В период с начала 2020 года до середины 2024-го льготные программы ипотеки в России заместили 60−80% кредитов на строящееся жилье (1,6−2,2 млн штук), которые и так могли бы быть выданы по рыночным ставкам. Реальный дополнительный вклад господдержки составил 20−40% новых ссуд на первичном рынке (0,6−1,2 млн). Об этом говорится в публикации сотрудника научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григория Жирнова в журнале «Вопросы экономики» (РБК ознакомился со статьей).
Как оценивалась доля «лишней» льготной ипотеки
Аналитик построил модель оценки перераспределения спроса заемщиков в пользу льготной ипотеки в период действия госпрограмм. Согласно ей, в 2016—2019 годах фактор льготной ипотеки объяснял около 2−7% выдач кредитов на покупку жилья в новостройках. В середине 2020 года, когда программы стали доступнее, показатель возрос примерно до 15%.
«Рынок поддерживали низкие рыночные процентные ставки, то есть спрос на жилье был бы высоким и без запуска льготной ипотеки», — объясняет автор публикации.
Значимость госпрограмм возросла на фоне роста ставок и рыночной турбулентности. Такое наблюдалось весной 2022 года, а также на рубеже 2023−2024 годов. Например, в первой половине прошлого года разница льготных и рыночных ставок по ипотеке превысила 10 п.п. и госпрограммы обеспечили 40−60% всех ипотечных выдач на первичном рынке, отмечает эксперт.
Жирнов приходит к выводу, что льготные программы непосредственно поддерживают кредитование в периоды кризиса или высоких процентных ставок, когда спрос на жилье сокращается.
«В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких ставок (как в 2020 году) государство в большей степени субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Эффективность такого субсидирования вызывает большие сомнения, поскольку оно увеличивает нагрузку на бюджет, не создавая при этом нового кредитования», — резюмирует экономист. В разговоре с РБК он подтвердил, что такую льготную ипотеку можно называть «лишней».
О какой льготной ипотеке идет речь и много ли ее выдали банки
В 2020—2024 годах в России наиболее популярными были четыре льготные программы: ипотека с господдержкой (в финальной модификации позволяла купить жилье в новостройке по ставке до 8%), семейная ипотека, дальневосточная ипотека и IT-ипотека. Первая действовала до 1 июля 2024 года, а условия семейной ипотеки с этого времени были существенно скорректированы, круг потенциальных заемщиков сузился. Всего с января 2020 года до середины 2024 года по четырем программам банки выдали 2,8 млн ипотечных кредитов более чем на 12 трлн руб. Для сравнения: на 1 июля 2024 года ипотечный портфель кредитных организаций составлял 19,76 трлн руб., следует из данных ЦБ. Таким образом, свыше 60% задолженности россиян по ипотеке на тот момент приходилось на льготные ссуды.
Параметры госпрограмм не раз пересматривались, но принцип их применения был таким: они распространялись на покупку жилья на первичном рынке для заемщиков, соответствующих определенным критериям; разница между льготной и рыночной ставкой по такому кредиту компенсировалась банкам из бюджета. В 2020—2023 годах расходы государства на льготные программы ипотеки составили более 800 млрд руб., а в 2024 году оценивались в 1,5 трлн руб. из-за роста рыночных ставок.
Другие эффекты масштабных программ льготной ипотеки
Тезис о том, что льготная ипотека спровоцировала рост цен на жилье на первичном рынке в период 2020—2024 годов, не совсем верен, утверждает Жирнов в статье.
«В указанный период цены росли по широкому кругу товаров и услуг. Цены на вторичное жилье (где не действовали программы льготной ипотеки) выросли на 60%, потребительские цены — на 42%, цены производителей строительных материалов — на 38%, номинальные зарплаты — на 75%. Кроме того, по данным ЕИСЖС, средняя себестоимость строительства, которую застройщики указывают в проектных декларациях, выросла в 2,3 раза», — перечисляет экономист.
Он также обращает внимание, что рост цен на недвижимость наблюдался во многих странах из-за «быстрого постковидного восстановления экономик и структурного роста спроса на жилье после пандемии».
«Таким образом, и в отсутствие льготных ипотечных программ цены на жилье в России, скорее всего, выросли бы, но, вероятно, не так сильно», — резюмирует эксперт. Что могла спровоцировать льготная ипотека, так это увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилья, считает он. К 2024 году этот показатель превысил 40%. Банк России ранее квалифицировал это как признак пузыря на рынке ипотеки.
В публикации также приводится несколько подходов к тому, как оценить эффект льготных программ на доступность жилья для населения. Самым объективным автор называет оценку числа домохозяйств, которые могут приобрести жилье в ипотеку. В 2019 году купить квартиру в новостройке площадью 60 кв. м (ипотечный платеж составлял менее 30% доходов семьи) могли около 20% российских домохозяйств. В 2023-м позволить себе квартиру такого же метража в новостройке по льготной ипотеке могли лишь около 14% семей, несмотря на рост доходов.
«Таким образом, после запуска массовой льготной ипотеки доступность покупки жилья снизилась. Особенно это касается покупки за собственные средства и домохозяйств, которые не могли воспользоваться льготами», — резюмирует экономист.
Он также приходит к выводу, что субсидирование процентных ставок по ипотеке — это регрессивная мера поддержки населения в целом.
«Дело в том, что человек может взять ипотеку только при наличии достаточных средств для первоначального взноса и необходимого дохода, чтобы иметь приемлемую долговую нагрузку. Поэтому домохозяйства, у которых нет сбережений для первого взноса и недостаточные доходы, не могут воспользоваться льготами. Поскольку субсидии по льготной ипотеке платят из федерального бюджета, то фактически более комфортные условия для тех, кто берет льготную ипотеку, финансируются всем населением, в том числе малоимущими. В результате от наличия льгот выигрывают домохозяйства с относительно высокими доходами за счет имеющих более низкие», — говорится в публикации.
Что о масштабной льготной ипотеке говорят другие эксперты
Опрошенные РБК эксперты в целом согласны с тезисом, что часть льготных ипотечных кредитов были «лишними».
«Рынку ипотеки в России было суждено развиваться, запретительной конъюнктуры для его развития, помимо, наверное, 2024 года, в принципе не было», — считает главный экономист «Т-Инвестиций» Софья Донец. По ее словам, масштабная господдержка ипотеки «ускорила процесс насыщения рынка», а постоянная дискуссия о сворачивании или продлении программ могла подогревать излишний спрос.
«Лишними» кредитами, которые ухудшают устойчивость системы, несут издержки для рынка и провоцируют перегрев, можно назвать 30−40% выдач, считает Донец. Но «если цель была в том числе в том, чтобы разгрузить бюджеты домохозяйств, сделать их расходы более предсказуемыми на горизонте 20 лет, то эта ипотека не лишняя, просто издержки перекладываются на Минфин», рассуждает она.
Независимый эксперт и автор проекта TrueValue Виктор Тунев считает, что «лишняя» льготная ипотека выдавалась, когда ставки на рынке и так были низкими.
«Когда ключевая ставка пошла вверх, то было выдано слишком много льготных кредитов из-за процентного арбитража. Моя позиция, что льготные программы даже в массовом варианте не несут вреда для экономики», — говорит он. Но ошибкой было выдавать более одной ипотеки в руки, полагает Тунев. По оценкам Счетной палаты, на конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита. Их совокупная задолженность составляла 1,11 трлн руб. Ограничения по количеству льготных кредитов в одни руки стали действовать только с 2023 года. Аудиторы Счетной палаты констатировали, что кредиты с господдержкой в том числе получили граждане, которые в ней не нуждаются.
Льготные программы стимулировали массовый спрос на ипотеку и снизили «порог входа» для граждан, но они же создали основу для «масштабного кредитного конвейера», сворачивание которого «могло привести к убыткам у застройщиков и сокращению маржи у банков», говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
«По этой причине банки и застройщики до последнего подпитывали спрос и пытались реанимировать его, даже когда лимиты поддержки близились к истощению, ставки пошли вверх, а рост цен на недвижимость стал неуправляемым. При этом, конечно, уверенно заявлять, что без льготных программ все было бы хорошо, тоже вряд ли кто-то станет, поскольку ипотечному рынку и рынку жилой недвижимости не хватило контроля и здоровых рамок в целом, а не только в субсидируемой части», — отмечает аналитик.
