Правительство вновь обсуждает вопрос о расширении программы семейной ипотеки, следует из перечня поручений по итогам совещания у вице-премьера Александра Новака от 28 февраля. Документ есть у РБК, согласно ему, Минфин и Минстрой совместно с основным оператором льготных госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта «дополнительно проработать» расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства.
Официальный представитель Новака подтвердил факт такого поручения Минфину и Минстрою. Возобновление льгот по ипотеке для семей с одним ребенком — это «один из обсуждаемых вариантов», отметил источник РБК в правительстве.
Представитель Минфина сообщил РБК, что по поручению президента ведомство прорабатывает сейчас вопрос о «расширения семейной ипотеки на вторичное жилье для отдельных категорий граждан». В министерстве не ответили на вопрос, идет ли речь о семьях с одним ребенком до 18 лет. Президент поручал правительству распространить семейную ипотеку со ставкой не более 6% на вторичную недвижимость в населенных пунктах с недостаточным объемом жилищного строительства.
В Минстрое и «Дом.РФ» не ответили на запросы РБК.
Кто сейчас может рассчитывать на семейную ипотеку.
В июле 2024 года Минфин утвердил новые условия программы «Семейная ипотека», существенно сузив круг ее потенциальных получателей. Льготный кредит по ставке до 6% могут оформить:
семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно;
семьи как минимум с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек или в регионах с низкими объемами строительства;
семьи, где есть ребенок с инвалидностью.
Максимальная сумма ссуды составляет 12 млн руб. для покупки жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн руб. — для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости недвижимости. Семья сможет оформить только один льготный кредит на таких условиях. Ранее выданная льготная ипотека учитывается. По «семейной ипотеке» можно взять кредит только на квартиру в новостройке или на строительство жилого дома.
До 1 июля 2024 года на кредиты с господдержкой могли рассчитывать семьи с двумя детьми младше 18 лет и семьи с одним ребенком, родившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Пересмотр условий программы власти объясняли тем, что льготная ипотека как инструмент должна стать «более адресной».
Почему вновь зашел разговор о трансформации семейной ипотеки.
Вопрос о новом расширении программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет мог стать предметом для дискуссии по причине низких продаж новостроек, считает руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева.
«Тот процент ипотечных сделок, который сохранился на рынке, — это сделки по семейной ипотеке, этих покупателей для поддержания продаж у застройщиков явно недостаточно. Соответственно, ищутся возможные выходы для расширения пласта покупателей. Взгляд упал на семьи, у которых один ребенок, и они потенциально могут быть “льготниками”, — рассуждает эксперт. Она считает, что наблюдаемое охлаждение рынка новостроек “критично для застройщиков”, хотя это лишь один сегмент на российском рынке жилья.
Девелоперы стали фиксировать спад продаж нового жилья во второй половине прошлого года, после завершения массовой программы льготной ипотеки на новостройки под 8% и трансформации программы семейной ипотеки. По данным «Яндекс Недвижимости», в 2024 году в новостройках крупнейших городов России было продано 287,2 тыс. квартир по договорам долевого участия (ДДУ), что на 25% меньше результата 2023 года. В 2025 году спрос на новое жилье может снизиться еще на 15−30%, прогнозировали эксперты.
Пересмотр льготных госпрограмм также отразился на рынке ипотеки.
В 2024 году объем выданных банками кредитов на жилье составил 4,9 трлн руб. против 7,8 трлн годом ранее. Из них на семейную ипотеку пришлось почти 43% (2,1 трлн руб.). Хотя доля этой программы в общем объеме выдач выросла, сумма предоставленных кредитов сократилась на 4%, следует из обзора «Дом.РФ». Помимо изменения условий господдержки, на рынок ипотеки повлиял резкий рост рыночных ставок по кредитам и ужесточение регулирования ЦБ, констатировали эксперты.
В январе 2025 года выдачи ипотеки в России откатились к новым минимумам, составив 127 млрд руб., почти весь объем (106 млрд руб.), — это кредиты с господдержкой, свидетельствуют данные ЦБ (.pdf). В феврале ситуация стала чуть лучше — продажи ипотеки на рынке достигли 210 млрд руб., подсчитали в ВТБ. Официальных данных от ЦБ за предыдущий месяц пока нет.
Потенциальные проблемы у некоторых застройщиков из-за недостатка спроса, заградительные ставки по рыночной ипотеке и отсутствие возможности приобрести жилье у большинства семей с детьми — вот возможные причины того, что вопрос о расширении семейной ипотеки снова стал актуальным, перечисляет независимый эксперт и автор проекта TrueValue Виктор Тунев.
Вряд ли основной причиной вопроса о расширении программы стала динамика спроса на рынке жилья, не соглашается сотрудник научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григорий Жирнов: «Да, на ипотечном рынке после отмены массовой льготной ипотеки произошло охлаждение, но это, скорее, вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева. Распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новых очередей и проектов, подстраиваясь под новый уровень спроса». По его словам, в отдельных регионах у некоторых компаний действительно есть проблемы с продажами нового жилья, но в большинстве регионов «поводов для беспокойства нет».
Жирнов считает, что «вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается с позиции социальной поддержки семей и демографической ситуации».
Нужно ли снова расширять семейную ипотеку.
«Строительная отрасль вполне способна переждать временное замедление ипотеки», — заявляла в конце февраля глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Ранее регулятор выступал за сворачивание широко доступных льгот в ипотеке и переход к более адресным программам.
«Льготная ипотека — это танец компромиссов между Минфином и Банком России, которые не готовы направлять бюджетные стимулы на перегретый рынок, и Минстроем, темпы ввода жилья и инвестиционные программы у которого сильно зависят от заемного финансирования», — описывает проблему старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.
«Сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей. При расширении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком на семейную ипотеку смогут претендовать более 15 млн домохозяйств. То есть предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в два раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты», — оценивает Жирнов.
По словам эксперта, основной вопрос — какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование дополнительного объема льготных кредитов.
«Льготное ипотечное кредитование в большом объеме не полезно для рынка, поскольку является существенной нагрузкой на государственный бюджет», — отмечает Фазлыева. Утверждение о том, что льготные программы повышают доступность жилья, она считает не совсем корректным.
«Нужно учитывать, что решающим фактором определения доступности жилья для населения является не ипотека, а соотношение доходов населения и стоимости квадратного метра. И сейчас благодаря разгону цен льготным ипотечным кредитованием это соотношение стало максимальным за всю историю современного рынка недвижимости», — подчеркивает Фазлыева.
«Расширение семейной ипотеки, безусловно, существенно увеличит спрос и доступность жилья с точки зрения охвата потенциальных покупателей. Сейчас совокупного спроса недостаточно, чтобы отрасль строительства нового жилья развивалась прежними темпами. Но в какой-то момент мы можем прийти к ситуации, как с льготной ипотекой, когда спрос слишком высокий из-за разницы в ставках, ДКП (денежно-кредитная политика. — РБК) неэффективна и надо что-то менять», — рассуждает Тунев. Он считает, что было бы полезнее перенести льготы с прямого субсидирования ставок на налоговые вычеты по НДФЛ для семей с детьми.
«Какие-то решения по нормализации ипотечного рынка требуются», — добавляет эксперт. Но он считает, что проблема заключается не в том, что рынок слишком охладился.
«Выдачи по семейной ипотеке в целом достаточно высоки и будут, скорее всего, уверенно расти при нормализации рыночных ставок относительно ключевой. Сейчас госпрограммы для банков не очень интересны, банки ограничивают предложение и требуют доплаты комиссий от застройщиков. Решения ЦБ по ключевой ставке и макропруденциальному регулированию подняли ставки по рыночной ипотеке до 27−30% и практически закрыли этот рынок для всех», — говорит Тунев.
