Основной функцией посредника при проведении расчетов в сделках купли-продажи жилья является обеспечение безопасного хранения денежных средств во время перерегистрации права собственности на покупателя. В роли посредника, как правило, выступает банк либо нотариус.
На практике встречается пять наиболее безопасных вариантов привлечения посредника. При этом выбор способа зависит от статуса, в котором находится недвижимость.
При продаже жилья, не обремененного ипотекой, как правило, используют банковскую ячейку, аккредитив, либо привлекают нотариуса. В противном случае в сделке обязательно участвует банк, в котором оформлена ипотека. При этом используют счет эскроу или номинальный счет.
Общий принцип работы схемы с посредником
По общему правилу способ проведения расчетов между продавцом и покупателем отражают в договоре купли-продажи жилья. При этом обязательным условием для перечисления денег является факт перехода права собственности, который подтверждается выпиской Росреестра, а также иными документами, например справкой из домовой книги об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц или справкой от управляющей домом компании, которая подтверждает отсутствие у продавца долгов за жилищно-коммунальные услуги и по взносам на капремонт.
Оформленный договор и заявление о переходе права собственности на реализуемое жилье направляют в Росреестр онлайн через его сайт, лично в подразделении ведомства или МФЦ.
Покупатель перечисляет прописанную в договоре сумму посреднику. Продавец, получив выписку о переходе права собственности, передает ее и другие необходимые документы посреднику. Тот, в свою очередь, предоставляет продавцу возможность получить деньги, а в случае срыва сделки — возвращает их покупателю.
Если жилье находится в ипотеке
Схема участия посредника в сделках по продаже жилья, которое обременено ипотекой, имеет свои особенности. В расчетах обязательно участвует банк, с которым у продавца заключен ипотечный договор. При этом наиболее часто используется счет эскроу или номинальный счет.
Полученные от покупателя деньги вначале идут на погашение ипотечного кредита. После этого продавец получает оставшуюся сумму, если она превышает стоимость ипотеки.
Счет эскроу
Перечисление средств покупателю возможно только через этот счет, когда предметом сделки является строящееся жилье. В данном случае банк, продавец и покупатель заключают трехсторонний договор счета эскроу. После перечисления покупателем денег, они блокируются банком. Когда право собственности на жилье перешло к покупателю, банк перечисляет сумму продавцу. За открытие и ведение счета эскроу банки обычно берут комиссию, определяемую в процентах от суммы сделки. В связи с этим для покупки вторичного жилья расчеты через такие счета используют нечасто.
Отметим, что находящиеся на счете эскроу средства застрахованы государством и, если у банка отзовут лицензию, размер возмещения составит до 10 миллионов рублей.
Номинальный счет
Данный способ используют в случаях, когда реализуемое продавцом жилье находится в ипотеке, при этом покупатель совершает сделку за счет заемных средств.
В такой ситуации банк продавца открывает номинальный счет на имя своей дочерней организации, специализирующейся на сделках с недвижимостью. Покупатель переводит на этот счет средства через банк, в котором оформил ипотечный договор.
Когда жилье перерегистрировали на покупателя, организация погашает ипотечную задолженность бывшего владельца посредством перевода средств с номинального счета. Затем банк продавца выводит жилье из-под залога. Банк покупателя в рамках договора с ним оформляет жилье в залог.
Если стоимость жилья выше суммы долга по кредиту, продавец получает средства оставшиеся на номинальном счете.
Купля-продажа жилья не обремененного ипотекой
При продаже не обремененной ипотекой недвижимости на практике наиболее часто используют банковскую ячейку, аккредитив либо привлекают нотариуса. Рассмотрим каждый из этих способов.
Банковская ячейка
Данный вариант предусматривает заключение трехстороннего договора аренды банковской ячейки между банком, покупателем и продавцом. Покупатель кладет в ячейку деньги. При этом один ключ от нее находится в банке, а другой — на руках у продавца. Когда продавец передает документы о переходе права собственности, банк разрешает ему забрать деньги из ячейки.
Преимущество данного способа заключается в возможности возврата полной суммы, если банк лишится лицензии. На ячейки не распространяется правило о лимитах, предусмотренное для вкладов.
Недостаток состоит в том, что не все отделения банков предоставляют такую услугу. В связи с этим покупателю, а затем и продавцу придется возить с собой крупную сумму наличных. Также если продавец запросит у банка пересчет и проверку подлинности денег, ему придется оплатить данную услугу отдельно.
Отметим, что использование ячейки возможно и в сделках с ипотечным жильем. В этом случае арендуют две ячейки. В одну кладут деньги которые пойдут банку на погашение кредита, а в другую — сумму для продавца.
Аккредитив
При таком способе покупатель открывает в банке счет и кладет на него предусмотренную договором купли-продажи жилья сумму. Кредитная организация блокирует эту сумму и оформляет в отношении нее безотзывный аккредитив. Он представляет собой специальный документ, в котором прописаны условия получения денег продавцом.
Форма аккредитива является стандартной. При расчетах внутри одного банка его можно открыть в одном отделении банка, а получить по нему деньги в другом.
Если же стороны проводят сделку в разных банках, то предварительно уточняют, может ли банк покупателя уполномочить банк продавца исполнить аккредитив.
Когда продавец будет раскрывать аккредитив и получать деньги, банк-исполнитель проконтролирует наличие всех требуемых для совершения сделки купли-продажи жилья документов и соответствие их условиям аккредитива.
Отметим, что такой способ можно применить и к сделкам с заложенной недвижимостью. При этом нередко используют два аккредитива — на сумму погашения ипотеки и на оставшуюся сумму, которая причитается продавцу.
Преимущество аккредитива заключается в том, что с ним работают многие банки, а оформление занимает около десяти минут.
Недостаток состоит в том, что средства на аккредитиве не застрахованы государством. Если аккредитив не раскрыт, а у банка отозвали лицензию, покупатель может вернуть деньги только в процессе процедуры банкротства (ликвидации) кредитной организации. Если же платеж по аккредитиву прошел и средства ушли на счет продавца, то они становятся застрахованными в течение трех месяцев на сумму до 10 миллионов рублей, а затем — до 1,4 миллиона рублей.
Также банк не обязан проверять подлинность принесенных продавцом документов по недвижимости. У покупателя есть риск нарваться на подделку.
Кроме того, аккредитив ограничен сроком действия. Как правило, он составляет месяц с момента выпуска. Поэтому продавцу, оформляя документы о переходе права собственности, придется спешить, чтобы уложится в этот срок или просить покупателя продлить его.
Привлечение нотариуса
Схема с участием нотариуса в операциях купли-продажи жилья состоит в том, что он открывает в банке особый депозитный счет. В данном случае участники сделки заключают договор, содержащий пункт об оплате через депозитный счет нотариуса. Покупатель перечисляет прописанную в договоре сумму на этот счет.
Если договор составлен с помощью нотариуса, он считается нотариально заверенным. При этом нотариус сам передает документы в Росреестр и после перерегистрации права собственности переводит деньги продавцу.
Если же продавец и покупатель оформляют договор сами, то они же передают документы в Росреестр. После перерегистрации права собственности продавец получает выписку из Росреестра, идет к нотариусу и тот перечисляет ему деньги.
Нотариуса, как правило, привлекают при отсутствии возможности совершить сделку без его участия. Например, при продаже доли в недвижимости или когда собственник не достиг 18-летнего возраста.
Схема с привлечением нотариуса является самым быстрым способом совершения сделки купли-продажи жилья. Переданные нотариусом в Росреестр документы в электронном виде обработают в течение одного дня.
Еще одно преимущество — защищенность перечисляемых сумм. Если банк, в котором находится депозит, лишится лицензии, нотариус переведет деньги в другой банк. Если же что-то случится с самим нотариусом, Федеральная нотариальная палата передаст депозит другому нотариусу и тот завершит сделку.
Основным недостатком является стоимость услуг нотариуса. Стандартный тариф за использование депозита составляет 0,5% от проходящей по нему суммы. Составление и заверение нотариусом договора купли-продажи жилья также является платной услугой и стоит недешево, так как проверяется юридическая чистота сделки и за любую ошибку нотариус отвечает своим имуществом.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
