Смягчать условия по семейной ипотеке сейчас нецелесообразно — это может привести к росту цен на недвижимость на 15−20%, считают опрошенные «Известиями» эксперты. В последние недели в правительстве стали снова обсуждать допуск к льготным займам семей с детьми до 18, а не до шести лет. Однако выдачи по программе и без того активно растут, несмотря на более жесткие требования. Объем оформленных ссуд вырос в полтора раза за год, до 180 млрд рублей в феврале, следует из данных «Дом.РФ». Семейная ипотека в случае расширения перестанет быть программой для поддержки рождаемости и станет уже массовой. Это скорее отвечает интересам застройщиков, которые хотят сохранить спрос на жилье в условиях и без того высоких цен и заградительных ставок по кредитам.
Семейная ипотека в 2025 году: условия
Значительное снижение требований к заемщикам по семейной ипотеке, которое в последнее время активно обсуждают власти, может только привести к росту цен. По поручению вице-премьера Александра Новака ведомства должны проработать вопрос о допуске к семейной ипотеке пар с одним ребенком до 18 лет. В таком случае льгота станет еще доступнее, чем была до последних изменений в середине 2024-го.
Однако программа и так пользуется популярностью. В феврале объем выдач семейной ипотеки достиг 181 млрд рублей — это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных «Дом.РФ» (есть у «Известий»). Всего банки выдали 32 тыс. льготных кредитов — их число за год также выросло в полтора раза.
При этом, по оценкам Frank RG, всего в феврале было оформлено ипотеки на 219 млрд рублей — в таком случае на программу для семей с детьми приходится более 80% выдач всех жилищных кредитов в стране. При этом представители Минфина ранее сообщали, что целевой уровень доли госпрограмм — не более 25%.
Банки подтвердили высокий спрос на семейную ипотеку. В феврале в ВТБ ее выдачи выросли втрое по сравнению с тем же месяцем 2024-го, в Абсолют Банке — вдвое, а в банке «Санкт-Петербург» — в 10 раз, сообщили представители организаций.
Справка «Известий»
С июля 2024-го года претендовать на льготную ипотеку под 6% могут только семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет. До этого ее могли взять семьи с двумя детьми до 18 лет. Это сильно сузило число потенциальных претендентов на семейную ипотеку. Тем не менее спустя год она стала еще более востребованной.
«Известия» обратились за комментариями в правительство, ЦБ, Минфин и Минстрой о планах расширения семейной ипотеки. В кабмине рекомендовали задать эти вопросы Министерству финансов.
Как могут вырасти цены на жилье
Число новых потенциальных заемщиков семейной ипотеки в случае ее расширения может исчисляться миллионами человек, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. По наиболее свежим данным Росстата за 2021 год, количество домохозяйств с детьми до 18 лет оценивалось в 15,5 млн человек — а с тех пор он могло вырасти.
Разгон спроса на первичное жилье из-за расширения семейной ипотеки способен привести к росту цен на 16−18%, уточнил Владимир Чернов. Это в полтора-два раза выше ожидаемой инфляции — по прогнозам ЦБ, в среднем в 2025 году она составит почти 10%.
— Если программу расширять не станут, то рост цен, скорее всего, будет ниже инфляции, — уточнили в Freedom Finance Global.
При этом на отдельные объекты цены могут расти еще активнее, отметила экономист РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Коваленко. Речь в первую очередь идет о массовой застройке, которая остается более доступной для населения. Стоимость квадратного метра там может увеличиться на 18−27%, уточнил экономист Андрей Бархота.
ЦБ не раз отмечал, что действие госпрограмм приводит к росту стоимости новостроек относительно готовой недвижимости. По словам главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, в III квартале прошлого года разрыв цен по всей России на первичное и вторичное жилье составил 57%.
— Ситуация на рынке ипотеки должна приводить к улучшению доступности жилья, а не ценового пузыря. Выгоды от низких ставок не должны съедаться ростом цен, как это происходит, — говорила глава ЦБ еще в прошлом году.
Эльвира Набиуллина не раз подчеркивала, что льготные программы «широкого фронта» уместны только как антикризисные меры.
Допустят ли к семейной ипотеке пары с детьми до 18 лет
Сейчас расширять действие программы было бы нецелесообразно, считают опрошенные «Известиями» эксперты. Выдачи по программе и без смягчения условий могут вырасти на четверть и к концу 2025-го достичь 2,5 трлн рублей (против 2 трлн рублей по итогам 2024-го), считает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Поэтому важно оценить влияние этой меры на стоимость жилья и заложенные в бюджет затраты на программу.
По закону о бюджете на трехлетку на льготные ссуды предусмотрены расходы в 1,4 трлн рублей, из них 637 млрд — в 2025-м, напомнили во Freedom Finance Global. Это очень крупная сумма: она сопоставима с заложенными тратами на повышение страховых выплат пожилым гражданам (700 млрд рублей).
При расширении условий семейной ипотеки Минфин принял бы на себя дополнительную нагрузку, из-за чего дефицит казны, уже достигший 1,7 трлн рублей в январе, только усилится.
Мощное расширение семейной ипотеки сделает ее доступнее, чем когда-либо, подчеркнул Андрей Бархота. В таком случае программа рискует перестать быть адресной — она будет направлена не на поддержку рождаемости, а просто на поддержку семей с детьми. Массовость программы скорее отвечает интересам застройщиков, которые столкнулись с падением спроса на недвижимость из-за высоких цен.
В таком случае возникает вопрос о рациональности и этичности использования средств налогоплательщиков для настолько активного субсидирования ипотечного рынка, заключил Андрей Бархота.
Помимо того, с 1 апреля семейную ипотеку расширят на рынок готового жилья. Мера распространится только на города с низкими темпами строительства. Программа уже расширяется — дальнейшее упрощение условий лишь усугубит нагрузку на бюджет.
Как купить квартиру в 2025 году
Тем не менее у россиян сейчас, по сути, нет альтернатив для покупки жилья — семейная ипотека, несмотря на свою адресность, остается самым доступным вариантом, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Рыночные ставки находятся на заградительном уровне — по последним подсчетам «Известий», у ключевых игроков рынка они составляют 29,6%. Переплата по такому кредиту на среднем для ипотеки сроке в 25 лет будет более чем семикратной.
Но другие госпрограммы менее доступны для россиян. Дальневосточная ипотека привязана к конкретному региону и недоступна для жителей западных и центральных субъектов РФ, а IT-ипотека с июля 2024 года не выдается на недвижимость в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге.
При этом в ближайшие месяцы льготное кредитование рынка жилья продолжит расти. Власти и так понемногу смягчают условия. По поручению президента отменили лимиты по семейной ипотеке, напомнили «Известиям» в аналитическом центре «Дом.РФ». Кроме того, недавно повысился уровень возмещения банкам по льготным программам.
Справка «Известий»
До 2025 года возмещение недополученных доходов по госпрограммам считалось по формуле: ключевая ставка (сейчас 21%) + 2 п.п. (23%), а затем из этой суммы вычитались 6% (в случае с семейной ипотекой), которые платит сам заемщик, а не бюджет. С января сумма возмещения выросла с 2 п.п. до 3,5 п.п. — банки уточнили, что это сделало выдачи более выгодными.
Помимо того, ЦБ с 1 марта снизил макронадбавки по ипотеке для заемщиков, у которых на долги уходит менее 70% дохода, добавили в «Дом.РФ». Это позволяет банкам направлять на резервирование жилищных кредитов меньше средств, что делает их выдачи более доходными — из-за этого они будут наращивать продажи.
— В итоге выдачи семейной ипотеки могут вырасти к концу первого периода на 20−40% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го даже без расширения программы, — добавил Владимир Чернов.
Эффективность льготной ипотеки в большей степени будет зависеть от стоимости квадратного метра — сейчас это в среднем 170 тыс. рублей, подчеркнул независимый эксперт Андрей Бархота. Если цены на жилье хотя бы остановятся (или даже снизятся), это подогреет спрос лучше любой госпрограммы. Помимо того, рынок поддержит снижение ключевой ставки, ожидаемое этим летом.
