Дисконт после расчетов через аккредитив
На рынке встречаются предложения дисконта в размере от 5% до 10% при условии, что вместо договора долевого участия в строительстве (ДДУ) покупатель подпишет иную форму соглашения. Она может представлять собой договор резервирования строящейся квартиры или инвестирования в строительство. При этом денежные средства за объект покупателю предлагают внести на аккредитив, а не на счет эскроу.
Важно учитывать, что отказ от заключения ДДУ создает для покупателя дополнительную опасность. Это документ содержит гарантии, что переданные застройщику денежные средства можно будет вернуть назад, если он задержит передачу ключей более чем на два месяца.
Счета эскроу используют для того, чтобы банки хранили на них внесенные средства дольщиков и могли быстро их вернуть при наличии каких-либо проблем у застройщика. Деньги на этих счетах защищены государственной системой страхования вкладов в пределах до десяти миллионов рублей.
Выгода застройщика от аккредитива заключается в том, что банк может использовать полученные через него денежные средства в процессе строительства и с них будет идти дополнительный доход. Застройщик таким образом создает себе более выгодные условия для финансирования работ. При этом, внесенные на аккредитив денежные средства не защищены государством. В случае лишения открывшего аккредитив банка лицензии покупатель рискует потерять и деньги, и жилье, оставшись с ипотечным долгом.
Переуступка прав в рамках ДДУ
На рынке новостроек довольно распространенной является спецпрограмма, при которой застройщик предлагает покупателю заключить ДДУ не с ним напрямую, а перекупить права на строящееся жилье у его дочерней фирмы. До тех пор, пока объект окончательно не построен, жилье нельзя оформить в собственность. Поэтому данный вид сделок называют переуступкой прав требования на недвижимость.
Эта схема позволяет застройщикам собрать большую часть денег с покупателей еще до сдачи объекта. На этапе котлована «дочка» застройщика приобретает будущее жилье по символической стоимости, например, в размере 7% от реальной рыночной цены. При этом, именно данная сумма попадает на счет эскроу, что позволяет формально выполнить требование законодательства. Затем права требования на жилье переуступают его будущему владельцу, но по цене, близкой к рыночной, или с небольшой скидкой.
Таким образом, застройщик получает через свою «дочку» большую часть стоимости жилья. Он может распоряжаться этими средствами по своему усмотрению и не ждать сдачи объекта. На счете эскроу будет лежать лишь небольшая сумма, а все, что покупатель заплатил сверх нее, окажется на обычном банковском счете застройщика.
В случае задержки сроков сдачи объекта или банкротства застройщика, покупатель сможет рассчитывать лишь на сумму со счета эскроу.
Субсидирование ипотеки
Данная спецпрограмма предполагает, что в период строительства, как правило, на протяжении от одного года до трех лет, ставка по ипотечному кредиту становится существенно ниже рыночной. При этом всю недополученную за данный период сумму процентов банку авансом выплачивает застройщик, а свои затраты он возмещает путем завышения стоимости жилья.
После сдачи объекта или завершения льготного периода сумма платежей по субсидированной ипотеке резко возрастает, так как процент по кредиту выходит на рыночный уровень.
При этом цена жилья может оказаться дороже аналога без субсидирования на 10−30%. Высокая стоимость приведет и к росту суммы ипотечного кредита. Погашать его придется намного дольше, и переплата по процентам будет выше.
Кроме того, в случае продажи доли в строящемся объекте или готового жилья сразу после переезда, покупатель, скорее всего, не сможет вернуть всю сумму своих вложений.
«Кешбэк»
По общему правилу, банки не выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Чтобы обойти данное требование, застройщики предлагают покупателям так называемый «кешбэк».
При такой спецпрограмме покупатель делает первоначальный взнос, но застройщик возвращает его либо сразу после совершения сделки, либо постепенно. При этом сама сумма добавляется к цене жилья.
Таким образом, покупка жилья обходится человеку по сильно завышенной цене. Ему также придется взять ипотечный кредит на большую сумму, что приведет к увеличению переплаты банку. Ежемесячные платежи будут намного выше, чем при обычной ипотеке.
В случае срочной продажи жилья вскоре после его приобретения, вернуть все деньги не удастся. Рыночная цена будет ниже примерно на сумму «кешбэка». Вырученной от продажи суммы в лучшем случае может хватить на выплату долга перед банком.
Рассрочка с отложенной ипотекой
Данная спецпрограмма предусматривает, что оплата жилья производится не сразу, а с рассрочкой в течение от одного года до трех лет. Например, 15% стоимости вносят на дату подписания договора, через год — еще столько же, а через два года в момент готовности объекта — оставшиеся 70%, на которые можно оформить ипотечный кредит.
Выгода покупателя состоит в том, что в период строительства ему не требуется уплачивать проценты по ипотечному кредиту и он быстрее может накопить на первоначальный взнос. Но застройщики предлагают в рассрочку не все свои объекты и могут завышать цены.
Кроме того, ставки по кредитам могут продолжить расти. Также есть вероятность, что в нужное время человеку не удастся оформить ипотечный кредит по различным причинам. В случае срыва сроков платежа по рассрочке, застройщик может применить штрафные санкции или расторгуть договор и вернуть часть уже внесенной оплаты.
Аренда с последующим выкупом
В этом случае покупателю предлагают выбрать интересующее его готовое жилье в новостройке, въехать в него и вносить платежи как за арендованное. Данные суммы будут накапливаться на протяжении определенного периода времени, как правило, от 6 до 18 месяцев. Затем застройщик зачтет их в качестве первоначального взноса по ипотеке, а на оставшуюся сумму к уплате покупатель оформит кредит.
Эта спецпрограмма предусматривает еще до совершения сделки с застройщиком необходимость получения предварительного одобрения от ипотечного банка. Он укажет сумму, которую готов предоставить, а также процент и минимальный размер арендных платежей, которые необходимо иметь в качестве первоначального взноса. При этом сам кредитный договор будет заключен только по окончании периода аренды.
Цена жилья при такой схеме выше, чем при покупке его посредством обычного ипотечного кредита. Поэтому переплата банку и период погашения будет больше.
Кроме того, покупателю следует иметь ввиду, что к дате заключения ипотечного договора условия могут стать другими, так как предложение банка по ипотеке обычно действует всего лишь три месяца. У человека может упасть уровень дохода, вырастут ипотечные ставки или появятся новые требования к первоначальному взносу.
Проблемы с ипотекой могут привести к тому, что из арендуемого жилья придется съехать, но сумму ранее уплаченной аренды никто не вернет. Покупателю придется снова искать деньги на первоначальный взнос.
Траншевые спецпрограммы
Условия таких спецпрограмм предполагают, что банк выдает заемщику не всю сумму кредита целиком, а частями, которые называют траншами. Кредитная организация начисляет проценты только на выделенные суммы, что позволяет сделать платежи в период строительства относительно небольшими. Но когда объект построен, платежи резко возрастают.
Для покупателя опасность данной спецпрограммы заключается в том, что он может переоценить свои силы и поддаться маркетинговому ходу, когда первое время можно платить небольшие суммы, но не учесть, что после сдачи объекта ему еще много лет придется платить крупные суммы.
Также следует учитывать, что застройщики применяют эту схему только в отношении жилья, которое не пользуются спросом. Ведь при траншевой ипотеке счета эскроу наполняются медленно и проценты по кредиту на строительство не уменьшаются.
Льготные ставки ниже, чем по госпрограмме
Некоторые застройщики предлагают оформить семейную ипотеку или IT-ипотеку по ставкам ниже гарантированных государством. Это позволяет сделать ежемесячные платежи еще меньше. При этом застройщик компенсирует банку недополученные проценты, завышая для этого стоимость жилья.
Также встречается схема, при которой стоимость жилья не растет, но при этом покупатель должен оформить через застройщика полис страхования жизни на весь срок ипотеки. Страховка может обойтись ему в несколько сотен тысяч рублей и быть включена в сумму кредита. Большая часть ее цены представляет собой комиссионное вознаграждение застройщику как агенту или брокеру страховой фирмы.
Для покупателя риск заключается в том, что он не знает стоимость страховки заранее и должен сперва забронировать жилье путем перечисления большого невозвратного взноса. Переплата закладывается не в стоимость квартиры, а в страховку. При этом на стоимость полиса начисляются проценты.
Таким образом, жилье обходится дороже, а срок погашения ипотеки растягивается.
Покупателю важно знать, что он вправе отказаться от дорогого полиса и заменить его на более бюджетный. Сделать это можно в течение периода охлаждения, который составляет 30 дней с момента покупки страховки.
Кроме того, как только кредит погашен, страховка становится необязательной и от нее можно отказаться и получить назад часть ее стоимости. При этом застройщик свои комиссионные вправе не возвращать.
Спецпрограмма для беременных женщин
Данная программа, по сути, является той же рассрочкой, которую адаптировали специально для будущих родителей, право на льготную ипотеку у которых только ожидается. Застройщику достаточно справки о беременности и покупатель может до рождения малыша вносить небольшие фиксированные платежи, а затем оформить семейную ипотеку.
Покупателю важно учитывать, что у него нет полной гарантии на получение льготного кредита по госпрограмме. За время до появления свидетельства о рождении ребенка может вырасти ставка по семейной ипотеке и размер первоначального взноса, банки могут исчерпать лимит бюджетных средств и откажутся заключать новые договоры.
Также могут возникнуть проблемы с оформлением обычной ипотеки. В таком случае придется расторгать первоначальный договор с застройщиком, что может грозить серьезными штрафными санкциями, которые приведут к потере уже внесенных средств за жилье.
Привлечение созаемщика-донора
Некоторые застройщики предлагают покупателям, которые не подпадают под требования льготных госпрограмм и не могут потянуть стандартную ипотеку, отыскать созаемщика-донора, имеющего право на льготу и готового ей поделиться.
Как правило, таких предложений нет официальных сайтах застройщиков, но совет подобного плана можно услышать от менеджера в офисе продаж.
В данном случае донор становится не только созаемщиком, но и совладельцем жилья. Получить его долю недвижимости в собственность покупатель сможет только с его согласия после полного погашения ипотеки.
При банкротстве донора кредиторы будут требовать продажи всех объектов в его собственности. При утрате донором права на льготу теряется и право на льготный процент по кредиту.
У донора также есть риски. При задержке покупателем платежей и утрате им возможности погашать ипотеку, банк может потребовать возврата задолженности у донора.
Донор может столкнуться с проблемами при получении других кредитов, так как ипотека будет отображаться в его кредитной истории и влиять на показатель долговой нагрузки. Банк может решить, что он не справится с новым кредитом.
Кроме того, помогая другому человеку, донор оставляет себе только один вариант льготной ипотеки — семейную, так как лишь ее можно получать повторно. При этом ему потребуется соблюсти два условия:
- льготный кредит, в котором донор являлся созаемщиком, должен быть полностью погашен;
- в семье донора появился еще один ребенок.
Важные моменты при покупке строящегося жилья
Решив использовать спецпрограмму при покупке строящегося жилья, важно учесть ряд моментов.
1. Вид договора. Важно четко определить:
- какой вид договора предлагает подписать застройщик;
- с кем он будет заключен — с самой строительной фирмой или с ее «дочкой»;
- какая сумма от стоимости жилья пойдет на счет эскроу и в течение какого периода времени.
2. Риски отложенного заключения ипотечного договора. Если в силу выбранной программы кредитный договор оформляется через определенный промежуток времени, следует продумать неблагоприятные сценарии, так как финансовое положение покупателя и условия банка могут стать другими.
3. Итоговая стоимость жилья. Следует подсчитать сумму, которая будет уплачена за жилье с учетом переплаты банку, дисконта, комиссий и стоимости допуслуг, в том числе страховки.
Кредитный калькулятор поможет узнать, сколько денег получит банк в рамках ипотечного договора и как долго нужно вносить платежи.
Также следует четко знать, будет ли меняться размер ежемесячного платежа и какой будет сумма максимального взноса. Это позволит покупателю понять, по силам ли ему на регулярной основе выделять такую сумму из своего бюджета на протяжении длинного отрезка времени.
3. Стоимость жилья при других вариантах. Важно знать во сколько обойдется аналогичное жилье при его покупке с помощью обычной ипотеки на рыночных условиях.
Можно сделать два расчета. Первый — для спецпрограммы от застройщика. Второй — для обычной ипотеки при ее самостоятельном оформлении в банке. Это позволит понять, на сколько дольше придется погашать кредит и какова будет переплата, если застройщик завысил стоимость жилья.
4. Какое жилье предлагает застройщик. Возможна ситуация, когда для участия в программе застройщик использует свои самые неудачные объекты.
Следует детально изучить планировку жилья, поэтажный план объекта, застройку и благоустроенность окружающей территории и всего района, наличие рядом магазинов, школ, больниц, метро, остановок общественного транспорта и иной инраструктуры.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
