Эксперты:
Наталья Стенина — руководитель практики недвижимости и строительства, партнер «Пепеляев Групп», кандидат юридических наукАлена Борзова — адвокатДарья Житомирская — юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов».
Содержание:
Что такое эскроу-счет простыми словамиВ каких случаях используют эскроу-счетаКак происходит покупка квартиры с использованием эскроу-счетаКак открыть эскроу-счет: инструкцияПлюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счетаЧто будет с деньгами на эскроу-счетах в случае банкротства банка или застройщика.
Что такое эскроу-счет простыми словами.
«Эскроу-счет — это особый банковский счет, на который покупателем перечисляются средства, но продавцу (например, застройщику) они передаются только после выполнения определенных условий», — объясняет юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская.
Фактически это способ хранения денег для обеспечения исполнения по заключенной сделке. Так, по общему правилу, нельзя распоряжаться деньгами, зачисленными на счет, до наступления предусмотренных договором обстоятельств — то есть, в случае приобретения квартиры, до того, как застройщик не выполнит обязательства (достроит дом).
«Эскроу-счет как механизм расчетов уже длительное время, почти 10 лет, используется в долевом строительстве и хорошо себя зарекомендовал», — рассказывает Наталья Стенина, руководитель практики недвижимости и строительства и партнер «Пепеляев Групп».
Например, поясняет Стенина, в случае, когда покупатель приобретает квартиру, агент (в данном случае — банк) блокирует средства на счету, так что депонент (человек, которому принадлежит счет) не имеет возможности их снять или перевести. Затем агент получает и проверяет, наступило ли определенное договором условие — например, сдал ли застройщик дом. Если условие наступило, то банк отдает деньги застройщику-продавцу. В случае, когда условие не наступило за указанный срок, средства возвращаются покупателю.
В каких случаях используют эскроу-счета.
Покупка квартиры у застройщика. Это самый частый пример использования. При этом, как отмечает юрист Дарья Житомирская, в 2019 году строители многоквартирных домов, работающие по договорам долевого участия, стали обязаны использовать счет эскроу. Деньги поступают на особый счет и остаются там до тех пор, пока дом не будет сдан и передан участнику долевого строительства. Индивидуальное жилищное строительство по договору строительного подряда. Уже с лета 2024 года купить загородный дом с помощью льготной ипотеки (например, «Семейной») можно только с использованием счета эскроу. А с 1 марта 2025 года вступил в силу закон о применении счетов эскроу при возведении дома по договору подряда. Если покупатель и подрядчик решили использовать счет эскроу (а его применение остается добровольным), то теперь, по словам эксперта Натальи Стениной, подрядчик должен занести в Единую информационную систему жилищного строительства информацию о юридическом лице и о предлагаемых проектах частных домов, с их предполагаемой ценой и длительностью строительства. Кроме того, он обязан будет указать выбранный банк, где будут открываться счет эскроу.
В то же время, отмечает Наталья Стенина, счета эскроу могут использоваться практически во всех ситуациях, когда в рамках соглашения стороны проводят взаиморасчеты, и при этом они в состоянии четко определить условие, с которым можно связать возникновение права одной из сторон на получение денежных средств.
Как происходит покупка квартиры с использованием счета эскроу.
Сначала, еще до старта продаж, застройщик обращается в банк из утвержденного Банком России перечня и согласовывает условия открытия эскроу-счетов, а также передает в банк сведения о проекте строительства. Как отмечает адвокат Алена Борзова, услуга открытия эскроу-счетов доступна во всех крупных банках страны. Затем покупатель заключает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия. В договоре застройщик указывает данные выбранного банка, через который будут проводиться расчеты. Покупатель обращается в тот же банк, что и застройщик, для открытия эскроу-счета. Он подает заявление и необходимые документы — паспорт и зарегистрированный ДДУ. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги. Средства блокируются до регистрации права собственности. Застройщик вводит дом в эксплуатацию, а покупатель принимает квартиру и подписывает соответствующий договор. После этого банк перечисляет деньги застройщику. По словам Натальи Стениной, денежные средства перечисляются застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
При этом в случае, если застройщик нарушает условия договора — например, затягивает со сдачей дома в эксплуатацию — покупатель может обратиться в банк и расторгнуть сделку. Тогда денежные средства вернутся ему.
При ипотечной сделке средства на эскроу-счет зачисляет банк-кредитор, говорит Дарья Житомирская. В то же время кредит и сам счет могут быть оформлены в разных банках.
Как открыть эскроу-счет: инструкция.
Для того, чтобы открыть такой счет, нужно:
Заключить с застройщиком договор долевого участия. В нем застройщик обязательно должен указать банк, с которым он согласовал открытие эскроу-счетов. Покупателю следует обратиться в выбранный застройщиком банк с паспортом и заключенным ДДУ. После этого он должен внести деньги на счет. В случае, если покупатель пользуется ипотечными средствами, деньги за него на счет вносит банк-кредитор.
При этом оформлять заем на квартиру в том же банке, в котором находится счет, необязательно — можно выбрать любой, в котором покупателю предлагают наиболее выгодные условия.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета.
Для заемщика.
Плюсы:
Юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская выделяет несколько достоинств этого механизма расчетов для покупателя квартиры или дома:
Защита средств дольщика. На время строительства деньги хранятся в банке и перечисляются застройщику только после сдачи объекта. Контроль со стороны банка. Такой надзор со стороны снижает риски недостроя и улучшает дисциплину исполнения договоров.
Минусы:
Установленный лимит возвращаемых средств (10 млн руб.) в случае банкротства банка, говорит Наталья Стенина. И расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке в случае расторжения договора дольщику также не вернут. Отсутствие процентов на сумму, хранящуюся на эскроу. «Денежные средства дольщика в течение срока их нахождения на счете эскроу фактически находятся в обороте у банка, при этом дольщику они прибыли не приносят — проценты на эти суммы не начисляются», — говорит Стенина.
Для застройщика.
Плюсы:
Гарантированное финансирование стройки. Застройщик может получить кредит под проект, не дожидаясь продаж и поступлений денег от покупателей, говорит Дарья Житомирская. Проведение платежей по счету эскроу не может быть ограничено даже в случае ареста всего имущества покупателя, говорит адвокат Алена Борзова. На такие счета не могут налагаться обеспечительные меры, что гарантирует продавцу безусловную возможность получить имущество.
Минусы:
Невозможность распоряжаться денежными средствами до наступления предусмотренных договором обстоятельств. «Это ограничение сковывает прежде всего застройщиков: финансирование крупного проекта должно осуществляться поэтапно, — считает Алена Борзова. — Пока же использование эскроу предполагает единомоментное получение денежных средств в конце строительства».Увеличение себестоимости объектов. По словам юриста Дарьи Житомирской, застройщики часто берут деньги на строительство в долг у банка, соответственно, увеличивается и стоимость объекта — застройщику необходимо дополнительно выплачивать банку проценты.
Что будет с деньгами на эскроу-счете в случае банкротства банка или застройщика.
Механизм эскроу-счетов рассчитан на защиту средств дольщика в разных ситуациях. Так, на случай банкротства застройщика или банка деньги на счете застрахованы.
«В случае банкротства банка, где открыт счет, можно вернуть до 10 млн рублей, — объясняет Наталья Стенина. — Если покупатель имеет несколько таких счетов в одном банке, а общая сумма счетов больше, чем 10 млн руб., то возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн руб.».
Другой вариант ситуации связан с банкротством застройщика. По словам адвоката Алены Борзовой, в случае, если застройщик до банкротства успел исполнить предусмотренный договором эскроу объем обязательств, он получит от банка денежные средства. «В противном случае, — поясняет Алена Борзова, — денежные средства будут возвращены покупателям по истечении срока договора, если иное не предусмотрено самим договором».
