Первый квартал 2025 года для московского рынка недвижимости стал периодом контрастов. С одной стороны, эксперты фиксируют сокращение продаж в сегменте первичного массового жилья и ввода новых объектов в эксплуатацию. С другой, спрос на элитную недвижимость продолжает неуклонно расти. Чего ждать от цен во втором квартале — в материале «Известий».
Массовый сегмент: продолжительное падение.
По итогам марта падение спроса на жилые объекты экономкласса в московской агломерации составило 20%, указывает независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. Общий объем предложения первичного жилья этого сегмента в I квартале снизился на 16,8% к аналогичному периоду 2024 года, до 17 тыс. лотов. Из них 15,5 тыс. пришлось на квартиры (-15% за год) и 1,6 тыс.— на апартаменты (-28%).
— Мы можем фиксировать корректировку в продажах новостроек, но только в спросе, где средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, — уточняет собеседник «Известий».
Беспрецедентная ситуация сложилась на московском рынке новостроек в массовом сегменте в части сдачи объектов, напоминает Журавлев. В I квартале 2025 года не было выведено в продажу ни одного нового проекта.
— Все застройщики начали переносить начало реализации проектов «вправо» в связи с дорогими кредитами. Еще один фактор — ожидание понижения ключевой ставки, — разъясняет эксперт.
Отсутствие новых проектов в столице закономерно приводит к росту цен, дополняет вице-президент Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «ПРО ОБМЕН» Екатерина Никитина. Она отмечает, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 341 тыс. рублей.
Эксперт рекомендует покупателям не откладывать приобретение недвижимости, поскольку дефицит лотов продолжает усиливаться.
На грядущую нехватку нового жилья в стране указывало и правительство РФ, напоминает Никита Журавлев. По оценке «Дом.РФ», она может составить до 30 млн кв. м к 2027−2028 году. Это, как считает аналитик, может сказаться на развитии строительной отрасли в целом.
Между тем на вторичном рынке зафиксирован рост сделок на 12,5%, до 33 909, отмечает Екатерина Никитина. В одном только марте было зафиксировано 12 355 покупок. Основная часть переходов прав пришлась на массовый сегмент жилья в границах «старой» Москвы. Однако это, по мнению эксперта, не является признаком бума продаж в данном сегменте.
— Основными факторами роста являются цепочки альтернативных сделок и миграционный спрос. Продавцы нередко завышают цены, но покупатели активно ведут торги. Например, для успешной продажи квартиры теперь требуется более 10 показов, тогда как ранее достаточно было пяти-семи, — подчеркивает она.
Одним из вариантов покупки, несмотря на высокие ставки, остается ипотека. Число сделок с такими кредитами, по данным московского Росреестра, в период с января по март увеличилось на 8,6%, до 29 082. По словам руководителя управления ведомства Игоря Майданова, такое значение зарегистрировано впервые с 2022 года. При этом наблюдается небольшое снижение помесячной динамики в феврале-марте. Оно составляет примерно 6%.
В основном спрос на недвижимость экономкласса сегодня обеспечивают льготные ипотечные программы, стимулирующие активность покупателей, обращает внимание Никитина.
Столица, как указывал заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, остается лидером среди российских регионов по объемам жилищных кредитов с господдержкой. В I квартале в рамках семейной ипотеки выдали 107,8 млрд рублей. Это равно 24,1% от общероссийского уровня в рамках программы.
К слову, правительство рассматривает возможность продления программы семейной ипотеки. Об этом в беседе с «Известиями» заявлял вице-премьер Марат Хуснуллин. Объем бюджетных затрат при текущей ставке может превысить 1 трлн рублей.
Рассматривают власти и возможность увеличения субсидируемого кредита, поскольку 6 и 12 млн, предоставляемых по программе, россиянам зачастую не хватает.
Элитная недвижимость: инвестиционный потенциал.
А вот в сегменте элитной недвижимости ипотечное кредитование не присутствует, отмечает Никита Журавлев. Продажи в основном ведутся за полную стоимость или с помощью рассрочек.
— В данном сегменте рост продаж мы наблюдаем уже более года. Цена квадратного метра достигает 3 млн рублей. При этом появляется всё больше квартир со стоимостью выше 1 млрд рублей, — указывает эксперт.
Только за первый квартал цены на элитную недвижимость выросли более чем на 5−7%, приводит статистику руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости компании «ТеДо» Андрей Тонконогов.
— Можно отметить, что за последние два года ввод элитной недвижимости увеличился с 11 до 18% в общем объеме строящегося жилья в Москве, — уточняет он.
Этот сегмент уверенно растет именно как инвестиционный продукт, полагает Екатерина Никитина.
— Состоятельные покупатели рассматривают такие объекты как надежное средство защиты от инфляции. Инвестиционный потенциал сохраняется, особенно в локациях с развитой инфраструктурой, — считает собеседница «Известий».
Однако даже в сегменте элитной недвижимости существуют риски дефицита предложений, поскольку девелоперы сейчас завершают имеющиеся ключевые проекты.
Коммерческая недвижимость: тренд на приобретение.
Сегодня компании всё чаще отказываются от аренды коммерческой недвижимости, предпочитая ее приобретать, отмечает Екатерина Никитина. Она связывает эту тенденцию с высокими ставками по кредитам, начинающимися от 20%, которые делают долгосрочную аренду менее привлекательной.
В общей сложности в I квартале 2025 года в столице реализовали более 420 коммерческих помещений, ранее уточняли в пресс-службе столичного департамента по конкурентной политике. Их общая площадь составила 80,7 тыс. кв. м.
Больше всего объектов продали на востоке Москвы и в Центральном административном округе. В среднем на один лот претендовали восемь человек, что говорит о большой востребованности коммерческих помещений.
В настоящий момент, кроме прочего, наблюдается рост спроса на логистические комплексы. Это стало возможным благодаря развитию e-commerce, указывает Никитина. В общей сложности инвестиции в этот сектор в первом квартале текущего года увеличились на 70%.
Активно компании приобретают и офисы. Причем предпочтение отдается помещениям в районах с хорошей транспортной доступностью. Инвестиции в такую недвижимость выросли в 3,1 раза.
Офисный сегмент использует два формата реализации объектов, дополняет Андрей Тонконогов.
— Это продажа больших бизнес-центров под штаб-квартиры крупных компаний. Второй вариант — продажи в «мелкую нарезку», то есть небольшими блоками для частных инвесторов, — разъясняет эксперт.
Между тем в сегменте ритейла активность, по словам Никитиной, снизилась на 70%, что связано с возросшей популярностью онлайн-торговли.
Что будет дальше.
Рынок на фоне прогнозов по ключевой ставке продолжит остывать, предрекает Андрей Тонконогов. Спрос на недвижимость экономсегмента, например, может сократиться на 30−40% по сравнению с прошлым годом.
— При этом мы не ожидаем резкого роста ставок на аренду или цен на продажу. Скорее всего, это будут корректировки на уровне инфляции или строительной себестоимости, — ожидает эксперт.
Однако стоимость может вырасти, если дефицит предложения продолжит усугубляться, допускает Екатерина Никитина. Девелоперы не спешат запускать новые проекты не только из-за высоких кредитных ставок, но и в связи с нехваткой строительных материалов.
— Ипотечный рынок может оживиться, если Центробанк снизит ключевую процентную ставку, что ожидается с июня. Инвесторам стоит обратить внимание на районы с новой инфраструктурой, такие как зоны реновации, — рекомендует собеседница «Известий».
Главный тренд сегодня заключается во всё меньшей предсказуемости рынка недвижимости. И поэтому покупателям стоит действовать быстро, но без паники. Инвесторам же, по мнению Никитиной, имеет смысл поискать объекты с недооценкой. А вот продавцам лучше избегать завышения цен.
