Иностранные компании продолжают оставаться владельцами 6,3 млн кв. м коммерческих площадей на рынке российской недвижимости, это около 5% от общего объема стока. Держать объекты в РФ сегодня выгодно, поскольку они демонстрируют высокую доходность. В то же время продать недвижимость в России не так уж и просто — сделка, как правило, осуществляется с большим дисконтом и требует согласования с правительством, отмечают эксперты. Почему иностранцы не спешат избавляться от российских активов — в материале «Известий».
Место под солнцем
Иностранные собственники продолжают владеть коммерческой недвижимостью в России. Зарубежным компаниям принадлежат 6,3 млн кв. м площадей на рынке, что примерно равно 5% от общего объема стока. Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate (имеется в распоряжении «Известий»).
Наибольший объем площадей, собственниками которых являются зарубежные игроки, сосредоточен в сегментах торговой и складской недвижимости — по 40%. На объекты офисной недвижимости приходится 16%. На отели — лишь 3% площадей.
Международные собственники начали активную продажу российских активов в сегменте коммерческой недвижимости в 2022 году. Причиной послужило изменение геополитической ситуации. За последние три года было закрыто 60 трансакций на общую сумму около 465 млрд рублей (с учетом дисконта), или 6,6 млн кв. м. Пик продаж пришелся на 2023 год — было проведено 23 трансакции суммарным объемом 259 млрд рублей, из которых три оказались портфельными сделками.
Ожидается, что в 2025 году показатели продажи недвижимости будут куда меньше, поскольку стратегия большинства игроков, оставшихся на российском рынке, не предполагает сокращение бизнеса в РФ. По мнению IBC Real Estate, в скором времени потенциально будет продано лишь 1,3−1,4 млн кв. м. Общий объем трансакций составит около 50 млрд рублей. В основном продажи придутся на торговую и складскую недвижимость.
В текущем году ожидается стабилизация инвестиционной активности в России на уровне 550−600 млрд рублей. Доля сделок с иностранными продавцами не превысит 8−9% в общем объеме трансакций.
Доходный актив
Массовый уход иностранных компаний и продажа их недвижимости, наблюдавшиеся в 2022—2023 годах, не были добровольным решением бизнеса, отмечает эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость агентства KS Capital Вячеслав Краус. Бизнес всегда основывается на рынке и его перспективах, а рынок недвижимости обладает огромным потенциалом для роста.
— Сейчас мир наблюдает за переговорными процессами по урегулированию конфликта, а значит, по крайней мере в понимании иностранных компаний, через какое-то время политические риски могут измениться. Это дает им основания полагать, что в перспективе 3−5 лет появится возможность шаг за шагом вернуть свое присутствие на российском рынке, — уточняет эксперт.
В связи с этим избавляться от активов в РФ зарубежные компании не спешат.
Само по себе владение коммерческой недвижимостью в России остается прибыльным бизнесом, утверждает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова. Сегодняшний рынок адаптировался к новым условиям: торговые, складские и офисные объекты демонстрируют рекордно высокую заполняемость, а рост арендных ставок компенсирует девальвационные риски.
Однако сохраняются объективные сложности, с которыми сталкиваются оставшиеся в России компании. Среди них собеседница «Известий» выделяет ограничения на вывод капитала за рубеж, что снижает инвестиционную привлекательность российских активов для иностранных компаний, сложности при международных расчетах, вызванные санкциями, что создает дополнительные барьеры для получения платежей, и увеличение операционных расходов, особенно на сервисное обслуживание и управление объектами.
Да и в целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости сложилась непростая — спрос на нее высокий, а качественного предложения для его удовлетворения недостаточно, указывает коммерческий директор девелопера «Практика» Ксения Плешкова. Для примера, общий показатель вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Москве составил менее 1% за 2024 год, уточняет она.
В 2025 году инвестиции в коммерческую недвижимость могут сократиться на 30−60% из-за дефицита предложения, прогнозирует эксперт.
— Поэтому при намерении возвращаться на российский рынок наличие собственных активов приобретает стратегическое значение — темпов введения новых площадей явно недостаточно, конкуренция за коммерческие помещения будет сохраняться на высоком уровне, — объясняет она.
Кроме того, продать российский актив в настоящий момент не так уж и просто, обращает внимание Земцова. Одна из проблем заключается в том, что сделки требуют согласования с правительственной комиссией, что может затягивать процесс на месяцы.
Еще одна причина — существенный дисконт, которым практически всегда сопровождается продажа иностранного актива в России, дополняет специалист. В некоторых случаях он достигает 50% от рыночной стоимости объекта.
В связи с этим многие зарубежные компании оценивают потенциал российских активов в долгосрочной перспективе, ожидая более благоприятного момента для выхода с рынка, разъясняет Земцова.
Повышенный интерес
Одним из наиболее устойчивых сегментов, особенно в условиях экономических кризисов, традиционно считается торговая и складская недвижимость, напоминает директор департамента коммерческой недвижимости Delta estate Евгений Гольцов. Спрос на торговые площади сохраняется за счет стабильного потребительского поведения, уточняет эксперт.
— Несмотря на уход западных брендов, ритейл активно меняется, на рынок выходят новые российские и азиатские игроки. Большие торговые площади остаются востребованными, так как крупные торговые центры продолжают привлекать поток покупателей, — объясняет он.
Складской сегмент, в свою очередь, получил импульс к развитию благодаря росту электронной коммерции и увеличению доли локального производства, убежден собеседник «Известий». Крупные логистические комплексы, по его мнению, остаются востребованными среди маркетплейсов, дистрибьюторов и производителей, что обеспечивает высокую доходность и минимизирует простои.
— Таким образом, эти сегменты остаются самыми ликвидными и с точки зрения долгосрочного владения, и с точки зрения возможной продажи в будущем, — уверен Гольцов.
Один из наименее популярных сегментов — офисы, дополняет Анастасия Стрельникова. Снижение востребованности таких помещений связано с переходом многих компаний на удаленную работу.
Новые партнеры
С точки зрения географии собственников за последние три года ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России значительно изменилась. Раньше основными иностранными владельцами российских активов были компании из Европы и США, напоминает Евгений Гольцов. Однако сейчас на отечественном рынке остается небольшой процент европейских организаций. В основном среди них активы в России держат Германия, Франция и Италия, указывает Анастасия Стрельникова. Но сохранение присутствия в этом случае объясняется сложностями с продажей.
Наибольшую же активность на рынке, по словам Гольцова, сейчас проявляют инвесторы из стран Азии, Ближнего Востока и СНГ. В частности, крупнейшие девелоперы и логистические операторы из Китая рассматривают складские и торговые проекты. Интерес к последним также проявляет Турция. Объединенные Арабские Эмираты, в свою очередь, изучают вложения в логистику и премиальную недвижимость. А у Индии наблюдается интерес к складам и производственным мощностям.
— Сейчас это наиболее активные покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости. Эти страны рассматривают российский рынок как перспективный и готовы инвестировать, — объясняет Стрельникова.
Новые компании, преимущественно приходящие на российский рынок с Востока, вносят основной вклад в поддержание спроса на коммерческую недвижимость, уверена председатель Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости, директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.
— Ключевым фактором при выборе является наличие перспективы расширения в будущем, что свидетельствует о долгосрочных планах и уверенности в развитии бизнеса в России, — подчеркивает эксперт.
Спрос на коммерческую недвижимость в странах СНГ между тем увеличился преимущественно в Казахстане и Армении, дополняет Ксения Плешкова. Стремительный уход крупных западных игроков открыл этим странам возможность выгодно приобрести качественные площади в выигрышных локациях.
Спад тренда
В ближайшие годы иностранная доля коммерческой недвижимости в России, скорее всего, продолжит сокращаться, считает Анастасия Стрельникова. Западные компании, по ее словам, будут продавать свои активы по мере возможностей.
— Рынок недвижимости в России всё больше будет переходить под контроль местных игроков и новых зарубежных партнеров, которые не боятся работать в изменившихся условиях, — убеждена эксперт.
Сохранение собственности будет отмечаться у иностранных игроков из дружественных стран, уверена Елена Земцова. Новые инвесторы могут заменить европейских и американских владельцев, сохраняя контроль над ликвидными объектами.
— Ключевые активы продолжат приносить доход своим иностранным владельцам до момента, пока рыночные условия не создадут благоприятную среду для выгодного выхода, если они захотят или им придется это сделать, — полагает собеседница «Известий».
Со временем тренд на продажу коммерческой недвижимости западными игроками пойдет на спад, прогнозирует Ксения Плешкова, поскольку все компании, которые хотели продать свои активы, скорее всего, уже сделали это в предыдущие годы.
— Приобрести качественную коммерческую недвижимость между тем будет всё сложнее ввиду большого дефицита площадей. Поэтому в обозримом будущем доля иностранцев будет сохраняться примерно на одном уровне, — резюмирует эксперт.
