Прирост цен на новостройки в целом по России в следующем году может составить 6−8% против 11% в этом году. Динамика цен на вторичном рынке будет околонулевой, но в отдельных локациях, в том числе в Московском регионе, возможно их снижение. Такой прогноз на пресс-конференции озвучил руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов.
Цены на первичном рынке в 2025 году
В этом году на рынок новостроек влияние оказывало несколько факторов:
- во-первых, отмена массовой льготной ипотеки и ужесточения условий по другим адресным программам;
- во-вторых, подорожание рыночной ипотеки, а также снижение вывода новых проектов в продажу.
Это привело к снижению спроса. По предварительным итогам 2024 года продажи жилья в целом по России сократились на 18%, до 465 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а в Московском регионе — на 19%, до 124 тыс. ДДУ.
«Но это не выглядит так катастрофически, как если бы сбылись все самые негативные прогнозы, которые давались в период отмены льготной ипотеки. Рынок хорошо адаптируется к происходящему», — отметил аналитик. Избежать сильного падения удалось в том числе за счет запуска различных акций, рассрочек и скидок, которые практикуют застройщики, пояснил он.
Цены на строящееся жилье в целом по России в этом году, по данным ЦИАН, выросли на 11%, до 177 тыс. руб. за 1 кв. м. В столичном регионе новостройки подорожали на 7%, до 307 тыс. руб. за 1 кв. м.
В следующем году рост цен продолжится, но замедлится. «Несколько факторов приведут к тому, что цены будут расти примерно на официальный таргет инфляции — на 6−8% в годовом выражении. Застройщики станут запускать больше скидок, акций, которые будут влиять на ценообразование новинок. Но этих новинок сейчас мало», — пояснил главный аналитик ЦИАН.
Прогноз по ценам на вторичном рынке в 2025 году
Вторичный рынок жилья в этом году также оказался под давлением дорогой ипотеки. В этой связи часть продавцов переориентировались с рынка продаж на рынок аренды. По данным аналитиков, спрос на вторичку по итогам девяти месяцев этого года снизился в среднем на 20−25% к аналогичному периоду прошлого года. «Но на вторичном рынке рост спроса традиционно приходится на четвертый квартал, поэтому показатель еще скорректируется», — отметил Алексей Попов.
По оценкам ЦИАН, в этом году цены на вторичке выросли на 6%, до 147 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве цены почти не изменились — рост в пределах 1%. В среднем 1 кв. м вторичного жилья в столице стоит 338 тыс. руб.
В следующем году аналитики прогнозируют ценовую стагнацию на вторичном рынке. «Вопрос года — когда упадут цены на вторичке. Кажется, что цены на недвижимость постоянно растут. И это действительно так. За 35 лет функционирования свободного рынка недвижимости цены падали только на протяжении двух-трех лет, не больше. Поэтому их кардинальное снижение возможно только в одном случае: если произойдет кардинальное снижение спроса. Не на 20%, как сейчас, а в разы на протяжении длительного времени», — пояснил Алексей Попов.
«В 2025 году мы прогнозируем околонулевую динамику с возможным снижением в отдельных локациях начиная со второго квартала 2025 года», — добавил аналитик. По его словам, снижение возможно там, где выше конкуренция за покупателя, там, где большой объем предложения. Это прежде всего локация с большой долей недавно сданных новостроек, в том числе в Московском регионе, Ленобласти, Санкт-Петербурге, уточнил эксперт.
Снижение цен на жилье в России продолжилось в ноябре. По оценкам SRG, отрицательная динамика была зафиксирована в 13 из 50 исследуемых городов. В октябре таких городов было 12. Снижение остается умеренным — в пределах 0,5−0,6%. Рынок не готов пока к более резкому проседанию, продавцы не хотят сильно снижать цены, пояснили аналитики.
В «Сбере» дали прогноз по выдаче ипотеки на 2025 год. По словам директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, на фоне высоких ставок и ограничений по льготным программам в этом году выдача ипотеки сократится до 5 трлн руб. после рекордных 7,8 трлн руб. в прошлом году. В 2025 году падение продолжится, в результате объем выданной ипотеки может составить 4,3 трлн руб. Показатель 2025 года будет на 14% меньше, чем в этом году, на 45% ниже уровня рекордного 2023 года и окажется примерно равен уровню 2020 года, когда было выдано ипотеки на 4,5 трлн руб.
