Требования к исполнителю
Новый механизм создает гарантированную защиту вложенных средств граждан на период строительства, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минстроя. В том числе нововведение нивелирует риски потери средств в случае неисполнения подрядными организациями своих обязательств или незавершения строительства индивидуальных жилых домов. Это, как ожидается, уменьшит число граждан, пострадавших от недобросовестных подрядных организаций.
«Строительство домов будет осуществляться подрядчиками, в том числе с использованием домокомплектов, на земельных участках, принадлежащих гражданам на праве собственности или аренды», — уточнили в ведомстве.
Подрядчики будут размещать в единой информационной системе жилищного строительства информацию о себе, проектах индивидуальных жилых домов, которые строятся подрядчиками, уполномоченном банке, в котором заказчиком открывается счет эскроу, в случае если подрядчиком привлечены средства целевого кредита на строительство индивидуальных жилых домов. Также в системе будут данные о заключенных и исполненных договорах строительного подряда. Благодаря этому будет формироваться объективная деловая репутация, позволяющая заказчику сделать взвешенный выбор строительной компании за счет раскрытия и общедоступности указанных сведений, считают в министерстве.
Не все компании смогут оказывать соответствующие услуги, заметил в беседе с «Известиями» начальник отдела экспертов «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев. В частности, подрядчик должен зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства и раскрывать в том числе информацию о юрлице или ИП, включая данные о наименовании, местонахождении, сайте и электронной почте, а также о проектах жилых домов, которые он может построить, в том числе обязательно должны быть указаны предполагаемая стоимость и примерные сроки возведения объектов.
— Среди требований, которые сегодня можно найти у банков, также регистрация бизнеса более двух лет назад, плюс опыт строительства жилых домов в количестве не менее пяти построенных объектов ИЖС или одного многоквартирного дома за последний год. Кроме того, необходимо отсутствие ограничений, арестов имущества, исковых производств, просроченной задолженности.
В моменте, по мнению эксперта, рост количества возводимых домов неочевиден, но долгосрочно эти инициативы пойдут на пользу рынку.
Требования к застройщику для участия в схеме эскроу-счетов обычно включают наличие истории реализации проектов строительства, отсутствие в прошлом существенных задержек ввода объектов у группы застройщика. Также обычно есть требования к размеру проекта (например, общая площадь проектов, реализованных за три года, должна превышать площадь текущего проекта), уточнил в беседе с «Известиями» директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
— У некоторых банков могут быть дополнительные требования по наличию консолидированной отчетности группы застройщика. Вероятно, не все компании смогут удовлетворить этим требованиям, что может негативно отразиться на объеме сделок по покупке жилья с использованием маткапитала в сегменте ИЖС. При этом, поскольку маткапитал может использоваться для покупки готового жилья, вероятно, увеличится доля продаж готовых домов с использованием маткапитала, — считает эксперт.
Пока, по словам Василия Тануркова, не до конца понятна схема использования эскроу-счетов для ИЖС.
— Потребуется ли регистрация юрлица под каждый отдельный объект, что, очевидно, увеличит затраты? В случае же, если не будет отдельного юрлица под проект, возникают вопросы разделения средств покупателей на эскроу-счетах и необходимости частичного раскрытия эскроу по мере готовности отдельных объектов, — отметил он.
Цена вопроса.
За любую защиту необходимо платить, отметил в беседе с «Известиями» старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
— После внедрения такого механизма затраты на строительство частного дома неминуемо увеличатся как минимум из-за внедрения банковского сопровождения. Кроме того, не все застройщики соответствуют достаточно строгим критериям банков, например по опыту работы, долговой нагрузке, наличию финансовой прочности, — уверен эксперт.
Соответственно, по его словам, часть застройщиков будет отсечена от этого рынка. Поэтому с точки зрения сохранения средств граждан механизм, конечно, необходимый, но для увеличения объема строительства может быть сдерживающим фактором.
Эта инициатива естественным образом улучшит ситуацию, как и все стимулирующие меры на охлажденном рынке загородного строительства, сказал «Известиям» глава строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
— Однако стоит помнить, что материнский капитал — весьма ограниченная сумма. Дом с участком же в 20 км от МКАД площадью 150 кв. м стоит от 15 млн рублей. При этом компания должна не ущемить интересы детей, учесть их доли и позволить им жить в качественном доме, — отметил он.
Масштабирование системы эскроу на рынок ИЖС может иметь двоякий эффект, сказал «Известиям» директор по инвестициям «Самолет Дом» Алексей Романцов.
— С одной стороны, это обеспечение безопасности вложений покупателей, что особенно важно, конечно, для семей с детьми. С другой стороны, зависимость от банковских кредитов для рынка ИЖС может быть более чувствительной, чем для рынка МКД. Системных компаний на этом рынке немного, и особенно на начальных этапах может произойти существенное замедление работы подрядчиков: большая часть компаний не сможет обеспечить надлежащий документооборот по требованию банков.
Также возрастает, по его словам, вероятность роста себестоимости дома, так как в цену лягут расходы на покрытие процентов по займам, затраты на аудиторов, наем дополнительного персонала для обеспечения надлежащего документооборота. С учетом этих факторов получается еще больший рост себестоимости вместе с увеличением сроков реализации каждого дома. Увеличения объемов строительства в таких условиях не ожидаем.
Значительную долю среди покупателей земельных участков под ИЖС составляют семьи с детьми, отметил в беседе с «Известиями» управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.
— Во многих случаях при сопоставимых затратах семья может позволить себе более просторное жилье за городом по сравнению с квартирой в его пределах. Возможность привлечения маткапитала для строительства домов с использованием эскроу-счетов позволит защитить покупателей от недобросовестного строительства и повысит прозрачность на рынке ИЖС. Это положительно скажется на доверии к сегменту со стороны потенциальных покупателей, а также будет способствовать целевому использованию средств, — считает эксперт.
Маловероятно, что запрос на собственный дом изменится в ближайшем будущем, заявила «Известиям» преподаватель магистратуры факультета международного регионоведения и регионального управления ИГСУ Президентской академии, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец.
— Возможно, непосредственно на момент начала действия закона в марте текущего года будет некоторый спад строительства в этом сегменте из-за ограничений по использованию эскроу-счетов застройщиками, которые занимаются, так сказать, поштучным возведением домов, коих на рынке и большинство, а не целыми поселками. Но это будет частично компенсировано условиями закона, предопределяющими возможность брать льготную ипотеку только при использовании счетов эскроу, — считает она.
