Центробанк уже начал получать жалобы от заемщиков на банки, которые не соблюдают ипотечный стандарт (вступил в силу 1 января и ввел запрет на высокорискованные схемы), но пока они единичные, заявили «Известиям» в пресс-службе регулятора. Там уточнили: граждане, например, сообщали о том, что кредитная организация берет плату с застройщика за пониженную ставку, но при этом он завышает стоимость недвижимости. В ЦБ напомнили, что с 1 апреля начнет действовать еще один стандарт — уже надзорный — и банки будут нести ответственность за уловки. Правда, эксперты отметили слишком мягкое наказание за нарушения и считают, что его нужно ужесточать вплоть до отзыва лицензии.
На что жалуются россияне при получении ипотеки
Ипотечный стандарт был принят в прошлом году и начал действовать с 1 января 2025-го. Эту меру пролоббировал ЦБ и тем самым внес в деятельность банков элементы саморегулируемой организации (СРО), на создание которой те много лет не соглашались.
Ипотечный стандарт закрепил правила выдачи кредитов на жилье и ограничил рискованные схемы. Так, банкам рекомендованы единые условия ипотеки: срок не более 30 лет и первоначальный взнос не менее 20% стоимости жилья. Также предполагается ограничение высокорискованных схем: уменьшение процента за счет увеличения стоимости жилья, ипотека с кешбэком, оплата через аккредитив (не попадает под систему страхования) по договорам ДДУ в обход эскроу-счетов (они гарантируют, что дольщик не потеряет деньги, если застройщик не сможет сдать дом). Также банки обязаны подробно описать заемщику все риски и условия, связанные со сделкой, до подписания договора.
— В ипотечном стандарте мы описали высокорисковые ипотечные схемы и последствия для потребителей, к которым эти схемы могут привести. Если человека не устраивают условия, которые ему предлагает банк, и он видит в них нарушение своих прав, он может пожаловаться в Банк России, — напомнили «Известиям» в пресс-службе регулятора.
И сообщили, что с начала действия ипотечного стандарта ЦБ уже получил жалобы на эту тему — они единичные.
— В частности, граждане сообщали о том, что банк берет плату с продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по договору ипотечного кредита, при том, что это приводит к удорожанию приобретаемого жилья, — заявили в регуляторе.
В его пресс-службе пояснили: ипотечный стандарт, за исключением его отдельных положений, которые сформулированы как рекомендации, обязателен для банков. В частности, запрещено получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки по кредиту, если это ведет к удорожанию приобретаемой недвижимости, взимать вознаграждение с заемщика за снижение ставки по кредиту.
— К тем банкам, которые не будут соблюдать обязательные положения ипотечного стандарта, будут применяться меры, предусмотренные надзорным стандартом, который вступает в силу с 1 апреля, — подчеркнули в ЦБ. — Среди этих мер в том числе размещение сведений о нарушителях на сайте регулятора. Так заемщики смогут учитывать эту информацию при выборе банка для ипотеки.
Справка «Известий»
С 1 апреля 2025 года комитет по стандартам деятельности кредитных организаций (на две трети состоит из представителей банков и профильных ассоциаций) сможет направлять банкам рекомендации, предупреждения или требования об устранении нарушений и причин, которые привели к несоблюдению ипотечных стандартов. Наиболее строгой мерой воздействия будет публикация на сайте регулятора информации о нарушении с указанием банка.
Меры будут применяться за нарушения стандартов, допущенные после этой даты. Кроме того, Банк России будет учитывать практику соблюдения банками стандартов деятельности в процессе надзора и при совершенствовании регулирования.
Жалобу можно подать в Банк России, который оценит наличие в ней признаков нарушения стандарта и, если это так, направит в комитет для рассмотрения и принятия мер, уточнил алгоритм действий вице-президент Ассоциации банков России Денис Липаев.
Эксперты пояснили небольшое количество жалоб на нарушение ипотечного стандарта.
По его словам, ипотечный стандарт действует с 1 января и распространяется только на новые сделки, поэтому в марте еще рано оценивать, насколько он эффективно работает. С этим мнением согласны все опрошенные «Известиями» эксперты. Они уверены, что малое количество обращений не свидетельствует о дисциплине банков, а говорит о неинформированности граждан. Например, об этом сказал президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов. Он считает, что единичный характер жалоб, скорее всего, обусловлен тем, что люди пока не осознали требований стандарта и механизмов защиты своих прав.
— Зачастую граждане не обладают достаточной финансовой грамотностью и не знают о своих возможностях обратиться с жалобой в ЦБ. Кроме того, многие ипотечные схемы и нарушения имеют долгосрочный и отложенный эффект: заемщик не всегда сразу замечает или понимает, что стал жертвой некорректных условий кредитования, — отметил он.
По мнению Геннадия Фофанова, вступление в силу надзорного стандарта, вероятно, поспособствует увеличению числа обращений, так как с момента начала реального надзора за исполнением ипотечных стандартов и первых прецедентов наказания банков граждане будут более информированы о своих правах, о том, куда и как жаловаться.
Эксперт проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» Алла Храпунова тоже полагает, что малочисленность жалоб объясняется не отсутствием нарушений, а неосведомленностью потребителей о существовании ипотечного стандарта.
— Банки и застройщики обходили все «углы», правила и условия. Многие потребители возмущаются, обсуждают несправедливость в узком кругу, публикуют гневные сообщения в соцсетях и на специализированных порталах, но дальше ничего не предпринимают, — отметила эксперт.
Она считает, что и со вступлением в силу надзорного стандарта количество жалоб сильно не увеличится. Для того чтобы это произошло, требуется широкая информационная кампания со стороны ЦБ, СМИ и волонтеров финпросвещения.
Также, уверена Алла Храпунова, большой проблемой остается слишком мягкая форма наказания для нарушителей, в том числе и «рецидивистов»:
— Нет ни малейших сомнений, что банки будут находить новые пути обхода стандартов, изобретать схемы, поскольку это коммерческие организации и их главная цель — извлечение максимального дохода.
Эксперт привела пример, что многие застройщики при покупке клиентом жилья с использованием льготной ипотеки откровенно декларируют ему наценку, которая отличается в зависимости от банка-кредитора. При этом последние не раскрывают для заемщиков, что такая схема явно противоречит добросовестным практикам.
Наказание для банков за ипотечные схемы могут ужесточить
О мягкости наказания говорят и юристы, опрошенные «Известиями». В качестве наиболее сильной меры воздействия они выделяют публикацию о нарушении с указанием виновника на сайте регулятора.
— Для банков с устойчивой репутацией и стабильной клиентской базой подобные мягкие меры могут оказаться недостаточно действенными и не приведут к существенному изменению поведения, — прокомментировала председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим. — Крупные банки и правда скорее постараются избегать публичного осуждения. А небольшие, особенно в регионах, могут продолжить игнорировать предписания, оценивая репутационные риски как приемлемые.
Если предположить, что нынешние меры воздействия могут иметь ограниченную эффективность, то стоит задуматься о более жестких санкциях со стороны ЦБ, считает юрист.
— Как правило, банки внимательно относятся к замечаниям регулятора, поскольку у них нет желания спровоцировать проверку. При этом они будут стремиться уходить от явных нарушений, маскируя их под дополнительные условия, затрудненные для восприятия гражданами, — считает советник юридической фирмы «Легикон-Право» Алексей Некрасов.
Поэтому, полагает он, если на банк поступает большое количество жалоб, особенно после получения требований об устранении, то ЦБ должен инициировать проверку. Если и она не возымеет действия, то нужно применять более существенные наказания, начиная от оборотных штрафов, заканчивая отзывом лицензии. Кстати, нарушение стандартов в рамках СРО (которой нет и сейчас на банковском рынке) грозит лицензионным риском.
Если мягкие меры окажутся неэффективными, то ЦБ может пролоббировать более жесткие санкции за нарушение ипотечного стандарта, отметил и гендиректор национальной юридической компании «Митра» Юрий Мирзоев. По его мнению, это могут быть значительные штрафы за каждое нарушение, временное ограничение на проведение определенных операций, ужесточение надзора (более частые проверки), а в крайнем случае и отзыв лицензии при систематических и грубых нарушениях.
Представитель банковского сообщества Денис Липаев не сомневается, что кредитные организации приложат все усилия для соблюдения положений ипотечного стандарта. Он считает, разумно вернуться к обсуждению количества жалоб позднее, когда заработает и стандарт осуществления надзора. Тем более что это инструмент гибкий, и, конечно, с учетом практики применения потребует корректировки.
Возможное ужесточение потребует принятия изменений в законодательство. Как напомнил глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков, если банки не справятся с соблюдением стандартов, не проявят необходимой самодисциплины, Банк России выразил готовность перевести решение вопроса в регуляторную плоскость.
— Если дойдет до такого варианта, мы, как законодатели, очевидно, регулятор поддержим и необходимые законодательные меры примем, поскольку речь идет о защите прав потребителей финуслуг, — заявил «Известиям» депутат.
Но он всё же рассчитывает, что банки будут стандарты соблюдать.
