Новые полномочия регулятора
С 1 апреля ЦБ РФ получит право вводить прямые количественные ограничения (макропруденциальные лимиты, далее — МПЛ) в ипотеке (Федеральный закон от 23.11.2024 № 414-ФЗ). Данный инструмент призван оказывать влияние на структуру необеспеченного потребительского кредитования путем ограничения доли рискованных кредитов в общем объеме выдач.
Целью ограничений является снижение системного риска в финансовой системе и контроль роста закредитованности граждан путем дестимуляции кредитования заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (далее — ПДН).
В ЦБ заявили, что сначала планируют ввести МПЛ для наиболее рискованных ипотечных кредитов, выдаваемых с 1 июля 2025 года. К ним относятся кредиты заемщикам, тратящим более 80% своих доходов на обслуживание долга и имеющим низкий первоначальный взнос (не более 20%). По словам представителя регулятора, на ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% уже сейчас приходится не более 13% выдаваемых ипотечных кредитов благодаря макропруденциальным надбавкам и ограничениям, заложенным в программы господдержки.
Представитель регулятора также сообщил, что значения МПЛ будут определять исходя из ситуации в экономике и, в частности, на ипотечном рынке и у девелоперов. Он отметил, что МПЛ не только улучшают структуру кредитного портфеля, но и сдерживают рост закредитованности россиян. Введение МПЛ в ипотеке позволит снизить надбавки там, где сейчас они находятся на запретительном уровне, что высвободит ресурсы банков и они смогут даже увеличить выдачу ипотеки, добавил представитель ЦБ.
Введение МПЛ может заставить банки сильнее отсеивать заявки от закредитованных заемщиков. Кредитные организации будут выдавать меньше ипотеки лицам, которые считаются «рискованным». Для клиентов с повышенным уровнем риска доступ к ипотеке станет сложнее.
Что будет с ценами на квартиры из-за МПЛ
Банки относятся с большой осторожностью к заемщикам с высокой долговой нагрузкой с конца 2024 года. Они ведут свою статистику дефолтов для оценки заемщиков и корректируют свои скоринговые модели. Главной целью этих действий является минимизация доли проблемных кредитов. Таким образом, существенная часть заемщиков, которые могли бы столкнуться с отказом после введения МПЛ, и так уже не получают одобрения. В масштабах рынка в целом введение МПЛ, согласно прогнозам экспертов, может затронуть примерно 5% заемщиков.
В формировании стоимости жилья участвует множество факторов, а не только ПДН. Коррекция цен на рынке после введения МПЛ будет минимальной и составит до 5%. По большей части она коснется застройщиков, желающих реализовать неликвидные объекты и использовать данную историю как «социальную».
Стоимость материалов и рабочей силы также не подталкивают девелоперов к повышению цен.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
