Согласно закону об ипотеке, заемщик, просрочивший четыре и более платежей в течение года, может столкнуться с требованием банка досрочно погасить кредит. Это чревато взысканием заложенной недвижимости через суд, даже если жилье является единственным у должника.
Связь между ипотекой и другими кредитами отсутствует
Если заемщик допускает просрочку по потребительскому кредиту, это не дает банку права требовать досрочного погашения ипотеки. Однако долги по разным видам кредитов могут косвенно повлиять друг на друга. Например, списание средств с банковских счетов в счет погашения потребительского кредита может оставить заемщика без денег для оплаты ипотеки.
Как нарушители теряют право на жилье
Банк вправе требовать досрочной выплаты ипотеки в ряде случаев:
- если просрочка допущена именно по ипотечному кредиту;
- если заемщик отказался от страховки залога и не оформил новую в течение месяца;
- если недвижимость была продана или подарена без согласия банка;
- при грубом нарушении правил содержания объекта недвижимости.
Если ни одно условие не нарушено, долги по другим кредитам не могут повлиять на ипотечный договор.
Ипотечные каникулы и реструктуризация как выход из кризиса
Если заемщик столкнулся с финансовыми трудностями, он может отсрочить платежи на полгода, оформив ипотечные каникулы. После окончания этого срока возможно обратиться за реструктуризацией долга — изменением графика или условий выплат. При невозможности договориться с банком существует опция самостоятельной продажи квартиры. Средства, вырученные за жилье, банк направит на погашение долга, а остаток выплатит заемщику.
Самостоятельная продажа недвижимости
Заемщик вправе предложить банку продать заложенную недвижимость самостоятельно. Для этого необходимо подать заявление, после которого банк может согласовать минимальную цену и условия сделки. У заемщика есть четыре месяца на продажу, но этот срок можно увеличить по соглашению с кредитором. Если покупатель найден, средства поступают банку, а остаток от продажи — бывшему владельцу недвижимости.
Судебное взыскание
Если дело доходит до суда, взыскание проходит через следующие этапы:
- Разбирательство и вынесение решения судом.
- Передача дела судебным приставам.
- Попытки взыскания денежных средств со счетов должника.
- Организация публичных торгов, если средств на счетах недостаточно.
На каждом этапе заемщик может погасить долг и вернуть недвижимость. Но если дело уже дошло до процедуры торгов, жилье будет выставлено на продажу.
Участие должника в торгах исключено
Заемщик, потерявший жилье, не имеет права выкупить его на торгах сам или через членов семьи. Тем не менее, погашение долга до завершения торгов сохранит имущество за прежним владельцем. Если недвижимость после двух этапов торгов остается невостребованной, она переходит в собственность банка. Иногда удается договориться об обратном ее выкупе, но банк вправе устанавливать условия и цену по своему усмотрению.
Риски продажи жилья по заниженной цене
Суд может назначить начальную стоимость торгов в размере 80% от рыночной цены. Если лоты остаются невостребованными, она снижается до 68%, а затем до 60% в случае передачи недвижимости банку. Разница в цене между долгом и продажной стоимостью либо возвращается заемщику, либо включается в оставшуюся задолженность.
Выселение из ипотечного жилья
Проживание в выставленной на торги недвижимости не освобождает жильцов от выселения после продажи. Новый собственник может обратиться в суд за этим правом. Бывшие владельцы, включая пенсионеров, инвалидов и детей, обязаны освободить помещение после вступления решения суда в силу.
Супружеские споры
Заемщики, взявшие ипотеку совместно, могут договориться об изменения условий выплат. Разделить недвижимость и долг возможно только через суд или согласие банка. Если один из супругов перестает платить, банк вправе выставить на торги его долю. Однако полностью защититься от продажи объекта при нарушении платежей невозможно.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
