До 2024 года на ипотечном рынке России сохранялась тенденция к активному досрочному погашению кредитов, однако сейчас пользователи стали чаще оформлять вклад, свидетельствуют выводы аналитиков финансового маркетплейса Банки.ру.
Эксперты смоделировали несколько сценариев с учетом бюджета на досрочное погашение в размере 15% от общей задолженности. Эти средства заемщик может направить сразу на частичное погашение ипотечного кредита либо положить на вклад сроком от одного до трех лет, чтобы затем использовать накопленную сумму для гашения ипотеки.
Для анализа были использованы ставки по депозитам с ежедневной капитализацией, а также эффективные процентные ставки топ-10 депозитных предложений крупнейших банков на 7 марта 2025 года. В расчетах рассматривались три периода оформления ипотеки: 7 марта 2018 года, 7 марта 2021 года и 7 декабря 2024 года. Средние параметры займов и депозитов были собраны из данных Банки.ру и Центрального Банка России.
Условия ипотечных программ
В 2018 году средняя сумма рыночного ипотечного кредита составляла 2,05 млн рублей при ставке 11,1% годовых и сроке 166 месяцев. В 2021 году были зафиксированы кредиты на 2,81 млн рублей: 9,3% годовых для рыночной ипотеки и 6,4% годовых для льготной, сроки — соответственно 168 и 182 месяца. В 2024 году сумма кредита выросла до 4 млн рублей, а ставки составили 26,2% годовых для рыночной и 7% для льготной ипотеки при одинаковом сроке — 175 месяцев.
Что касается депозитов, средние эффективные ставки в марте 2025 года составили 21,4% годовых при сроке вклада на 1 год, 18% на 2 года и 17,9% на 3 года.
Ипотека образца 2018 года: досрочное гашение выгоднее вклада
Для ипотек 2018 года, когда отсутствовали массовые льготные программы, досрочное погашение без использования вклада оказалось наиболее экономически целесообразным. Переплата по кредиту в этом случае уменьшается до 1 693 тыс. рублей, что на 17 тыс. рублей выгоднее (при одинаковом сроке погашения — 142 месяца), чем через год при погашении средствами годового депозита. Более длительные вклады (2 или 3 года) ведут к увеличению итоговой переплаты и сокращению срока кредита, однако недостаточная разница между ставками ипотеки и вкладов не позволяет депозитному доходу покрыть проценты по займу.
Без досрочного погашения общая переплата составляет 1 973 тыс. рублей, а заем остается на 166 месяцев. Варианты с депозиторованием увеличивают переплату соответственно до 1 709 тыс., 1 749 тыс. и 1 794 тыс. рублей, сокращая срок ипотеки до 132, 131 и 130 месяцев соответственно.
Ипотека 2021 года: льготные и рыночные ставки
В 2021 году популярность получили льготные ипотечные программы. Анализ показывает: максимальной выгоды можно достичь при использовании вклада сроком на один год. Для рыночных условий итоговая переплата составит 1 698 тыс. рублей при сроке 134 месяца, для льготных — 1 206 тыс. рублей и 145 месяцев. При увеличении срока вклада до двух лет выгода снижается — переплата увеличивается на 32 тыс. и 12 тыс. рублей, соответственно.
Максимальное сокращение срока достигается при депозите на три года (124 месяца — рыночная ипотека, 138 месяцев — льготная), но общий размер переплаты возрастет до 1 764 тыс. и 1 231 тыс. рублей. Без досрочного погашения переплаты были бы 2 228 тыс. рублей (168 месяцев) для рыночной ипотеки и 1 589 тыс. рублей (182 месяца) для льготной.
Ипотека 2024 года: вклад не компенсирует высокие ставки
Существенные различия выявлены между результатами для рыночной и льготной ипотеки 2024 года. Здесь досрочное погашение без накопления на депозите становится наиболее выгодным, особенно при рыночных ставках (26,2% годовых), когда доходность вкладов существенно уступает ипотечным процентам. Погашение в 2025 году позволяет снизить переплату до 4 171 тыс. рублей и сократить срок займа с 175 до 85 месяцев.
Для льготной ипотеки ситуация отличается: при погашении в 2025 году срок сокращается со 175 до 112 месяцев, а максимальное снижение переплаты достигается при использовании трехлетнего вклада — 1 481 тыс. рублей (при сроке 122 месяца).
Таким образом, выбор стратегии досрочного гашения ипотеки зависит прежде всего от разницы процентных ставок по кредиту и депозиту, а также от периода между получением ипотеки и выплатой досрочного взноса. На фоне повышения ставок по ипотеке в 2024 году для большинства заемщиков безусловно более выгодным остается досрочное погашение кредита, без ожидания дохода от размещения средств на депозите.
Аналитики подчеркивают: максимально выгодно снизить итоговую переплату по ипотеке удается при учете не только ставок по кредиту и вкладу, но и момента оформления займа, а также срока до предполагаемого досрочного платежа.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
