Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Москвы массового сегмента за последние пять лет выросла на 86%. На вторичном рынке за это время подорожание было гораздо ниже и составило 32%. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили аналитики.
Как менялись цены на однушки в новостройках
По данным сервиса bnMAP.pro, если апреле 2020 средняя стоимость однокомнатной квартиры составляла 6,9 млн руб., то в апреле этого года — 12,9 млн руб. За пять лет рост — 86%. В данном случае речь идет о квартирах (без учета апартаментов) в жилых комплексах эконом и комфорт-класса в Москве с учетом новых территорий. «Это очень существенный рост, обусловленный во многом тем, что ядро спроса находится как раз в данном диапазоне», — отметила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. При этом однушки по темпам роста цен за пять лет оказались только вторыми. Сильнее всего за это время подорожали студии — на 97%, до 9,6 млн руб., которые тоже являются одними из самых популярных типов жилья среди покупателей, добавила эксперт.
По данным аналитиков, максимальный рост средней цены на однокомнатные квартиры в новостройках Москвы пришелся на 2021 и 2022 годы, тогда динамика к апрелю предыдущего года составила 25% и 22% соответственно. Это время совпало с бумом льготной ипотеки, когда многие хотели воспользоваться этой программой. «Многие приобретали именно однушки и студии как инвестицию, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду (однушка — один из самых ликвидных вариантов для аренды), приобрести квартиру для члена семьи, например, для ребенка или для родителей. Все это вместе привело к тому, что средние цены на эти квартиры так существенно выросли», — пояснила основатель bnMAP.pro. При этом пик доступности квартир приходился на первый год действия льготной ипотеки — до роста цен, уточнила она.
Но затем рост цен на однокомнатные квартиры стал замедляться, а в 2023 году наблюдалось даже небольшое снижение — на 2%. Такую динамику аналитики связывают с просадкой спроса в тот год из-за внешних политико-экономических событий. В 2024 году снова начался рост — однушки подорожали на 15%.
По данным bnMAP.pro, за последний год (апрель 2025 года к апрелю 2024 года) однокомнатные квартиры подорожали на 8%. «Замедление цен за последний год связано с отменой льготной ипотеки, которая была главным финансовым инструментом для покупки недвижимости массового сегмента, а также с ростом ключевой ставки и практически полной невозможностью использовать стандартную ипотеку по рыночным ставкам», — пояснила Ирина Доброхотова.
Как менялись цены на однушки на вторичке
Цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы за последние пять лет росли медленнее, чем на новостройки. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», средняя цена однокомнатной квартиры за это время увеличилась в среднем на 32%. Если в апреле 2020 года однушка на вторичке старой Москвы стоила 7,2 млн руб., то в апреле этого года — около 9,5 млн руб.
Наибольший рост цен однокомнатных квартир на вторичном рынке Москвы, как и на рынке новостроек, пришелся на 2021−2022 гг. и составил 22,6% и 8,5% соответственно. Это период совпал не только с действием льготной ипотеки, но также и низких ставок по рыночным кредитам и общей покупательской активностью. Например, в апреле 2021 года средняя ставка на вторичке была около 8%.
Затем в 2023 году однушки на вторичке, как и на первичке, подешевели, но снижение здесь было сильнее — на 5,6%. В 2024 год однокомнатные квартиры в среднем выросли в цене на 3,1%, а за последний год — рост замедлился и составил всего 1,4%. «Стоимость вторичного жилья в Москве стабильна: даже на фоне повсеместного подорожания инфляция на вторичке нулевая — с 2023 года, после начала поэтапного повышения ключевой ставки (оно произошло в июле), стоимость вторичных квартир практически не меняется», — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Незначительное снижение усредненных ценовых показателей в апреле 2023 года можно объяснить вымыванием ликвидного предложения — спрос тогда был очень активным», — уточнил он.
Однушка в новостройке VS однушка на вторичке
Сегодня готовые к проживанию однушки в столице дешевле квартир в новостройках примерно на четверть. По словам Сергея Шломы, пять — шесть лет назад начался дисбаланс в стоимости первичных и вторичных квартир. Раньше готовое жилье ценилось выше, а покупка новостройки порой считалась довольно рисковой — часто возникали сомнения в качестве строительства и сроках ввода, велики были опасения недостроя.
«Переход на эскроу-счета в 2019 году, а с 2020 года и господдержка жилищных кредитов изменили обстановку. С тех пор цены на строящееся жилье поднимаются как на дрожжах. И причина была как раз в льготной ипотеке», — отметил представитель «Инком». «Дешевые жилищные кредиты подогревали спрос и цены на строящиеся квартиры, плюс подорожание строительных материалов и рабочей силы тоже повлияли на стоимость для конечного потребителя», — добавил он.
Согласно прогнозу «Инком», цены на жилье могут начать снова заметно расти при существенном снижении ключевой ставки и ставок по ипотеке. Тогда на рынок выйдут ипотечные покупатели, владельцы депозитов будут искать новые инструменты, в том числе вкладывать деньги в недвижимость. Все это поспособствуют росту спроса и стоимости жилья. «Такой сценарий возможен при доходности вкладов на уровне 10% годовых. Но это произойдет нескоро, резкое снижение ключевой ставки ЦБ ни к чему, ведь это может вновь разогнать инфляцию», — заключил Сергей Шлома.
