Супруги из Башкирии взяли кредит на квартиру в одном из банков, заем был обеспечен залогом недвижимости. Спустя несколько лет закладные права ушли к местной компании. Так случилось, что должники несколько раз просрочили платежи, и кредитор захотел взыскать сразу всю оставшуюся сумму — несколько сотен тысяч рублей. Но владельцы жилья решили оспорить это решение. Как уточняет Верховный суд, изъятие возможно только при наличии существенного нарушения. При этом важно учитывать и формальные показатели, и контекст. Почему возникла просрочка? Предпринимал ли заемщик шаги для урегулирования ситуации? «Известия» разбирались в ипотечном вопросе.
Весь оставшийся долг
Верховный суд России объяснил, в каких случаях нельзя забрать купленную в ипотеку квартиру из-за долгов. Рассматривалось дело семьи из Башкирии, которая десять лет исправно выплачивала ипотеку, однако затем допустила несколько просрочек. После смены кредитора новый владелец долга потребовал либо сразу выплатить всю оставшуюся сумму, либо продать квартиру из-за просрочек платежей.
Первый суд отказался удовлетворять эти требования, сославшись на то, что сумма долга несоразмерна с ценой квартиры. Апелляция же решила, что квартиру можно продать. Верховный суд отменил апелляционное решение, подчеркнув, что необходимо тщательно проверить, насколько велики просрочки и какова реальная стоимость квартиры, а также оценить, насколько долг соразмерен стоимости жилья.
Судьи отметили, что квартиру нельзя изымать, если должник допустил небольшие просрочки, а сумма долга значительно меньше стоимости жилья. В частности, взыскание не применяется, если долг составляет менее 5% от стоимости квартиры или просрочка платежей не превышает трех месяцев.
Согласно действующему законодательству, в случае неисполнения обязательств по ипотечному кредиту банк вправе взыскать заложенную по договору квартиру (а также любое иное залоговое имущество) в судебном или внесудебном порядке. Это справедливо, даже если квартира является единственным пригодным для проживания жильем, напоминает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса четко установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Ипотечное жилье, даже если оно является единственным, в этот перечень не входит. В силу ст. 348 ГК РФ, такую квартиру могут взыскать для удовлетворения требований банка, если ипотека не выплачивается или выплачивается ненадлежащим образом.
Однако и здесь есть одно исключение, замечает Владислав Преображенский. Оно касается именно той ситуации, когда размер требований банка оказывается несоразмерен стоимости квартиры. Об этом говорится в п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», на что в своем определении и указала судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Защищено ли единственное жилье при ипотечном кредите
Нет, не защищено, и именно в этом смысл ипотечного кредитования, разъясняют в Федеральной палате адвокатов (ФПА) России.
Ранее Конституционный суд РФ (КС) неоднократно разъяснял, что в данном случае должен соблюдаться баланс прав кредитора и должника. В свою очередь, человек, берущий ипотеку под залог своего единственного жилья, должен проявлять повышенную осмотрительность.
В то же время член Ассоциации юристов России, руководитель Верхневолжского юрбюро города Иваново Вита Галайба отмечает, что специальной нормой в ГК РФ оговаривается право банка взыскать ипотечное имущество, даже если оно единственное, в случае если платеж по кредиту не вносился более трех месяцев или сумма долга составляет более 5%.
При этом судебный отказ в реализации такой квартиры не является основанием для прекращения ипотеки, уточняет доцент кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина Евгения Басос. Важно, по ее словам, устранить обстоятельства, послужившие основанием для первичного отказа. Также она добавляет, что если требование о взыскании на предмет залога предъявлено вместе с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, то на сумму неисполненного обязательства составляют остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты
Верховный суд в недавнем определении четко указал на необходимость установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела: рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры. Преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского финансово-юридического университета МФЮА, руководитель Адвокатского кабинета № 3175 «Законъ» Анна Шавард полагает, что данное определение поставит окончательную точку в формировании единой правоприменительной судебной практики для такого рода случаев.
Защищено ли жилье в ходе процедуры банкротства
Важные недавние изменения касаются и ситуации с личным банкротством, напоминает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. Госдума приняла закон, который позволит сохранить единственное жилье, находящееся в ипотеке, в случае утверждения плана реструктуризации долга или мирового соглашения с кредитором. В такой ситуации ипотека продолжает действовать, а взыскание на недвижимость не обращается.
В этом смысле важным разъяснением в вопросах взыскания единственного жилья ипотечника при процедуре банкротства является постановление КС РФ от 04.06.2024 N 28-П. В нем говорится, что суды должны исключать из конкурсной массы гражданина-должника денежные средства, вырученные от продажи в рамках процедуры банкротства принадлежащего ему обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания.
Но как суды определяют соразмерность долга и стоимости жилья? Способы могут быть различными, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Иногда суды ориентируются на текущую рыночную или даже кадастровую стоимость. Но чаще всего применяется более простой и объективный критерий — рассматривается, сколько, согласно документам, жилье стоило в момент сделки. Именно этот показатель корректнее всего соизмерять с ипотечным кредитом, обременяющим недвижимость, полагает эксперт.
Как отмечает президент фонда «Институт экономики города», член Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева, суды в основном руководствуются требованиями закона, хотя им и дано право принимать во внимание другие доказательства незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости залога.
