Подобный порядок действовал до начала 2017 года. По Семейному кодексу недвижимость, независимо от того, на кого из супругов она приобретена, является общей совместной собственностью супругов, поясняет вице-президент РГР Ирина Зырянова. Речь идет об имуществе, которое было приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное).
До 2017 года при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости госрегистрация перехода права приостанавливалась, а если согласие так и не предоставлялось в регистрирующий орган — впоследствии принималось решение об отказе в регистрации перехода права собственности, говорит Зырянова. С 2017 года непредставление такого согласия не является основанием для приостановления регистрационных действий.
«Само по себе требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к новому собственнику, и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть в настоящее время даже при отсутствии согласия супруга госрегистрация перехода права собственности будет проведена», — рассказывает вице-президент РГР.
При этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на сделку. И она отображается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект. Проблема в том, что новый собственник узнает об этом уже после сделки (до момента сделки такой записи в выписке из ЕГРН нет). А это может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с недвижимостью, отмечает Зырянова. Такая сделка в соответствии со ст.173.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является оспоримой и может быть признана недействительной по иску супруга, чье согласие не было получено в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.
Кстати, в отношении бывших супругов действует несколько другой порядок, говорит Зырянова. С момента расторжения брака бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется, уже не статьей 35 Семейного кодекса, а статьей 253 ГК РФ. Эта норма устанавливает презумпцию согласия участников общей совместной собственности на распоряжение общим имуществом и не предусматривает необходимости получения нотариально удостоверенного согласия иных участников общей совместной собственности при совершении сделки кем-либо из участников. Вместе с тем, такая сделка также может быть признана недействительной по требованию остальных участников — по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Осложняет «супружеские» сделки и то, что законодательством сейчас не предусмотрен порядок погашения записи об отсутствии необходимого согласия супруга на сделку. Если даже позже в Росреестр предоставят согласие этого супруга для погашения этой пометки — в этом будет отказано. И эта запись по-прежнему будет ставить под сомнение право собственности нового владельца и последующих покупателей. Будет сохраняться риск возможного признания сделок недействительными, а данные в ЕГРН окажутся недостоверными.
«Такое последующее оспаривание сделки со стороны второго супруга может быть как добросовестным, когда действительно нарушаются его права, так и недобросовестным, мошенническим, когда такая коллизия в законодательстве может быть использована в преступных целях, для намеренного оспаривания сделки, признания ее недействительной и возврата права собственности без реального возврата уплаченных за недвижимость денег», — говорит эксперт.
Практика работы нотариусов показывает, что быстрый межведомственный электронный обмен информации с органами ЗАГС о семейном статусе сторон сделки реален и не является технически сложным, добавляет Зырянова.
Кроме того, по мнению риелторов, должна быть предусмотрена возможность предоставления в Росреестр информации об оформленных брачных договорах, в которых содержится информация об имуществе супругов и наследуемых объектах.
Это прекрасное предложение, считает старший юрисконсульт Юридического центра МИЭЛЬ «На Николоямской» Анастасия Захарова. Сейчас при сделках с недвижимостью возникает неразбериха из-за семейного положения. «Возвращение требования о согласии супруга или справки из ЗАГСа я считаю положительным шагом, так как раньше в этой сфере было больше порядка. Что касается брачных договоров, то здорово было бы иметь к ним доступ при сделках. Сейчас не всегда возможно выяснить, существует ли такой документ и каковы его условия. Это может быть проблематично при определении прав собственности», — говорит она.
Любая инициатива, которая упорядочивает сделки с недвижимостью и защищает права покупателя объектов недвижимости от недобросовестности продавцов или их супругов, безусловно, приветствуется, говорит юрисконсульт офиса «Академическое» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева. Однако именно в такой формулировке эта инициатива не реализуема в полной мере, считает она: ведь брачным договором может предусматриваться не только конкретное, уже имеющееся у супругов имущество. Он может содержать распоряжение в отношении имущества, которое будет приобретаться в дальнейшем. «И если в первом случае понятно, что можно в отношении конкретного объекта недвижимости сделать отметку о наличии брачного договора, то во втором проконтролировать внесение отметки невозможно. И кто будет передавать данные: нотариус, сами супруги?», — рассуждает эксперт.
Требование ввести обязательное наличие согласия супруга либо точной информации о семейном положении — инициатива правильная, говорит Киселева. Еще при отмене данного условия в 2017 году были не очень понятны причины этого, говорит она. «Сейчас, когда проставление штампов о браке в паспорте — дело исключительно добровольное, наличие отметок о семейном положении в Росреестре дополнительно гарантирует юридическую прозрачность сделки», — считает Киселева.
Например, был случай, когда клиент выбрал квартиру, которая перешла по наследству девушке от отца, вспоминает Киселева. «Понятно, это ее личная собственность, к которой супруг отношения не имеет. Но на нашу просьбу, чтобы супруг дал заверение, что в квартире не делался ремонт за счет общих средств, получаем отказ. При этом квартира в прекрасном состоянии, явно свежий ремонт. Сразу сомнения — почему? Возможно, у супругов есть споры. Плюс отец эту квартиру в свое время купил. Конечно, интересует информация и о его семейном положении. После этого нашего вопроса продавец от продажи нам квартиры отказалась, что лишний раз подтвердило наши сомнения», — рассказывает риелтор.
