Девелоперам запретят менять условия договоров продажи квартир в новостройке после их заключения. Компании не смогут, к примеру, взимать с людей после сдачи дома дополнительную плату за озеленение территории, содержание подъезда, строительство детской площадки и других базовых для жизни вещей. В РФ появятся обязательные типовые договоры для застройщиков, которые запретят компаниям идти на подобные ухищрения. Национальный союз потребителей уже направил такое предложение в правительство. Поможет ли это защитить покупателей жилья — в материале «Известий».
Что такое типовой договор с девелопером
Национальный союз защиты прав потребителей направил в правительство предложение создать в России единый типовой договор, который девелоперы будут использовать при продаже квартир в новостройках. Первый год его можно использовать как рекомендательный для всех компаний, а затем перевести в разряд обязательных, легализовав с помощью необходимых законов. Об этом говорится в письме организации в правительство, с которым ознакомились «Известия». В кабмине редакции сказали, что получили документ и направили его в Минстрой, а в ведомстве уточнили, что уже рассматривают его.
В обращении союза отмечается, что сейчас девелоперские компании дают агрессивную рекламу, в которой часто умалчивают о многих существенных обстоятельствах, которые значимо влияют на реальную, то есть конечную, стоимость жилья. Строители в одностороннем порядке меняют начальные условия договора долевого участия уже после его заключения: базовая цена фактически вырастает уже после того, как квартира готова к передаче.
Это происходит за счет того, что девелоперы предлагают услуги, о которых ранее не было известно, но без них покупатель не может обойтись, рассказал глава союза Павел Шапкин. Например, квартира увеличивается по метражу, а заплатить за лишние метры нужно по рыночной цене, либо выясняется, что отдельных денег стоит озеленение территории, а также строительство детских площадок, парковка около дома, содержание подъезда, вплоть до возведения в квартире необходимых коммуникаций. То есть речь идет об изменении существенных условий, подчеркнул эксперт. Сейчас это возможно: компании составляют филигранные с юридической точки зрения документы, которые учитывают разные лазейки для компаний, добавил он.
Поэтому в типовом договоре следует зафиксировать базовые вещи, а также перечислить все услуги, которые входят и не входят в стоимость квартиры, чтобы покупатель четко понимал, перечень каких услуг он уже оплатил. Это, например, точная цена недвижимости, стоимость квадратного метра на фиксированный момент, перечисление того, что входит в договор, например инфраструктура, и другие условия.
Справка «Известий»
Согласно данным Росстата за январь — февраль 2025 года, ввод многоквартирных домов застройщиками в РФ составил 4,6 млн кв. м, указывает Национальный союз защиты прав потребителей в своем письме. Это на 17,6% меньше, чем за тот же период 2024 года. Между тем с 1 марта 2025 года девелоперы могут использовать свои стандарты качества отделки квартиры. А для покупателей власти ввели ограничения на сумму, которую можно взыскать с застройщика. В случае несоответствия стандарту можно получить компенсацию, которая, правда, не превышают 3% от цены договора долевого участия. Примерно половина предпочитают жилье без отделки, указал союз.
Как можно решить проблемы дольщиков
Все предложения общественников значимы и важны, тем более проблемы у участников ДДУ действительно остаются, несмотря на решение вопроса с обманутыми дольщиками, сказала «Известиям» зампред комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева.
Основной вопрос, который возникает в этом поле, — задержка строительства, отметила она. Но и он не решается: до 30 июня 2025 года в РФ действует мораторий на выплату неустойки по этому пункту. Это зафиксировано в постановлении правительства, которое ранее неслучайно пошло на этот шаг: застройщиков поддерживают в непростых экономических условиях.
— Форс-мажорных обстоятельств сейчас объективно много, начиная, например, с высокой ключевой ставки и заканчивая нехваткой рабочих, которые задействованы в строительстве. В этих обстоятельствах единый типовой договор не станет решающим документом, ведь он будет иметь с юридической точки зрения более низкий правовой статус, чем действующие ограничения. Тем более перечислить и охватить все возможные уловки, которые могут быть исполнены на практике, достаточно сложно. Хотя указанный минимум действительно важен — такие проблемы должны быть решены. Но делать это стоит в суде, что будет более действенным, чем фиксированный для всех договор, — считает депутат.
Мораторий на неустойки для застройщиков за просрочку сдачи дома не отменяет право дольщика потребовать возврат денег, напомнил «Известиям» председатель Союза потребителей РФ Алексей Койтов. По его словам, в этой ситуации любые попытки зафиксировать какие-либо условия в договоре выглядят полумерой.
В целом за полгода законодательство о долевом строительстве достаточно серьезно изменилось в сторону застройщиков, отметил эксперт. По факту именно девелоперов, а не покупателей «стоить признать “слабой стороной”, иначе такой перекос в преференциях объяснить сложно».
— Например, судебные штрафы для застройщиков снизили в 10 раз — до 5% от стоимости жилья, сумму неустойки, например, за недоделки сделали ниже в 600 раз, чем для потребителей в любых других случаях, ее ограничили 3% от стоимости ДДУ. В итоге при недоделках на 1 млн рублей в квартире стоимостью 10 млн рублей потребитель может получить возмещение только 300 тыс., а остальные 700 тыс., получается, его личные проблемы, — отметил Алексей Койтов.
По его словам, в рекламе строительные компании называют одни условия, а на практике они оказываются другими, но решить такой вопрос в текущих условиях практически невозможно.
«Известия» направили запросы крупнейшим застройщикам РФ — компании «Самолет», ПИК, ФСК, ЛСР и др.
Типовой договор ценится продавцами, покупателями и юристами, отметил «Известиям» директор центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапович. Он считается более прогнозируемым, стабильным документом, его легче просчитать, а значит, и настроить прозрачный и понятный для всех сторон процесс, из которого легче исключить форс-мажоры, отметил он. В любой отрасли такой тип документа воспринимается как более позитивный и удобный, добавил эксперт.
