Минфин выступает против расширения семейной ипотеки — для этого нет оснований, заявил «Известиям» замглавы ведомства Иван Чебесков. В последние недели в правительстве стали снова обсуждать допуск к льготным займам семей с детьми до 18, а не до шести лет. Однако в феврале 2025-го выдачи по программе и без того выросли, подчеркнул Иван Чебесков. А упрощение условий только ускорит рост цен на недвижимость, также это дорого обойдется бюджету. Насколько необходимо в условиях сжатия рынка поддерживать застройщиков — в материале «Известий».
Условия по семейной ипотеке в 2025 году
Для расширения семейной ипотеки сейчас нет оснований, заявил «Известиям» замглавы Минфина Иван Чебесков. Этот вопрос появился в публичном обсуждении в конце февраля — тогда вице-премьер Александр Новак поручил Минстрою и Минфину рассмотреть возможность допуска к семейной ипотеке пар с одним ребенком до 18 лет.
«Известия» направили запрос в правительство и Минстрой о планах расширения семейной ипотеки.
Справка «Известий»
Условия по семейной ипотеке ужесточили не так давно. С июля 2024 года претендовать на ссуду под 6% могут только семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет. До этого ее могли взять семьи с двумя детьми до 18 лет.
В последнем квартале 2024 года возможности получения семейной ипотеки действительно ухудшились. Как напомнил «Известиям» замминистра финансов, в конце прошлого года стоимость фондирования для банков резко выросла — тогда средний уровень ставок по вкладам достигал 22%, а иногда встречали предложения с доходностью 25% годовых. Дорогие депозиты делали выдачи новых ссуд более затратными для банков. В итоге кредитные организации стали приостанавливать выдачу льготных программ, пояснил Иван Чебесков.
Поэтому правительство уже пошло на уступки и увеличило размеры субсидий банкам за выдачу семейных кредитов, добавил он. До 2025 года возмещение недополученных доходов по госпрограммам считалось по формуле: ключевая ставка (сейчас 21%) + 2 п.п. (23%), а затем из этой суммы вычитались 6% (в случае с семейной ипотекой), которые платит сам заемщик, а не бюджет. С января сумма возмещения выросла с 2 п.п. до 3,5 п.п. — это сделало выдачи более выгодными.
В итоге выдачи семейной ипотеки в феврале серьезно растут, что позитивно сказывается на продажах жилья, резюмировал Иван Чебесков. Данные оператора госпрограмм «Дом.РФ» (есть у «Известий») подтверждают эту тенденцию: по сравнению с прошлым годом объем выдач ипотеки для семей с детьми вырос на 60% и достиг 181 млрд рублей.
Кроме того, в марте власти сделали еще одно послабление. В пресс-службе Минфина «Известиям» напомнили: теперь семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей до 18 лет, могут воспользоваться программой даже на вторичное жилье (до этого можно было только на первичный рынок) — но только в 35 регионах или в малых городах с населением до 50 тыс. человек.
По оценкам Frank RG, на программы для семей с детьми сейчас приходится более 80% выдач всех жилищных кредитов в стране. Это означает, что за большую часть выдаваемых ссуд государство платит вместе с заемщиками. При этом разница между льготными и рыночными ставками достигает 18,5% — значит, основное долговое бремя по жилищным кредитам в РФ сейчас несет именно Минфин.
Высокие траты бюджета на льготную ипотеку волнуют и Счетную палату. 20 марта на заседании в Госдуме глава контрольного ведомства Борис Ковальчук подчеркнул, что власти планируют потратить на поддержку рынка жилья крупную сумму. Согласно бюджету на 2025−2027 годы, на субсидии по семейной ипотеке заложено 1,4 трлн рублей, в частности, в 2025-м предусмотрены 637 млрд. Это сопоставимо с ожидаемыми тратами на повышение страховых выплат пожилым гражданам (700 млрд).
При расширении условий семейной ипотеки Минфин принял бы на себя дополнительную нагрузку, из-за чего дефицит казны, уже составил 1,7 трлн рублей в январе, только усилился бы. Изменения могли бы сделать программу еще более массовой, что привело бы к росту спроса на недвижимость и позволило застройщикам вновь перейти к наращиванию цен на жилье, отметил экономист Андрей Бархота.
Как изменятся цены на жилье в 2025 году
За первые два месяца 2025 года в России было сдано 21,4 млн кв. м жилья, что на 3,8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, отметил аналитик «Цифра брокер» Кирилл Климентьев. Тем не менее, ситуация может ухудшиться из-за высокой ключевой ставки (21%), которая не только снижает спрос на ипотеку, но и делает кредитование для застройщиков более дорогим.
— В этом году объемы строительства могут сократиться на 20−30%, — полагает он.
Спрос на жилье продолжает падать — в январе он снизился почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, добавили в «Цифра брокер». Это свидетельствует о серьезных проблемах на рынке недвижимости.
Разгон спроса на жилье в случае расширения семейной ипотеки привел бы к росту цен на недвижимость на 16−18%, считает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Это в полтора-два раза выше ожидаемой инфляции — по прогнозам ЦБ, в среднем в 2025 году она составит почти 10%. Причем сильнее всего рост цен затронет именно массовую застройку, уточнил Андрей Бархота.
При этом семейная ипотека — единственный более-менее стабильный источник для рынка. Эта программа остается самым доступным и по сути единственным вариантом покупки жилья для многих россиян, отметил Владимир Чернов. Рыночные ставки находятся на заградительном уровне — по последним подсчетам «Известий», у ключевых игроков рынка они составляют 29,6%. Переплата по такому кредиту на среднем для ипотеки сроке в 25 лет будет более чем семикратной.
Другие госпрограммы менее доступны для россиян. Дальневосточная ипотека привязана к конкретному региону и недоступна для жителей западных и центральных субъектов РФ, а IT-ипотека с июля 2024 года не выдается на недвижимость в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге.
Застройщики сейчас в непростом положении, но снижение ключевой ставки должно привести к улучшению ситуации, отметила экономист РЭУ имени Г. В. Плеханова Мария Ермилова. Опрошенные «Известиями» эксперты сходятся во мнении, что это может произойти уже во второй половине 2025 года.
— Однако льготные программы давно себя дискредитировали: они лишь надувают ценовые пузыри, что не помогает росту доступности жилья, — полагает глава аналитического центра Irn.ru Олег Репченко.
Тем не менее, мощное расширение семейной ипотеки — если власти все-таки на это пойдут — сделает ее доступнее, чем когда-либо, подчеркнул Андрей Бархота. В таком случае программа рискует перестать быть адресной — она будет направлена не на поддержку рождаемости, а просто на помощь семей с детьми. А это отвечает интересам именно застройщиков, но в борьбе с инфляцией и дефицитом бюджета это только помешает, резюмировал он.
