Данные информационных ресурсов
Подробные данные о застройщике можно найти на двух государственных информационных ресурсах и в других источниках в Сети.
1. Единый реестр застройщиков
Здесь можно получить подробную информацию о конкретной строительной фирме, в том числе ее адрес и контакты, чтобы проверить, верно ли указаны реквизиты в договоре.
Также можно выяснить рейтинг застройщика, сколько проектов он реализует и в каких субъектах РФ, какова средняя стоимость лотов и какой процент переноса сроков по проектам.
Кроме того, покупателям доступны данные о составе учредителей и бенефициаров компании. Наличие недобросовестных юрлиц в списке и отсутствие актуальных данных являются сигналами к более внимательной проверке.
В ходе анализа следует учитывать, что, если строительная фирма небольшая и имеет мало проектов, то это еще не является свидетельством, что она ненадежная. При этом крупный застройщик, который ведет сразу несколько проектов, будет заинтересован в долгосрочном развитии и вероятность возникновения проблем с ним практически отсутствует.
2. Единая информационная система жилищного строительства
Этот ресурс позволит проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, а также выяснить, имелись ли у него задержки по срокам строительства.
Основным источником данных о конкретном проекте застройщика здесь является проектная декларация. Она в том числе позволит определить связь между строительной фирмой и группой компаний, к которой она относится.
Следует учитывать, что для российского рынка недвижимости задержки сроком до трех месяцев считаются нормой. О наличии проблем могут говорить неоднократные переносы.
3. Другие источники
Получить неофициальную информацию о компании помогут чаты дольщиков, соцсети, а также специализированные каналы, в которых профессионалы рынка анализируют проекты и застройщиков. В этих источниках могут публиковать фото и видеоматериалы со строительных площадок.
Проверка финансовой устойчивости
Проанализировать финансовую устойчивость застройщика можно на основе данных квартальных финансовых отчетов, которые есть на его сайте, в отраслевых источниках и в проектных декларациях. Из них также можно установить закредитованность застройщика, снижение его валовой выручки и продаж за отчетный период.
В проектных декларациях показаны прибыль и убыток застройщика. Они позволяют определить, в каких проектах имеется дефицит наполнения эскроу-счетов, а также убедиться в том, что компания использует эти счета. Схемы без эскроу-счетов, а также договоры уступки прав владения недвижимостью от дочерних структур застройщика несут в себе риски.
Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики обязаны продавать квартиры в рамках своих проектов с использованием эскроу-счетов, на которых хранятся деньги физлиц, вложенные в покупку жилья. Право пользоваться этими деньгами застройщик получает после того, как ввел объект в эксплуатацию. Если же он не исполнил взятые на себя обязательства, то средства с этих счетов банк вернет покупателям.
Показатель финансовой устойчивости зависит от способности застройщика выполнять кредитные обязательства. Перенос девелопером сроков ввода объектов в эксплуатацию указывает на дефицит денежных средств.
Оценивая финансовую устойчивость, следует учитывать не только объем долга, но и его соотношение с объемом средств на эскроу-счетах. Когда сумма на них выше объема проектных кредитов, то проценты, которые фирма должна банку, существенно уменьшаются, что минимизирует финансовую нагрузку и риски банкротства.
В отчетности следует посмотреть данные по чистому долгу за минусом сумм на эскроу-счетах. Положительные данные свидетельствуют о запасе стратегической гибкости застройщика.
Кроме того, нужно обратить внимание на количество и статус банков, в которых аккредитован проект и где он финансируется. В настоящее время именно кредитные организации в первую очередь проверяют финансовую устойчивость застройщиков и их хозяйственную деятельность.
Проверка судебной практики и долгов
Данные об участии застройщика в судебных разбирательствах, а также о наличии у него долгов перед различными государственными органами можно найти в трех источниках:
- Картотека арбитражных дел;
- Единый реестр проверок Генпрокуратуры РФ;
- портал ФССП России.
При использовании этих ресурсов важно проверить застройщика на отсутствие у него процедуры банкротства.
Следует учитывать, что обнаружение информации об участии застройщика в судебных разбирательствах еще не свидетельствует о наличии у него больших проблем. Важно разобраться, насколько серьезны и обоснованы исковые требования, каких аспектов они касаются.
Полное отсутствие судебных разбирательств может говорить о том, что фирма является молодой и не так давно появилась на рынке.
Посещение места стройки и офиса продаж
Перед совершением сделки стоит посетить место, где строится объект. Понаблюдать за ходом получится только со стороны, так как на саму стройплощадку вход посторонним лицам запрещен.
Ситуация на месте должна соответствовать этапу строительства, который указан в расписании в проектной декларации. Если работы идут в вялотекущем режиме, это является тревожным признаком. Стройка должна быть регулярной с достаточным количеством рабочих и техники.
Посещение места стройки также позволит оценить местоположение объекта, какая транспортная и социальная инфраструктура находится рядом с ним.
Кроме того, можно зайти в офис продаж и задать менеджерам все интересующие вопросы.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
