретить управлять многоквартирными домами, обязав их ликвидироваться после завершения строительства. Как выяснили «Известия», такой законопроект на этой неделе может внести глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Сергей Пахомов и ряд депутатов от комитета.
Справка «Известий».
ЖСК — объединение юридических или физических лиц для строительства жилья. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода недвижимости в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на жилье. До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в закон о долевом строительстве средства для стройки можно привлекать, только если речь идет о ЖСК с господдержкой. При этом сами кооперативы не запрещены и продолжают управлять уже построенными многоквартирными домами. По данным комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, сегодня их общее число в России составляет свыше 10 тыс. единиц.
Сегодня ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает строительство, реконструкцию многоквартирного дома на основании выданного ему разрешения, говорится в пояснительной записке к законопроекту, которая есть у «Известий». Одной из функций кооператива может быть управление домами после завершения их возведения. Однако, как показывает практика, зачастую ЖСК не просто берет на себя эти обязанности, но и передает их сторонним организациям, отмечается в документе.
― Передача такого управления происходит в лучшем случае. В худшем ― творится настоящая анархия: платежи не собираются, перед ресурсниками копятся задолженности. Поэтому мы предлагаем исключить из правоотношений такие кооперативы, которые по своей сути не являются ни ТСЖ, ни УК, ― пояснил «Известиям» Сергей Пахомов.
По его словам, в связи с этим законопроектом предлагается ликвидировать ЖСК после завершения строительства, чтобы они в течение трех месяцев после выплаты последнего пая собственника преобразовывались в ТСЖ или нанимали управляющую компанию. Ведь основная их задача именно в строительстве жилого дома, подчеркнул депутат.
― Если собственникам не удастся договориться, то органы жилнадзора будут обращаться в суд для принудительной ликвидации. Местные власти в таком случае будут проводить конкурс по выбору УК, ― добавил Сергей Пахомов.
По оценкам депутатов, более 50% таких ЖСК сегодня осуществляют формальное управление домами.
В России нередки случаи обмана жильцов руководством кооперативов. Например, в прошлом году в Новосибирске прокуратура возбудила уголовное дело в отношении главы кооператива, которая с 1 июля 2022 по 31 января 2024 года собирала с собственников квартир деньги на оплату отопления и горячей воды, но средства расходовались на иные цели. Ущерб, по данным правоохранителей, составил 6 млн рублей. В Перми в 2023 году в отношении председателя ЖСК было возбуждено 11 уголовных дел, одно из них также касалось хищения средств в сумме 6 млн рублей.
В пресс-службе Минстроя «Известиям» сообщили, что законопроект на отзыв не поступал.
Как ЖСК оставляют недоделки и закрываются.
Многие ЖСК еще с 1970-х годов после завершения строительства дома управляют им, сообщила «Известиям» директор Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Татьяна Гоцуленко.
― По смыслу законодательства для ЖСК управление многоквартирным домом действительно несвойственная функция, в то же время случаи накопления долгов перед ресурсными организациями есть и у управляющих компаний, ― пояснила эксперт.
Исполнительный директор ассоциации «ЖКХ-контроль города Москвы» Вера Москвина в свою очередь отметила: зачастую кооперативы передают управление сторонним организациям для того, чтобы они взяли на обслуживание дом со строительными недоделками.
― Как только гарантия на строительство заканчивается, эта нанятая организация может сложить полномочия и оставить собственников с серьезными проблемами по дому. Потому что если застройщик что-то не доделал, то потом людям придется все за свой счет менять и доделывать, а компания просто умоет руки, ― пояснила она.
Иную точку зрения «Известиям» высказал гендиректор компании «ЖКС № 1 Красногвардейского района» в Санкт-Петербурге Алексей Поляков.
― Сегодня в Жилищном кодексе есть три формы управления: через кооперативы, ТСЖ и УК. Не понимаю, почему у людей в этом не должно быть выбора? Ведь и управляющие компании могут быть неэффективными. Это, наверное, ведь зависит и от руководителя этой компании, управленческого персонала, также как и в ЖКС, ― пояснил эксперт.
По его словам, если руководитель ЖСК, ТСЖ или УК разбирается в своем деле, то все у собственников квартир будет хорошо. Ведь, по сути, он исполняет волю жильцов, которые могут, согласно ЖК, своим голосованием повлиять на то или иное решение.
Член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Александр Толмачев считает, что ЖСК в ряде случаев управляют многоквартирными домами даже лучше управляющих компаний, так как жильцы за счет экономии средств в этих кооперативах вовсе не платят коммуналку.
― ЖСК и ТСЖ сегодня не платят ни налог на прибыль, ни на имущество, ни на землю. Это было сделано государством, так как управление домом — некоммерческая деятельность. Поэтому люди в этих объединениях платят за услуги ЖКХ на 30−35% меньше, чем в УК, которые должны получить прибыль и заплатить налоги. Кроме того, ЖСК может зарабатывать в своем собственном доме, когда ему разрешают на земле, которая передается бесплатно, поставить киоски, парковки, за счет чего могут снизиться коммунальные платежи и плата за капремонт, ― пояснил эксперт.
Кроме того, ЖСК и ТСЖ могут держать у себя на счетах деньги за капремонт, которые по решению собрания жильцов направляются на любые цели (ремонт крыши и так далее), а также зарабатывать на них в банке в пользу собственников квартир. Поэтому ликвидация кооперативов прежде всего будет выгодна крупным монополиям, считает эксперт.
